簽了合同付了頭付款，卻發現自己購購的房屋已被抵押，無法辦理產權過戶；付款方式雖然明確，但卻忽略了交房日期，以致原房東一拖再拖……上海中原物業代理有限公司法律部負責人近日根據實踐歸納出二手房購賣交易中可能存在的六大典型陷阱，并提醒購房者注意規避。

　　■產權抵押要明確　

　　根據有關規定，“司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的”房屋不得轉讓。另外，根據上海市各區縣房地產交易的實踐，若房屋仍設定有抵押，交易也不會辦理此種房屋的產權過戶手續。而上述兩種情況，常常會被購房者忽略，而房屋業主通常不會主動提及。如此，可能造成購賣合同已簽訂，購方頭付款也已支付業主后，在辦理產權過戶的過程中發現房屋不能轉讓，由此則可能給購方造成很大的損失。

　　規避方法：在簽訂購賣合同前，購房人應至房屋所在區域的房地產交易進行產權狀況調查，以確定該房屋是否存在限制或禁止轉讓的情形。

　　■查看產權證　

　　現在市面上的房屋大部分為商品房，但也存在部分未轉為產權房的使用權房（即公房）。如果這類使用權房未取得產權證，根據有關規定不能轉讓。同樣，為避免購房人在辦理產權過戶時才發現上述問題而遭受損失。

　　規避方法：在簽訂購賣合同前應查看業主是否取得產權證，確定其房屋類型。

　　■代簽合同須委托

　　眾所周知，房屋購賣合同應由購房人與房屋產權人簽訂。若購房人忽略驗證合同簽訂人是否是產權人，及該房屋是否還有其他產權人，則產權人或其他共有權人若以合同簽訂人未取得其委托為由，主張該合同無效，那么，購房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過失責任，即由于合同未成立給其造成的直接損失，且舉證責任在于購房人。此種情形將對購房人非常不利。

　　規避方法：根據產權證或其他法律文件（如預售合同）確定產權人。若簽訂合同并非產權人，購房人應要求其提供產權人出具的委托書。

　　■付款方式合同約定

　　很多購賣雙方通常只關注房價，對于具體的付款方式卻未給予應有的重視。結果在其后履行過程中常常由于某筆款項的支付時間不明而產生糾紛，受損失的一方因為當初與對方未訂有明確條款而只能自認倒霉。

　　規避方法：雙方簽訂購賣合同時應對付款流程作出明確、具體的約定。　

　　■交房日期寫清楚

　　涉及到交房的具體時間，交房時相關費用的結算時，若無具體約定，則可能出現逾期交房，卻無法追究業主違約責任的被動局面，及相關費用無人結算的尷尬情況。

　　規避方法：于購賣合同中明確約定交房日期，及應由哪方于交房前結清包括水、電、煤、物管費、維修基金等相關費用。

　　■購房稅費先打探

　　購購（出售）非居住用房需交稅費的種類、數額與居住用房有較大差別。實踐中，若由于對購購（出售）非居住用房應繳稅費估算不足，則可能大大超出購房人原先預算或嚴重影響售房人的收益預期。

　　規避方法：簽訂合同前，雙方應先至房屋所在區域交易或請教專業人士，確定非居住用房購賣應繳稅費的具體種類及數額，做到心中有數。

羅亞東

來源：新聞晨報

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