個人住房轉讓營業稅的免征時限由2年恢復到5年，在2009年末引發避稅大潮。據了解，京滬等地的部分二手房購家為了能夠降低交易成本，較近明顯加快交易進度，力求在2009年12月31日之前完成過戶手續，以便能夠節省一筆數目不小的營業稅支出。但如果按照正常程序來辦理一系列房產購賣手續，至少需要一個半月的時間，還有人采用提前申報營業稅的方式來達到避稅的目的。但專家表示，這種避稅方式存在一定的風險，這需要購賣雙方注意。
　　
　　房貸政策搶搭政策末班車
　　
　　上海的劉先生較近一直在忙活著賣房的事。前幾天，一條與房產有關的新聞讓他更加感到緊張了起來。12月9日下午，國務院常務會議決定，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。劉先生準備賣出的這套住房是他在2006年5月份購購的，至今尚不足5年，如按照去年底公布的政策標準，轉讓時可享受營業稅免征優惠政策，但如果交易過戶時間拖到明年，免征時限恢復到5年的正常水平之后，這套住房離免征標準還差不少時間，這也意味著交易成本將加大，所以他想搶在優惠政策調整之前完成交易。
　　
　　其實，目前二手房市場上像劉先生這樣搶搭政策"末班車"的人并不少見。記者了解到，京滬二手房市場上，目前興起了一股"避稅潮"。記者從北京鏈家地產、中原地產等知名中介公司了解到，目前北京二手房市場上有不少購家明顯加快交易節奏，就是為了能趕在31日之前完成納稅程序。
　　
　　上海同樣也存在這樣的情形，記者從上海美聯物業、我愛我家、德佑地產等中介公司門店了解到，有不少賣家也在想方設法來加快交易進程，以便趕在新年到來之前完成交易。此外，在剛剛過去的一個周末，前往各交易過戶的人數明顯增多，比之前至少多出五成，不少交易增開辦理窗口以應付突然增加的業務量。
　　
　　受影響的二手房源所占比例并不小。21世紀不動產上海區域數據監測對旗下門店的抽樣調查顯示，目前上海二手房成交中2至5年的房源在各板塊中多在5成以上。北京鏈家地產市場部主任王志偉也表示，這類二手房源在北京二手房市場上的比例也至少占到三成。受政策調整影響，近期2年至5年的房源掛牌量劇增，據上海美聯物業市場部對旗下部分門店抽樣調查統計，此類房源占到7成左右。
　　
　　時限調整差別大
　　
　　雖然到目前為止，二手房營業稅的征收方式尚未明朗，但可以肯定的是，隨著二手房營業稅時限的調整，不少二手房的交易成本將會增加。
　　
　　營業稅的征收標準其實也曾經過數次調整。就上海來說，在2005年國家對房地產市場實施調控之后，在當年6月1日后，針對購購不足2年出售的住房全額征收營業稅。一年之后調整為個人將購購不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。高額的稅費使得很多"炒房客"放棄短炒模式，變為長期持有。而2008年底的"救市"政策則大大削弱了該稅種對炒房的限制作用，規定只對不足2年的二手房征收營業稅，優惠時限為一年，即今年的12月31日。
　　
　　那么，營業稅的調整會使交易成本增加多少？我們以實例來說明。劉先生購入這套住房時，花了42萬元，位于內外環線間，目前這套小兩房市場價已經達到103萬元，按照當前住房評級標準，仍屬于普通住房。在優惠政策執行期間，劉先生并不需要繳納營業稅。但免征時限調整之后，劉先生應繳納營業稅。
　　
　　不過由于目前尚未公布相關執行細則，征收方式還不明確，即到底是全額征收還是按照差額來征收。如果按照全額征收，那么劉先生出售這套房產將要承擔56650元的房產營業稅；如果按照差額征收，那么交易稅一項為33550元。由此可見，不管是全額征收，還是按照差額來征收，賣家都要承擔金額很高的稅費。
　　
　　提前申稅降成本
　　
　　記者了解到，除了加快交易節奏之外，還有人采用提前申稅的方式來進行避稅。
　　
　　所謂提前申稅，即將稅務申報步驟提前，以便趕在12月31日之前完成納稅環節，從而避免交易過程中產生營業稅。業內人士告訴記者，這種避稅方式在這目前也普遍為賣家所采用。
　　
　　一般情況下，二手房交易程序主要分為簽訂房產購賣合同、提前還貸以及申請按揭貸款、過戶并納稅、交房等環節，其中納稅一般在過戶當天進行，購賣雙方只要提供房產購賣合同、身份證復印件并同時到場即可，在各交易稅務窗口便可完成。為了避免產生不必要的麻煩，各環節先后順序不會顛倒。
　　
　　但提前申稅則是在簽訂房屋購賣合同之后，跳過銀行按揭貸款審批程序，先到稅務窗口辦理申稅手續，使該手續提前。這樣做的目的意圖非常明顯，就是趕在房產營業稅調整之前完成申稅手續，以便搭上優惠政策的"末班車"。按照正常的程序，辦理二手房房貸較快也需要一個星期，加上辦理他項權證等，簽訂購賣合同到較終交易過戶，一般需要將近20天的時間，而優惠政策的時間節點以完稅時間為準，因此在12月10日以后才簽訂房屋購賣合同的，不采用"非常手段"是無法享受到政策優惠了。
　　
　　不過也不是所有地方都能采用這種方式來避稅。據了解，在北京、上海等地可提前申稅，上海甚至有業內人士告訴記者，只有條件允許，及時在31日當天申稅，也完全有可能享受到政策的優惠。但在廣州、杭州等地，提前申稅卻不易辦理。廣州中原地產有關人士分析認為，在申稅過程中，一定要具備銀行審批放貸相關手續，否則無法申稅，這使得提前申稅的可能性為零。

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