季度憂心忡忡，第三季度自信滿滿。

　　經(jīng)歷了3個月過山車式的樓市，豪宅開發(fā)商再次眉飛色舞地感慨：“上海有錢人真多！”

　　然而，市場并沒有忘記欣欣向榮的樓市頭上還懸著宏觀調(diào)控這把達摩克利斯之劍，名義上豪宅將供應井噴的第四季度是否受到限價、信貸等各種調(diào)控的制約，豪宅年末走向尚不能盲目樂觀。

　　供需兩旺 定價攀比

　　“在目前新政和通脹壓力之下， 之前幾個月銷售確實遇到一些困難，但調(diào)控的目的畢竟是在于進一步地促使市場健康發(fā)展，因此，在政策初步取得成效之后，好的項目也受到更多的市場認可。”橡樹灣銷售負責人笑言，“毫不夸張地說，橡樹灣可以算是8月份銷售復蘇的代表項目。”

　　橡樹灣并非個案。自4月份“新國十條”出臺以來，上海豪宅市場交易量連續(xù)三個月全線下滑，至7月份跌至階段性低谷。不過8月份始，在新增供應急劇升溫的大力驅(qū)動下，豪宅成交面積大幅上揚。

　　“究其原因，因素是周邊有無‘互相攀比’。” 中房信分析師薛健雄舉例到：近期陸家嘴豪宅市場再出轟動消息，或出現(xiàn)一座新 ，引起業(yè)內(nèi)矚目，周邊二手房甚至開始捂盤惜售，而“湯臣一品”也于9月7日成交1套、單價高踞15.03萬元/平方米，環(huán)比8月份同期增加了200%。世茂濱江花園近期成交的9套房源均價也高達83037元/平方米，比其今年新政前成交的10套房源的61231元/平方米高了26.26%。而財富海景花園NO.5現(xiàn)正推出位于高區(qū)一線江景 源，其總價約1500萬左右/套。

　　豪宅外遷更明顯

　　隨著上海城市化步伐的加快以及區(qū)資源的稀缺。豪宅不再是市的代名詞。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至9月24日，浦東以4.92萬平方米的成交面積保持全市豪宅交易頭位；受“翡冷翠園”、“佘山東紫園”等個案帶動，閔行和松江本月上升突出，一舉突破8月份同期零成交局面，分別以4.33萬平方米、1.84萬平方米的去化面積列居位、第三位。而來自21世紀不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示：松江、浦東、南匯三區(qū)因別墅產(chǎn)品的分布廣泛位列全市前三，占全市總成交的42%。

　　針對豪宅外遷的現(xiàn)象，德佑市場研究經(jīng)理蔣旭表示，上海老城區(qū)經(jīng)多年改造，城市格局正在發(fā)生重大變化，“市”的概念越來越談化，圍繞“市”將出現(xiàn)多個“城市副”，而“城市副”的地域空間、超前規(guī)劃更能體現(xiàn)“人文”、“環(huán)境”等宜居理念。“高端房地產(chǎn)”的概念也將不再 于市，隨著城市副的成熟發(fā)展，區(qū)域之間的房價差距將進一步縮少。

　　不僅靠價格促銷戰(zhàn)

　　在漫天打折促銷浪潮中，下一步豪宅是隨波逐流，還是獨善其身？

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控較新統(tǒng)計，9月上海優(yōu)惠折扣別墅共計18個，占上海在售待售別墅項目總量的5.88%。而優(yōu)惠的種類大致集中在如下幾種形式：1、降價促銷：代表樓盤為英倫美墅館、萊茵美墅、楓丹白露三期這三個樓盤購房均較高享50萬優(yōu)惠；2、一次性付款、銀行按揭就有94-98折優(yōu)惠：代表樓盤有堤亞納昱墅、保億風景水岸、東方馬德里等，而湯臣15墅10月國慶期間推出限量5套88折優(yōu)惠；3、辦卡促銷：代表樓盤有保利葉上海、香島原墅。

　　針對上述做法，華燕市場研究機構(gòu)副經(jīng)理張晴怡的分析比較實在：“在當前的市場環(huán)境下，購房者對價格變化較為敏感，但別墅等豪宅項目又有區(qū)別于住宅市場，公開大幅降價的可能性不大，更多會采取暗降、增加產(chǎn)品附加值等做法。”張晴怡以第三季度銷售季軍萬科第五園為例，雖然該項目的成交均價逾30000元/平方米，但其通過180-190平方米的面積控制，使得其總價在600萬左右，并且其戶型通過面積以及結(jié)構(gòu)改建，實際使用面積可達300余平方米，性價比較高。

　　不過上海富陽物業(yè)咨詢有限公司執(zhí)行董事張秀華坦言：“豪宅作為高品質(zhì)、稀缺型物業(yè)，具有很強的收藏、投資和置業(yè)品質(zhì)，脫離了一般物業(yè)的范疇，因此豪宅的促銷方式和普通商品房不同，其特性決定了開發(fā)商不會輕易降價來博得較好的銷售成績，隨著豪宅開發(fā)和銷售經(jīng)驗的豐富，提升產(chǎn)品品質(zhì)、增加產(chǎn)品附加值、提供個性化服務等逐漸成為豪宅開發(fā)商青睞的促銷措施。事實也證明，諸如星河灣一直多做高端社交活動、尚海灣保持與奔馳車聯(lián)誼也不失為營銷的好方式。

　　“高端客戶主要考慮的是房源的綜合特性。當戶型滿意、環(huán)境優(yōu)越，房價到達心理價位時，不少人往往就會選擇丟棄觀望情緒，直接付款購房。各種促銷也只是為了吸引購房者駐足的一種手段而已。通過降價促銷，逼購房者出手購房，刺激別墅市場消費。”搜房網(wǎng)分析師的說法較為客觀。本報地產(chǎn)評論員 房蓉

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