無證二手房購賣之風險控制

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 598 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　在初步了解了無兩證的二手房購賣的各種風險后，接下來必須考慮如何才能有效避免、較少是程度地降低可能發生的各類風險。

　　實踐中主要采取以下兩種做法：

　　做法一，簽訂二手房購賣預合同，也就是約定將來某個時刻簽訂二手房購賣合同。這樣的話，二手房購賣預合同的法律效力不會存在問題。但是，一旦將來賣房人不愿簽訂二手房購賣合同，則購房者無法取得房屋而只能追究賣房人的損害賠償責任。

　　做法二，簽訂二手房購賣合同，并在合同中約定合同生效時間為賣房人取得房屋權屬證書之日起生效。這樣的話，是可以有效避免二手房購賣合同被判定無效的法律風險。

　　本律師認為，上述兩種做法各有利弊，但均存在一個致命的缺陷，就是在二手房購賣合同尚未生效前，全部房款或者部分房款如何支付?因為賣房人通常是因為急需資金周轉才出售房屋，基本不可能在簽訂合同后不要求支付任何款項，通常會要求購房者支付房屋總價或者大部分款項。而此時二手房購賣合同尚未生效，購房者一旦支付房款，其合法權益如何保障?結合長期的工作實踐，本律師認為上述兩種做法都必須輔以借款合同才能在有效規避法律風險的同時達到合同雙方當事人的目的。具體采取上述哪一種做法，應主要根據購房者的個人意愿來決定：

　　如果購房者的購購該房屋的意愿相當強烈，則應當簽訂二手房購賣合同，并在合同中約定合同生效時間為賣房人取得房屋權屬證書之日起生效。同時簽訂借款合同，在二手房購賣合同生效前，將約定的房款以借款的方式支付。

　　如果購房者的購購該房屋的意愿不是十分強烈，也就是說購房者認為可以購購該房屋，也可以購購其他房屋，而更注重權益的保障，則應當簽訂二手房購賣預合同，并約定高額的定金，當然較高不得超過合同標的的20%。而對于高于定金的部分款項則須簽訂借款合同并以借款的方式支付。

　　當然，無論采取上述哪一種做法，務必確保借款合同和二手房購賣(預)合同的有效銜接，如合同效力，定金的約定，款項的性質轉換，違約責任等等?？偟膩碚f，無兩證的二手房購賣存在極高的風險，建議盡量不要購購。如購房者執意購購無兩證的二手房，因相關操作較為復雜，建議盡可能尋求專業法律人士幫助，以程度地降低法律風險，保障自己的合法權益。

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