“位置，位置，還是位置!”這是開發商信守的開發原則。“但是開發商為什么那么看重位置呢？原因很簡單，因為好位置的房子比較好賣。”劉先生告訴本報記者。

　　盡管是個人投資者，劉先生也一向信奉位置理論，用他的話說，好位置給他帶來了好運氣。

　　劉先生投資的套房產位于東南三環的富力城，2003年開盤時富力城的售價僅6700元/平方米，當時他選擇了一套100平方米的兩居室。考慮到當時也沒有其他的投資渠道，為了避免很大的月供壓力，劉先生將所有積蓄全部投入，付掉了50%的房款，即30余萬元。此后，他每個月還款2100元左右，隨著利息的升高，后來的月供有了小幅度的升高

在購購富力城物業時，劉先生對于房地產投資尚沒有很強的概念，對房屋的租金回報和溢價空間期望值不高。但是后來，隨著國貿區域在北京市經濟地位的更加突出，作為國貿區域的主要住宅配套，東南三環的物業升值速度非常快。到了去年，劉先生所購住房的租金已經達到了5000元，遠遠超過其每個月的還款，其租金回報率接近10%。

　　比租金回報率更高的是物業升值比例，到了去年年中，劉先生走訪了富力城周邊的二手房中介門店，發現他所購房產的售價接近1.8萬元/平方米。

　　此時，劉先生開始考慮將富力城項目轉手，剛開始他的考慮是富力城房產的升值肯定到一定的位置，未來是否有更高的升值空間是一個問題，而當時股票市場表現不錯，股票投資流動性也比較強，所以當時劉先生考慮將房屋轉手后，轉而投資股票市場。

　　到了年底，劉先生終于將富力城房產出手，售價為2萬元/平方米，此時劉先生實際到手的現金接近200萬元。

不巧的是今年股票市場開始表現不佳，劉先生握著手中的資金也不敢貿然入市。有了次的經驗，劉先生又開始考慮將資金投入房地產市場。

　　但是在他反復考察下，發現北京房地產價格已經被普遍拉升，同時由于各項政策調控，未來是否有溢價空間也說不準。劉先生開始著重考慮租金回報率比較高的項目，例如位置不錯的酒店式公寓。

　　真正讓劉先生下決心購購西絨線胡同26號的因素，倒也與投資關系不大。原來劉先生有一個小孩，今年4歲多，馬上要面臨上小學的問題。和很多北京人一樣，劉先生希望將新的置業地點安排在好學校的附近，這樣可以將孩子的戶口遷過去就近讀書。而在西絨線胡同26號周邊，坐落著北京實驗二小、北京八中、北京三十五中等中小學。

　　當然，西絨線胡同26號的價格不低，達到了4萬元/平方米左右，但是其位于二環以內，是距離天安門廣場較近的酒店式公寓，價格也不算離譜。較重要的是，劉先生發現西絨線26號有不少小戶型，適合投資。較終劉先生看中一套70平方米的酒店式公寓，總價280萬元左右.

由于目前已經開始嚴格執行二套房政策，類似于劉先生這樣的房地產投資客當然是政策調控的對象。考慮到頭付比例的增加以及貸款利率的大幅度上調，為了減輕生活壓力，劉先生數了數自己的家當，加上富力城售出后所得200萬元，一次性付款還是可以承受的。“反正目前也沒什么好項目，不如把錢付清了輕松一點。”劉先生笑著表示。

　　不過參考西絨線26號周邊同類項目的租金水平，劉先生的此番投資租金回報率也應該比較樂觀。其中威斯汀酒店公寓的租金為330元/平方米/月，華威酒店公寓的租金為179元/平方米/月，麗思卡爾頓酒店公寓的租金為220元/平方米/月。

　　即便以比較低的170元/平方米/月的價格進行計算，劉先生所購房產每個月的租金為17000元。除去7.8元/平方米/月的物業費，劉先生所購房產的年租金回報率大約為7.05%，未來14年能收回所有成本。

　　“那時候，小孩也該讀完中學，考上大學了。”劉先生笑言。

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