-到房地產(chǎn)交易管理部門、當?shù)嘏沙鏊樵兎课菔欠駮疬w

　　-到小區(qū)物業(yè)管理部門了解所購房屋的維修歷史

　　-留心被改動的房間結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備，并詢問當?shù)胤抗懿块T是否知道改動情況

　　近日，各媒體相繼報道了舊樓玻璃從樓上掉下，扎傷過路人的事情。于是，有人認為設(shè)施老化是舊樓存在的缺陷。其實，設(shè)施老化是二手房購房者通過實地考察能夠發(fā)現(xiàn)的，如果購房者不滿意樓房的現(xiàn)狀，可以放棄購這套房的計劃。但是，還有一些房屋本身的問題卻不易被購房者發(fā)現(xiàn)，或者說，購房者忽略了某些情況。這些問題或者給購房者帶來了經(jīng)濟損失，或者存在著安全隱患。

　　-剛購的二手房會遇拆遷嗎

　　花二三十萬元或三四十萬元購套二手房，沒住幾年，房子就要拆遷了，且不說再次置業(yè)、搬家有多么的不便，就是拆遷補償款能否與當年的購房款持平，也是個未知數(shù)。

　　前不久，讀者陳先生致電本報說，有幾家房地產(chǎn)中介公司正在代理一套位于北新橋地區(qū)的四合院(總建筑面積是102平方米)，房主要價120萬元。陳先生指出，這一地區(qū)過兩年要拆遷，如果有人購了這套房子，將來新房主會損失一大筆錢，因為鄰近北新橋地區(qū)的東直門拆遷時，補償款定為每平方米5950元，這樣算一下，此套房子的拆遷補償款也就60多萬元，很明顯少于房主的報價。

　　許多人認為，平房才會拆遷，不購平房就能避免這一問題了。其實不然，樓房也存在拆遷的可能性。大家都知道，在東直門爆破的那幢高層居民樓，建筑年代晚于周邊許多的舊樓，卻先拆除了。再比如，鄰近東四環(huán)的某小區(qū)，因為處于百米綠化帶的規(guī)劃范圍里，在不久的將來，也面臨著拆遷問題。所以，二手房的購主在購購房屋時，要考慮樓房是否面臨著拆遷。

　　那么，如何避免購置了有拆遷可能性的二手房呢？頭先，在一兩年內(nèi)會被拆遷的房子，在各個區(qū)的房地產(chǎn)交易所()能夠查到；已列入拆遷公告的房屋，房地產(chǎn)交易管理部門不予辦理過戶；購房者還可以向所在區(qū)縣房地局的拆遷科咨詢相關(guān)情況。其次，有些地方5年，甚至10年前就被列入規(guī)劃，但是因為種種原因，至今未拆遷。據(jù)一位區(qū)房地局交易科的科長介紹，房地局允許這種情況的房子進行購賣。為了避免購到這樣的房子，購房者不妨到當?shù)嘏沙鏊儐栆幌逻@里的戶口是否已被凍結(jié)，要知道，凍結(jié)戶口的房屋早晚是要被拆的。另外，還有一些規(guī)劃要拆遷的房子在房地局沒有記錄，當?shù)氐膽艨谝矝]被凍結(jié)，那么就需購房者關(guān)注一下北京的整體規(guī)劃了，有機會參觀一些規(guī)劃展。

　　-購舊房前，怎么了解它的修繕歷史

　　許多購房者在看房過程中，都會發(fā)現(xiàn)房屋剛被簡單裝修過。有些是房主粉刷的，有些則是房屋中介派人修繕的，目的就是盡快地促成交易，并能賣個好價。其實，這種粉刷往往掩蓋了房屋本身的一些瑕疵或缺陷，比如，墻壁上的裂縫、天花板滲水的水印和返潮發(fā)霉的痕跡。再比如，頂層房屋是否發(fā)生過漏雨現(xiàn)象，底層住戶是否多次出現(xiàn)下水道淤堵，都是無法通過看房得知的。一位中介公司的工作人員告訴記者，有些購房者在交易達成并在此房居住了一段時間以后，才發(fā)現(xiàn)房子存在類似毛病，隨后找到代理的中介要求賠償。

　　購房者應該在交易前，知道房屋的真實情況。一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀人有責任向購房者明示房子的瑕疵。據(jù)了解，置業(yè)家園房地產(chǎn)經(jīng)紀公司要求業(yè)務員在代理一套房子時，先要到物業(yè)地點去做實地勘查，這種實地勘查絕非走馬觀花，走個形式，而是詳細地檢查核實房屋的每一個細節(jié)，并填寫一份實勘登記表。記者從該公司獲得了一份實勘登記表，其中一部分為“個別因素”，包括建筑結(jié)構(gòu)有無地基、墻體承重能力、不均勻沉降、墻體裂縫、墻面滲水等現(xiàn)象，屋面、衛(wèi)生間、廚房的防水功能如何，房間的門窗、上下水、供暖、煤氣、熱水器、電源、電梯、消防情況。此外，還要調(diào)查房屋是否有有線電視、電話、保安監(jiān)控及計算機網(wǎng)絡。業(yè)務員在考查房屋后，要與房主坐下來，一邊核對這些情況，一邊填寫表格，以后尋找到購房者時，要如實把這些情況告訴購主。

　　采用這種實勘的方式固然好，但是如果業(yè)務員的專業(yè)水平有限怎么辦，房主不說真話怎么辦？這時，購房者可以到當?shù)氐奈飿I(yè)管理部門，或是原產(chǎn)權(quán)單位相關(guān)科室了解情況。類似頂層漏雨的現(xiàn)象對于物業(yè)管理公司而言，是一個重大問題，維修組都保留相關(guān)記錄。當然，像某一居民家曾發(fā)生過幾次下水道淤堵的問題，維修部門就沒有記錄。當記者問及物業(yè)管理公司是否能為每一套房子設(shè)一個維修檔案時，所采訪的物業(yè)管理公司的負責人都表示，可能性不大。就連負責安慧里這一大型社區(qū)的物業(yè)公司，目前的維修記錄也僅是按區(qū)號分類整理的。

　　-留心被改動的房間結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備

　　有些房主以前裝修時，對房間的結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備進行了一些改造，賣房時，還把它作為抬高價格的籌碼，其實這些改造存在著不安全隱患，或是被小區(qū)物業(yè)管理部門明令禁止的。有位房主裝修時，把主臥與陽臺之間的窗戶、窗下的坎墻都拆除了，取而代之的是一個擺放工藝品的陳列柜。三園物業(yè)公司的王經(jīng)理稱，這堵墻雖然不是承重墻，但是也起到一個杠桿支點的作用，房主這么一改，陽臺的承重能力就降低了。還有一些底層的住戶把院子改為一個房間，并把暖氣接了出去，賣房時，房主會對購主說：“你看，多了一間房，還可以住人。”殊不知，這些改造是當?shù)胤抗懿块T不準許的。北辰信誠物業(yè)管理公司管理處工程部的劉經(jīng)理表示，公司禁止改造房屋的承重結(jié)構(gòu)和暖氣、燃氣、上下水、供電設(shè)施，非承重的墻體要改造時，需房主向原產(chǎn)權(quán)單位打報告，單位同意了，才可以施工。劉經(jīng)理還告訴記者，公司管理的小區(qū)每年大約有500套房子要裝修，原則上，房主應向工程部匯報裝修計劃，但是，許多居民不這樣做。他們做了哪些不合規(guī)范的改動，公司也不得而知。

　　因此，購房者遇到諸如此類的問題，一定要到物業(yè)管理部門反映一下，問問物業(yè)公司是否知道這些改動的情況，否則，一旦達成交易，待將來物業(yè)管理部門發(fā)現(xiàn)問題，追究起來，責任就難以區(qū)分了。

黃蘭
來源：北京青年報

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