上半年樓市上升動(dòng)力仍然存在

中國(guó)房?jī)r(jià)自2009年4月份以來持續(xù)9個(gè)月走高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過業(yè)內(nèi)和專家預(yù)期。

全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生告訴記者，2009年初，即使是樂觀的估計(jì)也認(rèn)為2009年房地產(chǎn)上半年觸底，下半年走出低谷。"結(jié)果實(shí)際上是一季度出現(xiàn)寒冬里的小陽(yáng)春，二季度艷陽(yáng)高照全面回暖，三季度盛夏持續(xù)接近歷史高點(diǎn)，四季度烈日炎炎超速?zèng)_刺。"

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年商品房銷售面積大幅增加。1～12月,全國(guó)商品房銷售面積93713萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.1%。其中12月份，全國(guó)商品房銷售面積18510萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲109.5%，商品房銷售額8008億元，環(huán)比上漲79.6%。聶梅生指出，造成這種情況的原因是2009年貨幣供應(yīng)過于寬松，新增貸款總額為9.75萬(wàn)億元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原先5萬(wàn)億的計(jì)劃，這是從未有過的資金充裕和增長(zhǎng)。相應(yīng)地，2009年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源57128億元，同比增長(zhǎng)44.2%。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款11293億元，房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款為8413億元，共計(jì)1.97萬(wàn)億元，占放貸總量20.5%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源與房地產(chǎn)開發(fā)完成投資的比例達(dá)到1.58，為2000年以來的較高水平，開發(fā)商當(dāng)前是相當(dāng)"不差錢"。聶梅生表示說："如此充裕的資金和流動(dòng)性必然需要有吸納的去向，顯然流入房地產(chǎn)是不可避免的，資產(chǎn)價(jià)格上升的推動(dòng)力主要來自資金的流動(dòng)量和速度，因此今年資產(chǎn)價(jià)格上升的動(dòng)力依然不可小覷。"

聶梅生還表示，2010年隨著世界經(jīng)濟(jì)的明顯復(fù)蘇，外界因素中人民幣升值壓力加大，外資進(jìn)入房地產(chǎn)已成事實(shí)，勢(shì)必再次形成2007年的資本、土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)互動(dòng)的上漲循環(huán)，進(jìn)一步助推房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。

不看好新科"地王"

聶梅生指出，在2010年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，眼下房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面強(qiáng)調(diào)政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，繼續(xù)支持自住型和改善型住房需求，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)等導(dǎo)向；另一方面是各部門就加大加快保障性住房建設(shè)、遏制投機(jī)炒房、提高土地出讓門坎和控制房?jī)r(jià)上漲過快等問題密集出臺(tái)了針對(duì)性很強(qiáng)的一系列調(diào)控政策。

聶梅生認(rèn)為，就保障性住房建設(shè)而言，問題的關(guān)鍵在于地方政府的落實(shí)力度。她以2009年的情況進(jìn)行了說明：當(dāng)年國(guó)家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃中，全國(guó)共需投入1676億元，其中，投入493億元，占29.4%；地方配套1183億元，占70.6%。但截至8月底，保障性住房建設(shè)完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。聶梅生指出，由于配套資金不到位和前期工作準(zhǔn)備不足，近幾年的保障性住房建設(shè)年年欠賬。地方政府應(yīng)當(dāng)積極轉(zhuǎn)變政策著力點(diǎn)，認(rèn)識(shí)到發(fā)展經(jīng)濟(jì)較后要落實(shí)到民生福利增加，在商品房難以解決大多數(shù)普通市民住房問題的背景下，認(rèn)真完成今年的建設(shè)計(jì)劃。

2009年，隨著土地價(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)上升，爭(zhēng)搶"地王"和"面粉貴于面包"現(xiàn)象重現(xiàn)。2010年剛剛開春，隨著北京"地王"3天內(nèi)3次刷新，"地王"現(xiàn)象再次引發(fā)社會(huì)各界的普遍關(guān)注。聶梅生表示說，"地王"在風(fēng)光背后其實(shí)蘊(yùn)含較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。"回顧2007年的一批'地王'，2008年房地產(chǎn)下行所帶來的資金鏈斷裂壓力驚險(xiǎn)無比，后來2009年特殊經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的超寬松貨幣政策和充裕資金才解救了這批'地王'。那么2009和2010年出現(xiàn)的新'地王'們今后兩年又能靠什么樣的政策和市場(chǎng)來消化呢？"聶梅生表示自己并不看好，她還進(jìn)一步指出，地王游戲之所以一再重復(fù)，是由于存在體制性問題，土地供應(yīng)的方式和體制已經(jīng)到了調(diào)整改革的關(guān)鍵期。

20倍資金杠杠蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)

聶梅生認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)實(shí)際上并不是政策所期望的平衡和穩(wěn)定的狀況，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步調(diào)控是必然的，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)蘊(yùn)含較大風(fēng)險(xiǎn)。

聶梅生分析說，風(fēng)險(xiǎn)主要來自于2008年底以來房地產(chǎn)刺激政策的背景下大幅提高的資金杠桿率。金融危機(jī)前，為防止房地產(chǎn)投資過熱，房地產(chǎn)開發(fā)自有資金率曾提高至35%，對(duì)應(yīng)成本杠桿為2.86倍，而2009年5月以來對(duì)普通商品房開發(fā)自有資金率要求降至20%，成本杠桿相應(yīng)提高到5倍；購(gòu)房者方面也享有頭付2成和貸款利率7折、交易稅費(fèi)降低等政策優(yōu)惠，供需雙方利用資金杠桿開發(fā)和投資都變得極為輕松，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來源充裕,增速超過預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)較終出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。

聶梅生進(jìn)一步分析去年1～9月份全國(guó)40個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)。其中溫州、杭州、廈門3個(gè)城市開發(fā)企業(yè)自籌資金率甚至低于15%，而北京、南京、廣州、蘇州、烏魯木齊、海口低于20%；上海、深圳、青島、三亞低于25%，這些城市的房地產(chǎn)開發(fā)資金杠桿平均水平已從2.86倍大幅提高到6.67倍，在第四季度量?jī)r(jià)沖刺的情況下，部分熱點(diǎn)地段年底還逼近到10倍，這些地區(qū)當(dāng)然也就成為去年房?jī)r(jià)上升幅度的地區(qū)。

聶梅生還介紹說："如果再考慮在土地環(huán)節(jié)上存在的資金杠桿，比如各種形式的股權(quán)基金、分期拿地等，這意味著自有資金成本杠桿率還將再翻一番。如果今年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，那么不排除自有資金杠桿在熱點(diǎn)城市將沖到20倍以上。在強(qiáng)烈的人民幣升值預(yù)期導(dǎo)致熱錢大量流入的背景下，資金杠桿不斷沖高的結(jié)果必然是朝著泡沫的方向發(fā)展。當(dāng)前房地產(chǎn)在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)已經(jīng)提速超過股市大盤。另一方面，盡管房?jī)r(jià)并沒有全部統(tǒng)計(jì)進(jìn)入CPI指數(shù)，但是二者是正相關(guān)的，房?jī)r(jià)會(huì)帶動(dòng)物價(jià)上漲。"　聶梅生認(rèn)為，我國(guó)經(jīng)濟(jì)是政府主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)較終服從于政策導(dǎo)向。在今年穩(wěn)定增長(zhǎng)及投資和消費(fèi)拉動(dòng)轉(zhuǎn)換的政策目標(biāo)下，一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)將繼續(xù)承擔(dān)對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐作用，政策真正的轉(zhuǎn)向時(shí)間主要取決于經(jīng)濟(jì)的后續(xù)穩(wěn)定和資產(chǎn)價(jià)格上升的壓力。如果流動(dòng)性充裕的后效應(yīng)繼續(xù)體現(xiàn)在股市、樓市方面，而仍不能加快流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不排除采用提高準(zhǔn)備金、利率、不斷收緊房貸政策等金融性控制手段舒緩資產(chǎn)升值和通脹壓力。此外政府對(duì)中低收入住房將加大政策支持力度，會(huì)陸續(xù)出臺(tái)支持和改進(jìn)保障性住房土地、資金來源、供應(yīng)方式的政策，政策效果將平抑住房中低端市場(chǎng)價(jià)格，下半年市場(chǎng)有望趨于穩(wěn)定。

房地產(chǎn)開發(fā)亟須向綠色低碳轉(zhuǎn)型

聶梅生認(rèn)為，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)要保持持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整和向低碳轉(zhuǎn)型就必須提上日程。

"如果繼續(xù)以往的發(fā)展模式，與流動(dòng)性和通脹預(yù)期結(jié)伴，房?jī)r(jià)在2010年快速上升，短期獲利，那么迎來的是又一次對(duì)房地產(chǎn)的緊縮性調(diào)控，房?jī)r(jià)飆升的結(jié)果終將觸動(dòng)敏感的資產(chǎn)泡沫而重蹈日本和美國(guó)的老路，這是不可取的。房地產(chǎn)不能拉中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的后腿，要轉(zhuǎn)向支持和容納產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和解決產(chǎn)能過剩的經(jīng)濟(jì)主題，先進(jìn)的出路就是走上綠色低碳型地產(chǎn)的發(fā)展之路。

聶梅生介紹說，2009年中國(guó)城鎮(zhèn)住宅的總量為145億平方米，以100億平方米可改造為綠色低碳型住區(qū)計(jì)算，按照商會(huì)綠色低碳建筑示范項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，即每平方米每年減碳20公斤）計(jì)算，僅住宅區(qū)綠化、節(jié)水、節(jié)能和交通四個(gè)系統(tǒng)年減碳量就達(dá)到2億噸,可節(jié)約運(yùn)行費(fèi)1000億元。而占我國(guó)建筑總量的25.4%的商業(yè)建筑能耗是住宅10～15倍，節(jié)能空間更大。按50億平方米為減碳型商業(yè)建筑計(jì)，估算每年減碳空間至少可達(dá)10億噸,可節(jié)省費(fèi)用5000億元。房地產(chǎn)建筑施工過程的能耗和排碳量也很可觀，以每年新建成量為10億平方米,每平方米排碳1噸計(jì),可節(jié)約運(yùn)行費(fèi)1000億元。"綜合以上的住區(qū)減碳、公共建筑與商業(yè)建筑減碳和生產(chǎn)、施工過程減碳等三項(xiàng)，每年可減少的碳排放量約為14億噸左右，節(jié)約的費(fèi)用達(dá)到7000億元，若再考慮民用與商用的電費(fèi)差價(jià)，房地產(chǎn)減碳可節(jié)約近萬(wàn)億元。"

聶梅生較后表示，房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的綠色低碳轉(zhuǎn)型必將帶動(dòng)龐大的綠色節(jié)能建材生產(chǎn)與節(jié)能服務(wù)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)自身而言，節(jié)能建筑既是產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的平衡動(dòng)力和控制資產(chǎn)泡沫發(fā)生的對(duì)沖機(jī)制，也是當(dāng)前穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一劑良藥。"當(dāng)前政府應(yīng)出臺(tái)有利于節(jié)能低碳型房地產(chǎn)發(fā)展的激勵(lì)政策，提高住房節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)從而引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，以便擺脫當(dāng)前房?jī)r(jià)進(jìn)退兩難的困境。"

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