美國老太和中國老太不同購房態(tài)度的故事，是幾年前國人購房的啟智教育范本；萬科王石目前提出“四十歲前不購房”理論，讓眾多“房奴”如遭當(dāng)頭棒喝。

　　究竟何去何從？要不要做“房奴”？“購房實(shí)干家”老田提出了自己的觀點(diǎn)。

　　鼠年春節(jié)，約朋友小聚。老田提出的一個(gè)問題竟難住了不少上海人，只有打工的小保姆回答正確。老田的問題是：你知道你的居住成本嗎？

　　大學(xué)退休的老金回答：我家的２套房子都是單位分配的，我自己只花２萬多元購了售后產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在每年交３６０元物業(yè)管理費(fèi)，每天的居住成本應(yīng)該是５角錢吧。隔壁開出租車的小王回答：我家的房子是自己購來的，自己住自己購的房子，哪來的居住成本呀。在樓上做鐘點(diǎn)工的小保姆回答：我和我老公從安徽來上海打工，我們在寶山租的房子，每個(gè)月的租金是６００元，這就是我家的居住成本吧？老田說：“恭喜你，答對了。”

　　上海人知道自己居住成本的人很少，外地來上海打工的人，因?yàn)榇蠖际?u>租房子住，人人都知道自家的居住成本是多少。

　　居住成本，這一個(gè)涉及千家萬戶的問題，必須引起我們的高度關(guān)注。

　　天下沒有白住的房子

　　近幾年上海的房產(chǎn)價(jià)格居高不下，人們每每談到房子，大都把目光集中到房產(chǎn)投資上，而對于自己家的自住房并不怎么在意。在我們上海，和老金、小王持有同樣觀點(diǎn)的人很多，他們大都認(rèn)為自己購房自己住，根本就沒有居住成本。

　　其實(shí)，生活中的每一個(gè)人，都存在著居住成本，只是因?yàn)橹袊藥浊晷纬傻摹鞍布冶刂脴I(yè)”觀念，把“家”當(dāng)成了人生的必備品，而居住成本這個(gè)概念，早已被一個(gè)“家”字替代了。

　　老田有兩個(gè)朋友，就吃了沒有核算居住成本的虧。

　　老同事李先生：２００４年結(jié)婚時(shí)，他貸款６０萬元在閔行購了一套三室兩廳的房子。房子寬敞，裝修也豪華，令人羨慕得不得了，新娘子更是滿意得無話可說。２００７年１０月，李先生的工作單位撤離上海，李先生便換了一個(gè)單位，工資卻比原來少了一半，為了還按揭貸款，他不得不讓在家當(dāng)了三年全職太太的老婆也出來打工。李先生對此無限感慨：因?yàn)橘徚艘惶状蠓孔樱以诶掀琶媲昂軟]有面子。

　　未婚青年小趙：２００５年在中遠(yuǎn)兩灣城購了一套兩室兩廳的房子，留作將來結(jié)婚用。這兩年房貸利率上漲，小趙為了緩解還貸壓力，把房子租給了一個(gè)外地人。有了租金補(bǔ)貼，還貸自然輕松了許多。可是好景不長，去年年末中遠(yuǎn)兩灣城治理群租房，小趙的出租房成了治理對象，物業(yè)、公安、居委會三天兩頭找上門搞得小趙焦頭爛額。小趙感嘆：我這真是“沒有打到狐貍卻惹了一身騷”，至今，小趙的房子還空關(guān)著。

　　不可否認(rèn)，前幾年購自住房的人，從理論上來說是賺錢了，但是你在銀行的房貸利率也與房價(jià)同步上漲了，為了還貸款，你總不能賣掉房子睡馬路吧。李先生和小趙之所以落了個(gè)進(jìn)退兩難的境地，都是因?yàn)樵谫彿恐酰瑳]有核算居住成本。

　　較近，李先生和小趙都聽從了老田的建議，拿出了理房方案：李先生要“賣大換小”，小趙要“舍近求遠(yuǎn)”。

　　居住成本應(yīng)該是多少

　　人生在世誰能無“居”？我們這個(gè)國家從古至今都在強(qiáng)調(diào)“居者有其屋”，這個(gè)“屋”就是每一個(gè)人的居之所在、“財(cái)”之所有。“屋”是人的歸宿，更是“財(cái)”的載體。許多人為了這個(gè)“屋”傾其所有，有人甚至為此背上后半生的債務(wù)，怎么能說住在自己購來的房子里就沒有居住成本呢？

　　那么，每個(gè)家庭的居住成本應(yīng)該是多少呢？

　　上海是個(gè)大都市，什么都講究和國際接軌，大多數(shù)與國際接軌的新生事物，老百姓都是看得見摸得著的。但像居住成本這種與國際接軌，卻不在老百姓的視線之內(nèi)，即便是那些房地產(chǎn)專家，也不愿意提及這個(gè)能夠引起開發(fā)商不滿的話題。

　　其實(shí)，上海人的居住成本早已經(jīng)與國際接軌了，有的甚至大大超過了國際大都市的水平。按照國際慣例，家庭的居住支出不能超出家庭收入的四分之一，也就是說，如果一個(gè)家庭一年的收入是１０萬元，居住支出應(yīng)該控制在２萬元到２．５萬元之間。可是，在俺們上海又有多少人知道自己家的居住成本是多少呢？不清楚自己的居住成本，你還理什么財(cái)？

　　對于大多數(shù)家庭來說，每年的家庭收入是“禿頭的虱子明擺著”，但如何換算出家庭的居住成本，真不知道如何下手。其實(shí)核算居住成本的方法很簡單，就是看看與自己家一模一樣的自住房的出租收益是多少，再與家庭收入進(jìn)行比較，以此來判斷自家的居住成本是否合理。

　　核算應(yīng)該從購房開始

　　核算居住成本，應(yīng)該從購房開始，頭先從購房的面積開始。

　　據(jù)有關(guān)資料顯示，有亞洲四小龍之稱的新加坡和香港，普通居民住房要比我們的住房面積小得多。在新加坡城市里，有７０％的人住的是政府提供的６０至７０平方米的“組屋”，另外還有１５％的單親家庭或未婚者住的是５０平方米以下的“組屋”，還有１５％的有錢人住７０平方米以上的房子，當(dāng)然購房錢是自掏腰包的，且購的房子都是市場價(jià)，不是“組屋”這種限價(jià)房。中國香港也是如此，普通公民的住宅大多是特區(qū)政府提供的公房，住房面積大都在６５平方米左右，就連劉德華、劉嘉玲這些影星歌星、藝人大腕所購的豪宅，其面積也就一百三四十平方米，比俺們上海青年人的婚房面積也大不了多少。不信？你翻翻報(bào)紙的娛樂版。

　　上海人應(yīng)該住多大的房子？說大了不現(xiàn)實(shí)，說小了開發(fā)商又罵我農(nóng)民意識。我提供兩個(gè)數(shù)字，大家可以自己算：前不久，上海市政府公布了一個(gè)數(shù)字，說上海人均住宅面積已經(jīng)達(dá)到１６．５平方米。上海民政部門還公布過一個(gè)數(shù)字，說上海戶均不到２．９口人。看來，政府出臺９０／７０的房地產(chǎn)調(diào)控政策也并不是僅僅針對房價(jià)的，尋常百姓家能住上９０平方米的房子，已經(jīng)趕超新加坡和香港了。

　　再從家庭收入和居住支出的角度來說，我們國人還沒有達(dá)到家家住大房的程度。居住成本占家庭收入的四分之一，這是發(fā)達(dá)國家核算出來的標(biāo)準(zhǔn)，我國國民的人均收入剛剛達(dá)到“小康”，套用這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來比較有那么一點(diǎn)超前，況且，對許多借貸購房的人來說，較之國際標(biāo)準(zhǔn)有過之而無不及。特別是一些賺錢有限的小白領(lǐng)，忽視居住成本，忽視實(shí)際情況，憋足了勁購房，要知道“美國老太與中國老太的故事”對于現(xiàn)在的你不一定適用。

　　老田的故事

　　老田現(xiàn)在所住的房子，是２００１年花１２萬元購購的，市場價(jià)從２００５年的５０萬元漲到了現(xiàn)在的６８萬元。與他家相同的出租房，月租金都在１８００元左右，年出租收益也在２．１萬到２．２萬元之間。老田夫妻倆的年工資收入約６萬元，老田的其他不動(dòng)產(chǎn)在以租還貸之后，每年還有２．５萬元的盈余，兩項(xiàng)合計(jì)，年收入為８．５萬元。假如老田沒有購下這套房子而是租了這套房子住，他家的居住成本也沒有超過家庭收入的四分之一，在合理的范圍之內(nèi)。

　　老田的兒子現(xiàn)在所住的房子，也是老田２００１年花１２萬元購購的，市場價(jià)從２００５年的４５萬元漲到了６０萬元；與這套房子一模一樣的出租房，每個(gè)月的租金是１６００元，年收益在１．９萬元以上。老田的兒子兒媳都是外來打工者，兩個(gè)人加起來的年收入也就３萬多點(diǎn)、４萬元不到。假如老田沒有購下這套房子，他兒子兒媳租住了這樣的房子，其居住成本占了家庭收入的５０％。可謂嚴(yán)重超標(biāo)。老田的這種居住成本核算，讓兒子也有了理財(cái)意識。兒子兒媳商量，以后要找一個(gè)既離工作單位較近、又價(jià)格相對低廉的房子去住，而把現(xiàn)在的房子出租，以此來降低居住成本，把從中換取的差價(jià)貼補(bǔ)家用。

　　編輯視角：核算居住成本不僅能夠核算出理財(cái)意識，還能夠核算出效益，真可謂“一箭雙雕”。上海星期三
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