中介墊付錢不可接受 住房轉按揭可以嘗試

業主余小姐急需資金，想出售一套還有35萬按揭貸款的房產。但誰都知道，有按揭款的房產必須還清按揭款，注銷抵押后才能正常交易。于是，中介公司給余小姐出了個主意：余小姐自己出15萬，中介公司墊付20萬，先注銷35萬的銀行按揭貸款，然后進行正常的交易和過戶，等購家貸款下來后再還給中介。余小姐心里覺得沒底———不知這樣做是否規范、合法？
　　
　　每日商報維權熱線85051890咨詢律師后回復余小姐，該操作不穩妥，要慎重。
　　
　　中介墊資屬違規而且費用又很高
　　
　　早在今年6月，我市就發布了《關于進一步整頓和規范房地產中介市場秩序的通知》，明確規定，房地產中介機構在交易過程中，為設定抵押權的房屋購賣“墊資”還貸并收取費用的行為，屬于違規行為。
　　
　　不過，業內人士透露，目前杭州還是有不少中介機構在替客戶墊資還貸。他們之所以寧愿冒著資金安全、違規操作等風險來墊資，是因為除了促成房產購賣能拿到一筆不菲的中介代理費外，還有一個重要原因，就是墊資所收取的高額費用。據介紹，現在中介墊資收取的費用一般是墊資額的2%—3%。如果中介公司給余小姐墊資二十萬元，短短一個月（一般房產購賣交易過程所需的時間），余小姐需支付給中介四千至六千元的費用。
　　
　　為鉆法律的空子，現在，一般中介機構多以公司經理、店長等個人的名義為客戶墊資。因此，業主不要輕信這種操作。
　　
　　住房轉按揭貸款安全又省錢
　　
　　此路不通，是否還有其他辦法？杭州百思購理財咨詢有限公司專家建議，余小姐可以選擇銀行住房轉按揭貸款業務，其不僅費用低廉，而且整個操作過程規范、合法，無后顧之憂。“住房轉按揭貸款”是去年起由中國銀行浙江省分行與中財集團的擔保公司———杭州康基擔保有限公司共同推出的，已成功運作了近一年。
　　
　　舉個已操作的實例：陳女士手中有一套按揭貸款45萬元的房屋，在建行還有40.4萬元沒有還清，由于急需用錢，陳女士通過中介以60萬元的價格出售房產，并找到了購家吳先生。雙方經協商，共同委托杭州康基擔保有限公司對房屋購賣過程進行擔保，同時對資金實行監管，按揭貸款則由擔保公司作階段性擔保后，轉至中國銀行。
　　
　　吳先生18萬元的購房頭付款和在建行申請辦理的42萬元二手房按揭貸款，打入擔保公司的監管賬戶。然后，陳女士和擔保公司工作人員一起去建行辦理申請提前還款手續。在擔保公司的監管賬戶上支付給建行40.4萬元，用于提前還清陳女士的按揭貸款，解除抵押。
　　
　　隨后，陳女士通過中介公司辦理房屋過戶手續，待過戶成功后，將產權證重新抵押并登記，然后將房產證明交予吳先生，同時擔保公司將監管賬戶剩余款19.6萬元劃給陳女士。
　　
　　目前，開辦此項業務的“杭州康基”在轉按揭擔保業務中向購賣雙方收取費用為：賣家統一為1500元一單；購家則按購家申請的按揭貸款額度不同而支付不同的費用，如20萬元以下為0.3%，20萬元至50萬元為0.2%，50萬元至100萬元為0.15%，100萬元以上為0.1%（實行累加制）。上述實例中，吳先生就需支付20萬×0.3% （42萬－20萬）×0.2%=1040元。
　　
　　我們不妨做個比較：余小姐的房產尚余35 萬按揭貸款未還，假如35萬按揭款全部通過中介墊資來操作的話，客戶需支付7000元—10500元的費用（按照收取墊資額度的2%—3%計算）；若以中介給余小姐墊資20萬來計算，需支付給中介4000元—6000元的費用。而如果余小姐選擇轉按揭業務的話，只需支付1500元的固定費用。）

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