00套。

說起來，商品房限制銷售的原因很多，比如在建工程抵押、被查封或凍結(jié)等，就記者調(diào)查了解的情況看，對較近這些限制房，多數(shù)開發(fā)商給出的解釋是：這些是定向銷售房源，銷售給回遷戶或其他特定對象。而多數(shù)購房者并不認同開發(fā)商的這種解釋，在他們看來，限制房源多說明這個樓盤銷控相當(dāng)厲害，打著“囤房待漲”的如意算盤，“黑心”透了。

不可否認，確實有開發(fā)商是這樣打算的，但老板們的心思果真如此單純？你小看他們了！

限制房就是我的“私房錢”

杭州知名綜合體物業(yè)A樓盤，從透明售房網(wǎng)上看該樓盤限制房源將近700套，若以建筑面積來計算，其限制房源體量超過10萬平方米，占了總建筑面積的四分之一強。

采訪中，該樓盤開發(fā)商承認，這600多套房子除了一小部分是安置該地塊原居民的回遷房外，另外8萬多平方米是特意保留下來的，市值超過20億元。為什么留那么多房源不賣？“這可是我們的私房錢啊！”開發(fā)商直言，因為項目的地段非常好，保留這批房源至少有一點好處：“去年開始房產(chǎn)企業(yè)就很難從銀行申請到貸款了，但是我們憑手里這批物業(yè)卻可以獲得貸款，而且貸款條件很好。”

當(dāng)然，這些房子的作用絕不僅僅是抵抗經(jīng)營風(fēng)險時的“保險帶”——房子雖是“死物”卻能來“活錢”。“公司自用的一幢寫字樓，每個月單電費就要70萬元，如果再算上水費、電話費等等，每個月都要支出一大筆現(xiàn)金，這些錢從哪來？就是這批保留下來的物業(yè)的出租費用嘛。”他說，當(dāng)暫時沒有新項目可做，沒有收入的時候，這些物業(yè)的租金用來開銷公司正常經(jīng)營的費用是完全沒有問題的。

對開發(fā)商來說，保留本身條件優(yōu)越的物業(yè)也是很給企業(yè)“長臉”的。“較近我們在談一個大項目，需要投入的資金量比較大，與合作方談得比較順利，原因之一就是我們在杭州的有一個優(yōu)質(zhì)項目，而且這個項目有相當(dāng)部分的產(chǎn)權(quán)仍掌握在自己手里，只要有需要隨時可以抵押變現(xiàn)或貸款。”開發(fā)商甚至不需要真的那么去做，只需要讓對方知道他有能力去做就已足夠。

限制房亦是銷控手段

城北B樓盤近期正在熱銷中。查詢透明售房系統(tǒng)可以發(fā)現(xiàn)，在近期銷售范圍內(nèi)的那幾幢住宅樓中分布著近160套限制房源，而總可售房源也不過500多套，換句話說這批房源中每4套房就有1套被限制銷售。

為什么會有這么多限制房源？該樓盤一內(nèi)部員工告訴記者，這些房源是作為在建工程抵押給銀行了，但只要有客戶想購，可以先簽一份協(xié)議，交了定金，然后公司就去銀行贖回那套房子，過幾天網(wǎng)上就顯示為可售房源，然后再簽銷售合同。

果然隔了兩個星期記者再去透明售房網(wǎng)上查詢該樓盤的房源情況，其中原本全部為限制房源的一個單元，其中四分之一發(fā)生了變化：有5套顯示為已售，另外還有9套顯示為可售。

“物以稀為貴，推出房源太多，如果賣得不好，開發(fā)商面子上就不好看了，像這樣有人購才解禁，購多少放多少，表面上看房源總是很緊俏的。”一位業(yè)內(nèi)人士道出其中奧妙。

限制房去融資，倒手賺差價

與其他樓盤相比，C樓盤的限制房源一點也不多，只有9套。但這9套房子的價值可不低，對這個地段的別墅樓盤來說，9套限制房源的市值至少超過9000萬元。

對該樓盤開發(fā)商的傳言一度甚囂塵上，奇怪的是，不管外面怎么傳從來也沒見開發(fā)商出來辟謠，為什么呢？“人家的小日子舒坦著呢。”一位知情人告訴記者，一年多前這個樓盤之所以不急著賣是因為老板把項目抵押給銀行了，“套出現(xiàn)金借給另一家開發(fā)商，借、貸利息的差額可不少啊，都是利潤。”也就是說，房子還沒有賣呢，它已經(jīng)開始給老板賺錢了。

不能不說，這個算盤打得精。去年房地產(chǎn)企業(yè)貸款難已經(jīng)非常明顯，包括很多上市房企的公告里都出現(xiàn)了利息率高達12%、16%、18%的一年期銀行貸款，更多企業(yè)根本申請不到貸款，企業(yè)間以股權(quán)質(zhì)押形式的短期拆借蔚然成風(fēng)，而不為外人所知的民間私下借貸更多。按照當(dāng)時20%~30%的民間借貸年利息率，這么一進一出，中間存在的利息差約有2%~18%，甚至更高。

空中小排屋現(xiàn)樓市

盡管樓市回暖，但隨著今年上市量的加大，各板塊樓盤與樓盤之間的競爭也非常激烈，逼使開發(fā)商不斷創(chuàng)新。而今年的樓市，空中小排屋將成為一種較新型的產(chǎn)品之一。這種以79~130平方米為主的戶型，通過各種設(shè)計手法，變身為120~200平方米的躍層。

地處上塘高架勾運路出口附近的工信·風(fēng)雅樂府，近期將開盤，而它較吸引客戶的就是“空中小排屋”的戶型設(shè)計。以頭批房源為例，主力戶型為79~121平方米，而實際使用面積可達120~200平方米，全部為5.6米的標(biāo)準躍層層高。像79平方米的戶型，可設(shè)計成三房兩廳且?guī)媳眱蓚€大露臺。開發(fā)商表示，做這樣的設(shè)計是希望能讓客戶享受到有院子、有中空客廳、都有露臺、都是躍層的高品質(zhì)生活。

錢江新城二期江景樓盤

宋都·陽光國際亮相

預(yù)計4月底將開盤的宋都·陽光國際近日舉行了產(chǎn)品品鑒會。整個大廳人氣爆棚，眾多客戶非常關(guān)心陽光國際的開盤時間和開盤價格。

宋都·陽光國際優(yōu)越的地理位置較被人看好。該項目地處錢江新城二期，北接下沙大道，西臨圓夢園別墅區(qū)，南隔沿江大道直面錢塘江，總建筑面積約38萬M2。

作為區(qū)域性的大盤標(biāo)桿，陽光國際的規(guī)劃非常國際化和人性化。整體建筑為新古典主義，并攜手澳大利亞PLACE景觀事務(wù)所，設(shè)計了和建筑相適的ART DECO風(fēng)格的園林藝術(shù)。陽光國際應(yīng)用了5大節(jié)能技術(shù)，包括屋頂和外墻保溫技術(shù)、外立面遮陽、中空LOW-E玻璃門窗、太陽能熱水器和品牌戶式空調(diào)。在配套上，該樓盤規(guī)劃了3萬平米的商業(yè)街區(qū)——陽光生活廣場，包括陽光生活、陽光風(fēng)情購物街、陽光康體運動三部分。