僅4家開(kāi)發(fā)商參與、投標(biāo)價(jià)格緊貼2.97億元底價(jià)。3月19號(hào)，北京年內(nèi)頭個(gè)“兩限房”用地“豐臺(tái)區(qū)紀(jì)家廟地塊”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“紀(jì)家廟”地塊)低調(diào)亮相。

從上午9點(diǎn)開(kāi)始，守候在北京市國(guó)土資源局二樓拍賣(mài)大廳的媒體并未見(jiàn)到前來(lái)“搶地”的開(kāi)發(fā)商。歷時(shí)一個(gè)公里，投標(biāo)價(jià)較高的北京住總集團(tuán)也只叫出3.6億元，高出底價(jià)不到20%。北京土地儲(chǔ)備工作人員告訴記者，“這樣的招標(biāo)還并不多見(jiàn)。”

鮮見(jiàn)的低投標(biāo)價(jià)

除了北京住總集團(tuán)，參與“紀(jì)家廟”地塊投標(biāo)的另外3家企業(yè)包括北京天地祥房地產(chǎn)公司、北京新興建業(yè)房地產(chǎn)公司和北京興業(yè)潤(rùn)地房地產(chǎn)公司。各家的報(bào)價(jià)在3.15億元上下浮動(dòng)，僅高出標(biāo)底不到2000萬(wàn)元。

中國(guó)人民大學(xué)土地管理系教授鄭華說(shuō)，低價(jià)投標(biāo)可能是企業(yè)資金有限，對(duì)不明朗的市場(chǎng)形勢(shì)持觀望態(tài)度。

陽(yáng)光100副總經(jīng)理范小沖則認(rèn)為：“貨幣政策緊縮，企業(yè)普遍現(xiàn)金流緊張，而多項(xiàng)土地政策要求快速消化現(xiàn)有儲(chǔ)備，開(kāi)發(fā)商付款壓力很大。”

與“紀(jì)家廟”地塊招標(biāo)的冷清相比，2007年推出兩限房地塊引來(lái)諸多開(kāi)發(fā)商競(jìng)價(jià)的場(chǎng)面讓人記憶猶新。2007年7月11日，北京豐臺(tái)宋莊“兩限房”地塊招標(biāo)出讓時(shí)，底價(jià)為3.52億元，華潤(rùn)置地報(bào)出了5.9億元的高價(jià)，萬(wàn)科緊縮其后，報(bào)價(jià)僅比華潤(rùn)低1000萬(wàn)元。

“去年開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)期普遍很高，期望土地能夠在資本市場(chǎng)變現(xiàn)。如今資本平臺(tái)放大作用減弱甚至停止，大的開(kāi)發(fā)商就會(huì)相對(duì)穩(wěn)健、保守一些。”范小沖說(shuō)。

建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)副總工程師孫克放則指出，隨著保障性住房用地的供應(yīng)量加大，品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)并不會(huì)無(wú)動(dòng)于衷，但從地塊位置到利潤(rùn)匯報(bào)會(huì)有更謹(jǐn)慎的考慮。

兩限房政策消化不良

在范小沖看來(lái)，“紀(jì)家廟”地塊遇冷的另一個(gè)重要原因則是“開(kāi)發(fā)商對(duì)兩限房政策沒(méi)有看透”。

記者了解到，“紀(jì)家廟”地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)是北京天地祥房地產(chǎn)公司。北京順華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總裁鄭武坦言，“一級(jí)開(kāi)發(fā)單位一般都容易在二級(jí)市場(chǎng)摘牌。”他認(rèn)為，相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)者，做一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)前期準(zhǔn)備充分，在規(guī)劃布局、方案制定方面都有很大優(yōu)勢(shì)，并能在短時(shí)間內(nèi)將方案做透，就是評(píng)標(biāo)的優(yōu)勢(shì)所在。

限價(jià)房地塊究竟花落誰(shuí)家并不僅以報(bào)價(jià)衡量，更要求開(kāi)發(fā)企業(yè)讀懂政策，將“綜合指標(biāo)”拿捏準(zhǔn)確。“花費(fèi)了較大成本調(diào)研參與招投標(biāo)，較后因?yàn)榫C合評(píng)分過(guò)低而失敗并不稀奇。”一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商表示，但他認(rèn)為在這樣一個(gè)敏感時(shí)期，沒(méi)有企業(yè)愿意為這種不確定性埋單。

范小沖亦指出，兩限房與普通商品房之間的差異還不十分清晰，再加上政策層面的多種限制，資金方面要求嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其利潤(rùn)空間評(píng)估并不樂(lè)觀，處在對(duì)兩限房具體實(shí)施細(xì)則和購(gòu)購(gòu)群體要求的觀望情緒之中。

據(jù)測(cè)算，“紀(jì)家廟”地塊要求“兩限房”銷(xiāo)售限價(jià)為7800元/平方米。如果按2.97億元的招標(biāo)底價(jià)計(jì)算，樓面成本為3318元/平方米。

中國(guó)人民大學(xué)土地管理系副教授張躍松指出，兩限房作為與廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)接的產(chǎn)品，“限制戶(hù)型”對(duì)地產(chǎn)商的影響較大。60平方米~70平方米的目標(biāo)客戶(hù)主要是中等收入群體，事實(shí)上小于70平方米的更適合做投資。他認(rèn)為，兩限房政策在各地落實(shí)的過(guò)程中不盡相同，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)政策的把握存在一定難度。

而另一方面，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)論甚囂塵上，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下滑趨勢(shì)，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)利潤(rùn)空間面臨壓縮。而保障性住房供地增多，尚沒(méi)有參悟政策的開(kāi)發(fā)商難在利潤(rùn)低于商品房的地塊上花大手筆。

范小沖建言，“保障性住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小，鎖定一定的利潤(rùn)區(qū)間，應(yīng)該有配套金融政策支持和引導(dǎo)。”同時(shí)，各種評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)更加透明化，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)消除顧慮。

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