●行業(yè)深層問(wèn)題仍需高度重視

●治標(biāo)同時(shí)還應(yīng)尋求治本之道

●調(diào)控政策需有明晰戰(zhàn)略目標(biāo)

繼今年1月7日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》、提出加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的11條措施以后，4月17日國(guó)務(wù)院又下發(fā)了被稱(chēng)為"國(guó)十條"的房地產(chǎn)"新政"，不僅提出商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房貸款，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)住房貸款，而且要求嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，同時(shí)強(qiáng)調(diào)發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，上述調(diào)控措施對(duì)于過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，不能說(shuō)不是一劑降溫的猛藥。

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)新政策實(shí)施以來(lái)，特別是"國(guó)十條"發(fā)布以來(lái)，我國(guó)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫跡象，其主要表現(xiàn)就是各地樓市普遍陷入觀望，成交量銳減，部分城市樓市成交量甚至出現(xiàn)高達(dá)六成的降幅。然而，另一方面，我們也必須承認(rèn)，到目前為止，上述新政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果并不十分理想，一個(gè)突出的表現(xiàn)就是這些新政策只是引起樓市成交量的萎縮，并未從實(shí)質(zhì)上觸動(dòng)作為調(diào)控根本目標(biāo)的高房?jī)r(jià)，相反，很多城市在成交量下跌的同時(shí)，房?jī)r(jià)仍在逆勢(shì)上漲。這種狀況表明，對(duì)于長(zhǎng)期畸形發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，現(xiàn)有的調(diào)控措施更類(lèi)似于一劑速效"止疼"藥，并未觸及引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)"疼痛"的"病根"。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展以及由此引發(fā)的房?jī)r(jià)快速上漲，只是一種表面現(xiàn)象，在這種現(xiàn)象的背后則隱藏著諸多深層次問(wèn)題。其一是房地產(chǎn)業(yè)的政策定位問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)，由于我們一直強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)與上下游產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性及其在產(chǎn)業(yè)鏈中的帶動(dòng)作用，所以在產(chǎn)業(yè)政策上我們歷來(lái)將房地產(chǎn)業(yè)定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。這種產(chǎn)業(yè)定位無(wú)疑是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)熱度經(jīng)久不衰和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的內(nèi)在政策因素，因?yàn)椋挥芯S持房?jī)r(jià)不斷上漲的趨勢(shì)，才能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，從而才能在帶動(dòng)上下游發(fā)展中充分展現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)"支柱"產(chǎn)業(yè)的地位和作用。其二是地方政府的土地財(cái)政問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)很多地方政府財(cái)政收入來(lái)源較為單一，"賣(mài)地"甚至成為一些地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，而房地產(chǎn)業(yè)的繁榮和房?jī)r(jià)的高漲則是維持地方政府土地財(cái)政的前提條件，如果房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)低迷，地方政府的財(cái)政很快就會(huì)捉襟見(jiàn)肘。因此，盡管很多人對(duì)高房?jī)r(jià)及其帶來(lái)的副作用多有指責(zé)，但較樂(lè)見(jiàn)房?jī)r(jià)上漲的無(wú)疑是地方政府。其三是對(duì)地方官員的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。我國(guó)現(xiàn)行的地方政府官員政績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)基本上以GDP為核心，由此催生了地方官員追求GDP的政績(jī)觀。相對(duì)于發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)而言，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑是拉動(dòng)地方GDP增長(zhǎng)和彰顯地方政府政績(jī)的較快捷方式，而在"購(gòu)漲不購(gòu)跌"的市場(chǎng)定律下，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期繁榮的較好方法就是維持房?jī)r(jià)的不斷上漲態(tài)勢(shì)。其四是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的嬗變問(wèn)題。我國(guó)在房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策上并沒(méi)有一個(gè)明晰的戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)則，而是處于"頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳"的嬗變狀態(tài)，這種現(xiàn)象在近兩年表現(xiàn)尤為突出，從2008年為擴(kuò)大內(nèi)需采取的刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，到今年連續(xù)出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)的新政，只經(jīng)歷了短短一年多的時(shí)間。

顯然，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的上述深層次問(wèn)題目前尚處于無(wú)解狀態(tài)，這就意味著長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著繼續(xù)向上的內(nèi)在沖動(dòng)。盡管今年的房地產(chǎn)新政會(huì)對(duì)過(guò)熱的房市產(chǎn)生短期抑制效應(yīng)，但在上述深層次問(wèn)題沒(méi)有解決的情況下，這些樓市新政策只能起到"揚(yáng)湯止沸"的作用。而且，一旦房?jī)r(jià)持續(xù)下跌影響到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并使地方政府的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)和銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯露，則抑制房?jī)r(jià)的政策在來(lái)自方方面面的巨大壓力下很可能重新被刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策所取代，到那時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能又會(huì)面臨新一輪的畸形繁榮行情。因此，筆者認(rèn)為，面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)，盡管有必要采取一些治標(biāo)之策，但尋求治本之道才是保證房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的關(guān)鍵。（作者為頭都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院副院長(zhǎng)、教授）

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