中國商業地產投資者俱樂部全國財智分享

以商業用地建設住宅產品，在北京早已司空見慣。在當前供不應求的住宅市場，開發商在商業住宅項目中不斷賣弄自己的商業智慧。面對歷史罕見的嚴厲調控政策，以50年甚至40年產權屹立在商業金融立項用地的住宅卻鉆了政策的空子：這些項目并不受北京相關限購令的壓制。

在建中的擦邊球樣本

北京朝陽區三間房鄉，一處施工現場的廣告圍擋上，巨大的廣告語告訴途經的人們，這里將蓋起一座名叫中建玲瓏山的樓盤。圍擋之內，數臺大型挖掘機正不斷從五六米深的地基坑里掏出濕潤的泥土。顯然，項目的地基建設步尚未完成。

堂皇的售樓處卻狀如花園洋房，早在11月初便修建完畢，具備了接訪能力。得知記者并未預約，工作人員迅速安排了一位置業顧問接待。

中建玲瓏山的開發商為中建國際 建設有限公司(下稱中建國際)，是中國建筑旗下子公司。 該項目當初進行掛牌的編號為京土整儲掛(朝)079號，建筑使用性質為商業金融；出讓年限為商業40年、綜合50年；土地面積為68281.849平方米，建設用地 為52011.152平方米；建筑控制規模為104022平方米。

該地塊于2009年8月13日開始競價，起始價34998.76萬元。較終，北京創智天地房地產開發有限公司(下稱創智天地)和北京京通天泰房地產開發有限公司聯合體以55700萬元的價格競得。創智天地是中建國際的下屬公司。除了創智天地，中建國際還經常使用下屬公司智地創展的名義進行項目建設。創智天地和智地創展兩家公司的法人代表均為中建國際總經理陳誼。

中建國際官方網站2009年10月16日的一則新聞如下表述：中建國際成功獲得北京市朝陽區京通快速路三間房地塊的土地使用權 項目占地面積68282平方米，其中建設用地面積52011平方米。項目地上建筑面積104022平方米。該項目將開發為面向CBD年輕白領的LOFT 產品。

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堂皇的售樓處卻狀如花園洋房，早在11月初便修建完畢，具備了接訪能力。得知記者并未預約，工作人員迅速安排了一位置業顧問接待。

中建玲瓏山的開發商為中建國際 建設有限公司(下稱中建國際)，是中國建筑旗下子公司。 該項目當初進行掛牌的編號為京土整儲掛(朝)079號，建筑使用性質為商業金融；出讓年限為商業40年、綜合50年；土地面積為68281.849平方米，建設用地 為52011.152平方米；建筑控制規模為104022平方米。

該地塊于2009年8月13日開始競價，起始價34998.76萬元。較終，北京創智天地房地產開發有限公司(下稱創智天地)和北京京通天泰房地產開發有限公司聯合體以55700萬元的價格競得。創智天地是中建國際的下屬公司。除了創智天地，中建國際還經常使用下屬公司智地創展的名義進行項目建設。創智天地和智地創展兩家公司的法人代表均為中建國際總經理陳誼。

中建國際官方網站2009年10月16日的一則新聞如下表述：中建國際成功獲得北京市朝陽區京通快速路三間房地塊的土地使用權 項目占地面積68282平方米，其中建設用地面積52011平方米。項目地上建筑面積104022平方米。該項目將開發為面向CBD年輕白領的LOFT 產品。

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所謂LOFT，是一種肇始于西方的舶來品，較初是指誕生于紐約SOHO區那些由舊工廠或舊倉庫改造而成，少有內墻隔斷的高層高空間。自從出現在中國，LOFT便成為開發商鉆政策空子的重要道具，幾乎凡是層高超過4.9米的都被開發商稱為LOFT。

根據項目銷售人員介紹，這里將建成10棟具有50年產權的住宅樓房，均為平層，并非中建國際官方網站所說的LOFT產品。期開盤為南邊兩棟樓，沒有大戶型，每間房層高3.1米，凈高2.8米，預計2013年6月交房。 售樓處一位銷售人員告訴《中國經濟周刊》。

不管是平層還是LOFT，中建玲瓏山項目商業金融用地的屬性不會發生改變。眾所周知，50年甚至40年產權的商住兩用樓房實際是開發商繞開政策要求和法律規定的擦邊球。

政府為控制住宅用地的供應量，保證住宅區域附近有充足的配套，會在不同的區域規劃適當的商業用地。而開發商將招拍掛取得的商業用地擅自改建成公寓住宅，便讓50年或者40年產權的住宅公寓誕生在擦邊球的碰撞之下。

在北京，類似中建玲瓏山這樣商業立項建造住宅的樓盤內容豐富，例如由頭開股份旗下頭開仁信置業有限公司開發建設的頭開石榴派；頭開股份控股公司北京頭城置業有限公司所開發建設的頭城雙景；北京錦繡大地農業股份有限公司所開發的西山國際城；中弘地產開發建設的中弘北京像素。上述這些項目都為40年或50年的商業用地。

此外，商業立項建造住宅的情況已經由北京等一線城市逐步蔓延至二線城市。武漢、長沙等地都已經出現類似的住宅產品。

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商改住背后的利益邏輯

除卻平層住宅，較為北京市場所熟悉的是同樣由商業項目包裝而成的LOFT。

自中建玲瓏山向東步行300米，便有一座由爛尾樓 變身的LOFT公寓，名為樂棟300。這座原本僅僅只有水泥架構的建筑如今已經被披上玫瑰紅色，幾個工人正在對其進行裝修。大幅廣告貼在靠近公路的一側，隨風起伏。

據記者了解，盡管每天都有人前去參觀樣板間，卻少有人掏錢購購。因為每套售價100萬元至150萬元不等，但這些面積不足70平米的LOFT公寓僅僅可以使用33年由于先前建設以及長期爛尾，這座建筑已經在原本40年的使用期基礎上縮減了7年。

房地產研究者孫飛告訴《中國經濟周刊》：商業立項被建設成住宅項目實際體現了當前房地產市場供不應求的局面，以及商業地產所受的冷遇。他說，由于當前市場資金以及需求主要偏向住宅市場，因此開發商希望大量制造住宅類產品以獲取更超額的利潤。同樣一個地塊，建成豪華公寓能購到每平米4萬元以上，建成商業辦公室之類則遠遠不能達到這個價格。

據此前報道稱，開發商青睞LOFT的原因主要是建設成本僅增加30%，房子價格卻可以上漲50%以上。

在計算容積率時，LOFT是按單層面積計算的，配套設施的規劃也是按照單層批復的，但在銷售時價格卻往往是平層戶型的1.3～1.6倍，甚至兩倍。這樣一來，開發商在原來報批的容積率下，收益被實際放大了。

為了防止開發商利用LOFT概念變相增加容積率，2006年7月北京市規劃委下發的《容積率指標計算規則》規定：當住宅建筑標準層層高大于4.9米時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算。辦公建筑、普通商業建筑的標準層高則分別是5.5米和6.1米，超出標準的也要雙倍計算建筑面積。

據業內人士稱，正是由于該項政策原因，使得現在開發商都力圖將層高控制在4.9米以內。

正略鈞策管理咨詢公司合伙人、房地產研究者薛炯文告訴《中國經濟周刊》：很多地產商拿到商業地塊之后改建住宅，除了利益驅使以外還因為商業項目無需強制性地建設配套設施，比如醫院、學校、幼兒園等。他說，當房地產商拿到住宅用地就必須配建各種配套設施并予以完善，這會增加成本并降低容積率。而容積率的提高意味著開發商售出房屋數量和面積的增加，也意味著利潤的增加。

薛炯文對此表示無奈：政府較為難以監管，頭先政府不會強制將里面的居住者趕出來，其次我們在法律上亦沒有規定辦公項目不能有人居住。

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并非投資上策

商業項目變住宅的轉化，是住宅需求不斷增加的市場體現，更是投機性需求渴望的杯中食。

北京房地產交易管理網上對此有明確標示：非住宅項目的購房人，請注意以下幾點與住宅項目不同的地方：一是非住宅項目一般不強制性要求設計配套服務設施，例如：學校、商業、居委會等；二是非住宅項目的土地出讓年限一般為40年或50年；三是非住宅項目的貸款期限一般不能超過10年，且不能申請住房公積金貸款；四是非住宅項目不能享受普通商品住宅的稅費優惠；五是水、電等費用標準一般高于住宅項目；六是非住宅項目不能辦理戶籍手續。

但是，投

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