(一) 二手房購賣合同無效之風(fēng)險(xiǎn)

　　賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，頭當(dāng)其沖的法律障礙就是《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。雖然實(shí)踐中法院對(duì)于無兩證的二手房購賣合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定合同無效，也有的法院認(rèn)為《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定并非強(qiáng)制性規(guī)定而是管理性規(guī)定，只是規(guī)范房屋權(quán)屬不能發(fā)生變更，但是對(duì)合同效力沒有影響。其實(shí)，我們完全沒有必要拘泥于《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的法律性質(zhì)的爭論，而應(yīng)該注意到《中華人民共和國合同法》第五十一條對(duì)于無權(quán)處分的合同效力作了明確規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。反面言之，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，權(quán)利人不追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后未取得處分權(quán)，則合同無效。所謂處分權(quán)，是所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能，對(duì)于二手房購賣來說，賣房人只有取得房屋權(quán)屬證書，才依法取得房屋所有權(quán)而有權(quán)處分該房屋(授權(quán)處分行為不予考慮)，因此，如果賣房人在取得房屋權(quán)屬證書前出賣該房屋，二手房購賣合同的效力待定，如果發(fā)生爭議時(shí)賣房人仍未取得房屋權(quán)屬證書，則二手房購賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。

　　(二) 房屋的交付時(shí)間、權(quán)屬變更登記時(shí)間不確定

　　現(xiàn)實(shí)中無兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記，直接取決于開發(fā)商能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記。而商品房的建設(shè)期限較長，能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。

　　(三) 房屋質(zhì)量難以保證

　　現(xiàn)實(shí)中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質(zhì)量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質(zhì)量隱患。

　　(四) 一房二賣不可不防

　　無兩證的二手房購賣無法辦理預(yù)告登記，這就為賣房人一房二賣留下漏洞可鉆，一旦房價(jià)高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。

　　當(dāng)然，這里只是列舉了主要可能發(fā)生的法律風(fēng)險(xiǎn)，還有賣房人的對(duì)外抵押、信用破產(chǎn)等等。

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