現行調控政策是否有效貫徹并轉化為長期制度、物業稅等制度設計是否能有重大突破、區域經濟發展中是否能有新的產業有效替代房地產的支柱地位，這三大因素將決定著未來房地產市場的走勢。

自本輪樓市新政以來,主要城市的房價上漲速度已有所減慢。但各界普遍感到樓市價格并未明顯松動,個別一線城市還有繼續上漲的跡象,市場對未來演繹趨勢預期依然不明朗,這增加了觀望氣氛,不利調控政策的有效發揮。

鑒于以往十年房地產市場調控的經驗與結果，下階段樓市價格能否真正開始回歸理性，回調至廣大需求者普遍能接受的區間，投資與投機需求能否真正得到有效抑制,主要取決三大因素。

現行調控政策能否有效貫徹并轉化為長期制度

就此次銀行房貸政策而言,本輪二、三套房貸政策是為較為嚴厲的一次。這對投資和投機客而言，幾乎斷絕了利用銀行資金杠桿的機會。根據銀行及房地產業內分析，目前70%的購房需求為次購房，這其中改善型和投資型需求兼有，大幅度提高到50%的頭付比例，有效降低了銀行資金的杠桿作用。

對于第三套購房者來說，多數為投資和投機客，限貸或者繼續大幅度提高頭付比例及利率政策，也大大消除了銀行資金的杠桿作用，有效抑制了這部分需求。雖然這些政策也會抑制部分改善型住宅的貸款需求，但總體對抑制樓市因投資和投機過度而導致的價格飛漲，穩定樓市供需和價格利大于弊。

同時，監管部門和多家銀行還針對不同的價格下跌進行了壓力測試，較壞的估計是市場下跌50%時銀行的承受能力，這種測試雖然看似從銀行防范風險角度考慮，但也向市場釋放出一個信號，就是監管部門對本輪政策調控作了較為充分的準備。除了銀行信貸政策外，對地方政府的問責制度、控制商品房開發貸款、大批建設保障性住宅、研究住房稅收政策等等，也都為本輪調控創造了協調的政策效應。

從初步結果看，調控政策出臺已經三月有余，絕大部分地區樓市價格呈現緩升跡象，但北京、上海、杭州、深圳等一線城市，成交房價并未明顯下跌，樓市價格依然處于市場普遍認為具有泡沫的高位。而且前不久，北京、上海等地相繼傳出第三套房貸松動的消息,引起市場猜疑。雖然監管部門一再重申要繼續嚴格執行二、三套房信貸政策，在貸款審批時認房又認貸，但是如此收緊執行力度只是因為一時風聲,還是持續的行為廣為市場關注。說明該政策對控制投資和投機發揮了應有作用。現在，市場較為擔心的是一旦政策松動，大批投資和投機資金還會卷土重來，樓市價格也會立即反彈。目前關鍵還要看二、三套房政策的貫徹力度和執行情況。

就此次二、三套房政策而言，依然存在幾個不確定性：一是該政策是作為長期的制度性措施，還是階段性的措施；二是如果作為階段性措施，調控措施會執行多久；三是現行政策的執行效果如何，市場也未得知，至少目前監管部門還沒有對銀行開展大規模的房貸自查和現場檢查；四是作為區別對待性的政策，一線城市和二線城市執行第三套房的政策差別如何體現，由區域人民銀行和監管局制定，還是有人總行和銀監會統一制定，目前都沒有明確定論。由于這些不確定性，導致市場依然處于觀望階段，不僅不利政策調控預期，而且也會影響剛性的自住、改善性消費。因為市場預期不明朗，都會在一定程度上滯后各種的消費計劃。如果調控政策對于上述方面能給予明確清晰的解釋，以增強市場有效的預期，則對房價調整趨勢產生明顯的效應。

加強房地產的調控,不僅僅是調房價,更重要的是進行結構調整。目前各地區正在加快保障性住房的建設，這對于中長期改善市場供給結構具有重要意義。從長期來看,房地產調控的目的不僅是為了保持房地產市場的平穩較快發展,更重要的也是為了保持經濟的可持續發展。而要實現這些目標，關鍵看目前這些調控政策和目標取向能否長效化，讓市場真正吃下定心丸。所以還需要有關部門從法律法規層面加以研究，努力使調控政策能轉化為長期的制度要求。

房地產市場制度改革設計是否能實現重大突破，為市場持續穩健發展奠定恒久性的制度保障

目前我國房地產市場主要以市場化為主，各階段調控政策都是對市場自身不足的一種補救措施，沒有從根本上觸及房地產市場的深層次問題。在我國貧富和收入分配差距擴大，土地資源有限而住房需求較大，尤其是廣大中低收入具有較強的住房需求的這種狀況下，要實現房價長期穩定在廣大百姓普遍能購得起區間內，如果沒有制度性突破，調控目標并不是容易達到的。但每一次涉及制度改革的，市場都會引起不小的震動，一定程度上說明制度突破和改革具有重要的本質性的影響。

以房產稅制度為例，房產稅被傳“即將開征”或“已被有關部門審批”等消息不斷傳出,但至今為止仍未有確切定論。業內人士表示,根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》,條例由財政部負責解釋,施行細則由省、自治區、直轄市人民政府制定。如果要把征稅范圍擴大到住宅,那就涉及修改《暫行條例》,地方無權制定。今年5月31日,國務院批準并公布了國家發改委制定的《2010年深化經濟體制改革工作的意見》,文件將“逐步推進房產稅改革”,列入了今年的財稅體制改革的目標當中。有關部門后來表示,物業稅的推出不會等待很長時間,但目前還需要不斷完善細化。雖然未來出臺的房產稅或物業稅效果如何現在還不得知，但是至少可以看出，一些政策已經開始觸及影響房地產市場的深層次問題。市場也在高度關注房地產市場的深層次制度變革。

此外，房地產制度設計中還涉及多個理論問題，如商品房的市場和社會屬性問題；是否需要實行雙軌制問題；在關乎民生重大利益的商品房或者保障性房屋上，是否應該具有投資屬性等等。由于這些制度涉及深層次問題，所以雖然有專家呼吁和探討，目前也在進行一些制度的修訂，如增加經濟適用房和保障性住房等等，但是并沒觸動目前整個房地產業市場化運作的體制。也就是說，調控政策并沒有觸動重大突破性制度。這也是市場觀望的重要因素之一，如果管理層未來的制度設計中實現重大突破，如雙軌制、稅制改革等，樓市價格將加速進入持續回歸的趨勢，困擾我國已久的房地產市場問題也會有根本性的改變。

是否實施有效的配套政策，有效替代房地產在區域經濟發展中的支柱地位

目前有不少觀點認為，房地產之于中國經濟的作用無可替代，所謂“一業獨大”，關聯產業62個，牽一發而動全身，房地產衰落，經濟也受影響。這也是一些地方政府特別強調房地產作用的主要理由，也是有些地方政府并不希望房跌下來的原因之一。

從我國國情看，我們農村的城鎮化建設，居民對自有住房的偏好，巨大的自住和改善住宅需求，我國未來相當長時間內，房地產業還有巨大的發展需求和市場潛力，無論在一線還是二、三線城市，房地產業應該是一個重要的產業。房地產業的健康發展，不僅能拉動經濟的增長、促進經濟總量的增加、擴大就業，而且有利于改善城市環境、提高老百姓的生活水平和生活質量。

但是，重要產業并不是支柱產業，本質上看，房地產業是一種資源消耗型的第三產業，是一個依附型的行業，是一種被動的而非主動性的產業，因此，房地產業本身難以作為至少難以長期作為當地經濟的支柱。而且房地產業是低技術、高消耗的產業，將其定位為支柱產業發展只是看到了房地產業對GDP的階段性貢獻，而沒有看到房地產業消費的本質特性。

另外，商品房價格的持續上漲將會增加制造企業的商務成本，導致部分利潤率較低的制造企業流出本地。雖然房地產業是國民經濟的重要組成部分之一，但是，如果過度地開發房地產業，把房地產業作為創造政績的主要手段，形成房地產崇拜，那么，房地產業的發展就會陷入歧途，就會反過來制約經濟的發展、社會的和諧和人民生活水平的提高。房地產市場過度膨脹和發展，對社會資源、信貸資金等的大量占用，會擠占其他制造業和服務業的資源，降低對新技術的創新動力。同時還會加劇地方財政的困難和制約了政府未來的運行，如有些地區以土地為載體，大搞負債建設。所以，如何有效尋找替代房地產業的支柱地位，是需要深入研究的課題。

一方面是要優化房地產業的結構，增加保障性和經濟適用房的比例，結合地區實際，適當保持房地產投資開發規模；另一方面要繼續探索促進其他行業有效發展，以彌補房地產調控和結構優化的某些不足。如較近國務院發布《關于鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見》（簡稱“新36條”），鼓勵民資進入基礎產業和基礎設施、市政公用事業和政策性住房建設、社會事業、金融服務、商貿流通、國防科技工業六大領域。這是為巨大的民間資本開辟了新的渠道，有利于防止民間資本擁擠和集中在房地產業。

（作者系江蘇銀行上海分行副行長、經濟學博士）

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