房產(chǎn)交易不像其他商品交易那樣可以“銀貨兩訖”，如何確保交易資金的安全就成了大問題。二手房交易雙方在簽訂房地產(chǎn)購賣合同，交付部分或全部房款后，才能到房地產(chǎn)交易辦理產(chǎn)權(quán)登記、審核、過戶等手續(xù)，這樣就形成了一個時間差，容易導(dǎo)致欺詐行為的發(fā)生。如何才能在購賣之間建立信任的支撐點，搭建安全的交易平臺？目前可行的方法是，通過第三方介入，對購賣進程及房款進行全程監(jiān)控。

　　第三方之一：商業(yè)銀行

　　工商銀行推出二手房資金劃付承諾函業(yè)務(wù)。銀行通過對交易過程和購家借款能力的評估后，給出貸款承諾，并將購家的頭付款先存在銀行的監(jiān)管賬戶中監(jiān)管起來，等產(chǎn)權(quán)過戶和銀行抵押手續(xù)辦妥后，再分別將頭付款和銀行貸款劃至賣家指定的賬戶。辦理了該項業(yè)務(wù)，購家不用擔(dān)心付了頭付款的安全，賣家也不用擔(dān)心收不到尾款。該項業(yè)務(wù)還對手拉手客戶開放，雙方可以直接到銀行辦理抵押、貸款手續(xù)，并委托銀行辦理交易、過戶手續(xù)，雙方還可以省下房產(chǎn)交易中介費用。

　　購房者阮先生與賣家談妥房子成交價為50萬元，頭付款30%。雙方到工行按揭網(wǎng)點后，阮先生向銀行提交資料(身份證、購賣合同及借款申請所需的相關(guān)資料)，銀行當(dāng)場進行審核。審核通過后，購賣雙方就與銀行簽訂《資金劃付承諾函》，阮先生同時簽訂《個人住房擔(dān)保借款合同》(貸款金額35萬元)，另外保險等事宜也同時完成。隨后銀行和與其簽約的專業(yè)從事按揭服務(wù)的中介公司為阮先生和購家辦好了全部的產(chǎn)權(quán)過戶、抵押登記等手續(xù)。在產(chǎn)權(quán)過戶之后，銀行就將帳戶中的頭付款15萬元轉(zhuǎn)到賣家指定的賬戶，在抵押手續(xù)辦妥(即銀行拿到他項權(quán)力證明)后，35萬元貸款也劃至指定賬戶中。由此，在工商銀行、房地產(chǎn)交易和按揭服務(wù)公司的合作下，阮先生和賣家安全地完成了整個二手房交易過程。根據(jù)圖一的交易費用表，阮先生實際共需支付各項稅費12680.5元，上家則只支付500元左右的費用。

　　另據(jù)工行房貸專家透露，如果購家僅要求頭付款監(jiān)管，不在銀行貸款，工行同樣可以提供頭付款監(jiān)管服務(wù)。如果上下家要求銀行在取得收件收據(jù)(將材料到房地產(chǎn)交易)后就把房款給上家(約比他項權(quán)證放款早三周)，那么只要能有一定資質(zhì)的中介公司擔(dān)保(擔(dān)保費收取見圖一)，銀行可以見收據(jù)放款，以滿足購賣雙方盡快交房的需要。

　　第三方之二：管理公司

　　普陀房地產(chǎn)交易市場推出資金保障服務(wù)。該項服務(wù)由普陀房地產(chǎn)交易管理有限責(zé)任公司承擔(dān)，在該市場進行二手房購賣交易，管理公司作為中立的第三方介入，進行全程監(jiān)管。資金管理時間自房款解入管理公司賬戶之日起，至購入方領(lǐng)到房地產(chǎn)權(quán)證之日為止。在資金管理期間，因出售方和購入方原因使物業(yè)交易不能實現(xiàn)，由當(dāng)事方協(xié)商解決，如協(xié)商不成，則各方恢復(fù)原狀，與管理公司無關(guān)。

　　辦理手續(xù)：1.購賣雙方簽訂房屋購賣合同；2.購賣雙方同普陀房地產(chǎn)交易市場管理公司簽訂《資金保障服務(wù)協(xié)議》；3.購方將購房資金的全部(分批)交付市場管理公司指定的銀行資金保障服務(wù)專用帳戶；4.辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)；5.委托市場管理公司直接領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證；6.房屋交易成功完成后在雙方無異議的情況下，管理公司將房地產(chǎn)所有權(quán)證和購房款于購賣雙方當(dāng)面交割。

　　各方責(zé)任：管理公司只對出售方和購入方交付給他的資金進行管理。余額資金不到位，發(fā)生糾紛，由購賣雙方自行解決。

　　出售方應(yīng)確保產(chǎn)權(quán)無爭議，如由于出售方原因?qū)е路课轃o法交易，管理公司將代為管理的房款如數(shù)退還給購入方。

　　購入方應(yīng)按合同約定的付款方式及付款時間及時將房款解入管理公司賬戶，如違反約定未準時解入房款，管理公司及時通知購賣雙方，由購賣雙方直接進行交涉，與管理公司無關(guān)。

　　購賣雙方在中介(或擔(dān)保)公司的監(jiān)督下完成交易全過程，并確保貸款資金及時到達管理公司賬戶。如無中介(或擔(dān)保)公司參與，交易過程由購賣雙方互相監(jiān)督。管理公司在購方產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取后三天內(nèi)通知購賣雙方前來取款、領(lǐng)證。

　　第三方之三：信托公司

　　上海愛建立好信房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司推出履約保證制度，由專業(yè)金融機構(gòu)信托公司負責(zé)流程審控與產(chǎn)權(quán)管理作業(yè)，并擔(dān)負資金保證的責(zé)任。(辦理流程見圖二)

　　各方責(zé)任：簽訂購賣契約后，若發(fā)生由于賣方的原因，導(dǎo)致無法完成產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記，即由愛建信托將購方已給付的資金返還給購方。

　　簽訂購賣契約后，當(dāng)賣方依約將產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)至購方名義下后，若發(fā)生由于購方的原因，導(dǎo)致未能結(jié)清尾款(或購方的貸款已到位卻發(fā)生購方惡意違約不給付)，并解除購賣契約且無法恢復(fù)產(chǎn)權(quán)至賣方名義下的情況時，即由愛建信托代替購方負擔(dān)其未能給付之資金，確保賣方能完整取得出售房產(chǎn)所應(yīng)得的全部資金。當(dāng)賣方依約將產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)至購方名下前，若發(fā)生由于購方的原因?qū)е陆獬徺u契約時，即由愛建信托依據(jù)購賣約書的約定，結(jié)算信托專戶資金后依約沒收，交付賣方。

　　第三方之四：律師事務(wù)所

　　律師事務(wù)所運用司法手段監(jiān)管不動產(chǎn)交易模式。由中介公司負責(zé)上下家的購賣配對，律師事務(wù)所負責(zé)辦理貸款、產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)，房款則通過特批的監(jiān)管賬戶支取。

　　安全是該模式的優(yōu)點。除了律師事務(wù)所自身公信力較高以外，該模式中的資金監(jiān)管還有別于目前中介公司的自營自監(jiān)的形式，并有別與銀行、交易等部門的房款監(jiān)管。目前，開設(shè)該業(yè)務(wù)的德尚律師事務(wù)所經(jīng)中國人民銀行上海分行特批，開設(shè)了一個專門的房款監(jiān)管賬戶。購家直接把房款存入監(jiān)管賬戶，若有按揭貸款，也直接劃入監(jiān)管賬戶，律師事務(wù)所憑房屋購賣合同、小產(chǎn)證等書面材料出具放款通知單給銀行，銀行憑通知單把房款劃入賣家賬戶。整個過程中，律師事務(wù)所不直接經(jīng)手房款。不僅如此，德尚律師事務(wù)所還投保了律師風(fēng)險責(zé)任險，萬一因律師事務(wù)所的過錯導(dǎo)致購賣雙方或中介公司受損，將承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　在這種模式中，律師事務(wù)所站在中立的立場上，對購賣雙方、中介公司負責(zé)，能夠較好地保證交易的安全。對購賣雙方來說，在保證購賣安全的同時，還可以避免被賺差價，因為整個交易過程是透明的。記者沈忠民楊柏國唐穎豪

來源：房地產(chǎn)時報

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