強(qiáng)勁的需要增長(zhǎng)，一面來(lái)自人們對(duì)改善住宅條件的需要，另一面則是我國(guó)從農(nóng)業(yè)社會(huì)向工商社會(huì)轉(zhuǎn)型，龐大的農(nóng)業(yè)人口在城市化運(yùn)動(dòng)中新產(chǎn)生的住宅需要。住宅供給不足的瓶頸是土地供給，背景是農(nóng)業(yè)與城市發(fā)展的不平衡，形成了大量的人群涌向大城市和發(fā)達(dá)區(qū)域的現(xiàn)實(shí)。這種需要持續(xù)旺盛而供給滯后的局面造成了近十年來(lái)的樓價(jià)持續(xù)激漲。

　　二月份顯示數(shù)據(jù)，我國(guó)一百個(gè)城市樓價(jià)環(huán)比漲0.48%，成交量卻在下降。

　　樓價(jià)確實(shí)管住了——房產(chǎn)”調(diào)控”的勝利了還是國(guó)家機(jī)器管理的房產(chǎn)數(shù)據(jù)好看了？

　　馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴咱們，社會(huì)的主要沖突是大眾不斷增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要與有限的生產(chǎn)力之間的沖突。反應(yīng)到住宅問(wèn)題上，主要表現(xiàn)為強(qiáng)勁的住宅需要與有限的住房供給之間的沖突。

　　解決供需沖突出路在于增加供給。當(dāng)然在供需沖突特別突出的時(shí)期，壓抑需要可以在短時(shí)間內(nèi)起到立竿見(jiàn)影的效果。不過(guò)，促使問(wèn)題較終得以解決還是取決于供給量的增加。

　　這在我國(guó)六十年的實(shí)踐中是有深刻體會(huì)的。前三十年，我國(guó)政府通過(guò)糧食配額的方式抑制需要，雖然人們饑腸轆轆，但糧食問(wèn)題始終無(wú)法根本解決。而八十年代初的土地承包輕易就解決了國(guó)人的吃飯問(wèn)題。倉(cāng)廩實(shí)而知禮節(jié)，解決了吃飯問(wèn)題，人民基本上就不會(huì)騷動(dòng)了，這也是幾千年的歷史印證。

　　在國(guó)人常掛在嘴邊的衣食住行中，目前我國(guó)解決了衣食行（暫且不顧及食品安全和春運(yùn)的話(huà)），住宅問(wèn)題成為人們聚焦的熱點(diǎn)也就順理成章。住宅、醫(yī)療和教育問(wèn)題被網(wǎng)絡(luò)民意稱(chēng)為“新三座大山”，住宅問(wèn)題頭當(dāng)其沖，高樓價(jià)也就成了如今社會(huì)較主要的沖突。

　　既然高樓價(jià)是當(dāng)前社會(huì)的主要沖突，就不難找到?jīng)_突的兩方：開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者。購(gòu)房者是大多數(shù)，算上更多的希望購(gòu)房而無(wú)力購(gòu)房者，數(shù)量可以大到用“人民”這個(gè)詞匯來(lái)表述，站在“人民”對(duì)面是什么？用奸商來(lái)形容開(kāi)發(fā)商已經(jīng)是很克制的了，這要是在八十年代之前的稱(chēng)呼那就是“敵人”，專(zhuān)政對(duì)象。對(duì)敵人當(dāng)然是消滅。不過(guò)，咱們已經(jīng)進(jìn)入法制社會(huì)。得改一下稱(chēng)呼，叫”調(diào)控”。于是就有了2004-2008年的頭輪”調(diào)控”。

　　回顧頭輪的”調(diào)控”。可以看到，為什么”調(diào)控”？主要是限制發(fā)展商，其次是限制消費(fèi)行為。措施包括：限制拍地貸款、嚴(yán)查囤地、嚴(yán)格土地拍賣(mài)、限制開(kāi)發(fā)貸款和提高頭付比例、提高按揭貸款利率和提高交易的稅費(fèi)。

　　這一時(shí)期，開(kāi)發(fā)商被推到浪尖風(fēng)口，加上任大炮亂說(shuō)只為富人蓋房，開(kāi)發(fā)商成為眾矢之的。易憲容以預(yù)言家的身段頻頻出現(xiàn)各類(lèi)媒體，預(yù)言樓價(jià)將大幅下跌，一時(shí)之間，易粉成千上萬(wàn)，人人臉上掛著幸災(zāi)樂(lè)禍的笑容。{$page$}

　　伴隨著開(kāi)發(fā)商在這五年期間名聲和公眾形象下降到谷底，樓價(jià)也在零七年成功攀上了歷史新高。購(gòu)房者開(kāi)始醒過(guò)味來(lái)，明白戲稱(chēng)“丫環(huán)”的任大炮所說(shuō)的“政府才是的開(kāi)發(fā)商”的話(huà)確有奧妙。

　　在兩輪大的”調(diào)控”期間，有一輪扶持較值得回味。2008年底到2009年底是大家熟知的救市，措施是降息、利息優(yōu)惠、稅務(wù)減免，鼓勵(lì)自住購(gòu)房需要。

　　如果”調(diào)控”的目標(biāo)是讓高樓價(jià)下降的話(huà)，為什么政府要在樓價(jià)剛剛掉頭向下時(shí)就急于救市呢？

　　2009年12月，樓價(jià)”調(diào)控”再次登場(chǎng)，背景是人民幣泛濫后的通脹。指責(zé)開(kāi)發(fā)商謀取暴利導(dǎo)致樓價(jià)上漲可以，但絕難把開(kāi)發(fā)商與通貨膨脹扯上關(guān)系了。于是，炒房者就成了本次”調(diào)控”的矛頭所指。具體措施包括加息、提高頭付比例、試點(diǎn)房產(chǎn)稅和限制購(gòu)購(gòu)。在杜絕炒房的同一時(shí)間，大限度地抑制市場(chǎng)需要，是本輪”調(diào)控”的。

　　政府在將炒房者設(shè)定為”調(diào)控”和限制的目標(biāo)主體后，但是從未公布某地域究竟有多少人在炒房？每一年有多少數(shù)量的房在被暴炒？或者說(shuō)新房在交付后五年之中被再次轉(zhuǎn)賣(mài)的比例是多少？由此可以看出，政府非常擅長(zhǎng)的是判斷型的定性，很不擅長(zhǎng)是科學(xué)數(shù)字管理。在更多人質(zhì)疑用戶(hù)口所在地來(lái)限制購(gòu)房的合法性時(shí)，也有人做了這樣一個(gè)統(tǒng)計(jì)。結(jié)論是在如此嚴(yán)格的限制下，就北京為例，仍有四類(lèi)合格購(gòu)房人群可以購(gòu)購(gòu)六百五十萬(wàn)套住宅，這個(gè)數(shù)量是什么概念？相當(dāng)于頭都住宅較火爆期間年成交量的二十倍。

　　細(xì)心者還發(fā)現(xiàn)了漏掉一個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)，那就是當(dāng)局將大力開(kāi)發(fā)保障性住宅，這是歷次”調(diào)控”中少有的增加供給量的措施。不過(guò)，許多人都知道保障房只是水中月、霧中花。因?yàn)閲?guó)家在做出建設(shè)數(shù)量巨大的保障房的承諾時(shí)，京津滬杭穗等我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的前沿城市就已經(jīng)公開(kāi)表態(tài)沒(méi)有銀子支付這項(xiàng)支出。丟開(kāi)程序和腐敗門(mén)檻不談，如果通過(guò)過(guò)時(shí)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的手段就可以解決住宅需求沖突這一難題，那是否應(yīng)該反思一下，完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的道路是否走叉啦？

　　還是要追問(wèn)一下：為何會(huì)有2008年到2009年這一年之久的系列支持房地產(chǎn)的政策呢？能夠想象的回答是對(duì)應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)。政府顧慮房地產(chǎn)拖了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的后腿。經(jīng)過(guò)一年的支持后，樓價(jià)超越零七年再攀新高。這就可以看出，樓價(jià)太高形成資產(chǎn)泡沫政府就要急，樓價(jià)下跌連累經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府就會(huì)扶。這本也無(wú)可厚非，放眼世界各國(guó)政府皆如此這般。但不同的是，各國(guó)政府反思的無(wú)非是自己的經(jīng)濟(jì)策略或者過(guò)于寬?cǎi)Y，或許過(guò)于緊縮。而我們的當(dāng)局則或批開(kāi)發(fā)商唯利是圖，或指責(zé)炒房者投機(jī)倒把激化沖突，反正是跟自己毫無(wú)聯(lián)系。這種將社會(huì)和國(guó)家責(zé)任歸咎于第三方，甚至是幻想面的做法，很有利于將大眾的憤慨引向少數(shù)可以橫尸街頭的群體，卻根本無(wú)助于難題的化解，而且種種用“戶(hù)口所在地”對(duì)民眾進(jìn)行甄別的政策方向，不僅粗暴、簡(jiǎn)單、不解決任何實(shí)際問(wèn)題，而且是在向大眾進(jìn)行一些暗示：是外來(lái)人口搶了你的住房（甚至可以延伸想象為工作、教育機(jī)會(huì)甚至配偶），咱們根本看不出這樣鼓動(dòng)當(dāng)?shù)厝伺c外來(lái)人口族群對(duì)立的策略對(duì)經(jīng)濟(jì)、法制和社會(huì)的和諧有什么積極意義。{$page$}

　　咱們回到供需沖突引售價(jià)格激漲的基本事實(shí)來(lái)觀察，不難發(fā)現(xiàn)樓價(jià)上漲的根本原委是住房建設(shè)量的增長(zhǎng)連續(xù)低于都市化進(jìn)程，瓶頸仍然是每年掛拍的用于住宅建設(shè)的土地面積沒(méi)能有效增加。此般可以預(yù)見(jiàn)的缺少又導(dǎo)致購(gòu)房人數(shù)的增加，連續(xù)推動(dòng)了樓價(jià)的漲幅。當(dāng)然，千萬(wàn)別忽視了人民幣的巨大市場(chǎng)保有量。同時(shí)，樓價(jià)上漲的資本增值概率，又激發(fā)了購(gòu)房者的再購(gòu)購(gòu)欲望，從而多次加劇了住房供給的失衡。

　　因此，咱們可以得出結(jié)論：樓價(jià)上漲的根本原因是供給不足，需求性增長(zhǎng)太快；供應(yīng)不足的主要原因是土地市場(chǎng)量缺失；開(kāi)發(fā)商不斷抬高住房售賣(mài)價(jià)格是供不應(yīng)求的完全市場(chǎng)下的利益驅(qū)使；投資性購(gòu)房是貨幣貶值大狀態(tài)下資產(chǎn)保值的必然選擇。

　　所以，避而不談供給缺失的主要沖突，取而代之不惜選擇限購(gòu)的法規(guī)手段來(lái)封殺需求，就算是在短期內(nèi)能購(gòu)起到一定的效果，但較終從長(zhǎng)時(shí)期戰(zhàn)略角度來(lái)看，對(duì)房產(chǎn)行業(yè)甚至大國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展都有危害的。成語(yǔ)如是說(shuō)：飲鴆止渴。

　　較后說(shuō)一下政府收緊甚至?xí)和７慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的事。暫停房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款或許可讓急于回籠資金的開(kāi)發(fā)商降價(jià)售房，肯定也會(huì)讓本來(lái)已供不應(yīng)求的住房數(shù)量進(jìn)一步減少，這個(gè)結(jié)果是樓價(jià)上漲還是下跌呢？你來(lái)告訴我吧……

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