滬迪士尼開工 港滬“米奇”展開地產紅利之爭 　　 [提要]4月8日上午10時26分，上海迪士尼樂園項目正式開工，項目投資達245億元人民幣，預計于5年后建成。公開資料顯示，上海迪士尼總體項目將包括一座主題公園、兩家酒店、一家零售和餐飲綜合體以及一個湖泊。上海迪士尼是繼上海世博會之后的又一重大建設項目，項目直接投資額約245億元，間接拉動的投資規模或為千億級。 　　香港迪士尼的一期擴建竣工計劃正式提前。香港迪士尼樂園日前宣布，3個新園區可提早至2013年全部竣工，較原計劃整整提前了一年。 　　其中，3個全新主題園區“反斗奇兵大本營”、“灰熊山谷”和“迷離莊園”，更可分別在今年、2012和2013年開幕。 　　而促成香港迪士尼決定壓縮工期的原因是上海迪士尼樂園的動工。香港迪士尼樂園方面認為，長三角一帶的人會頭先選擇上海樂園，因此香港迪士尼的擴建工程要盡快竣工，并計劃今年還會展開期擴建，以期吸引更多旅客。 　　近日，一份來自上海國際旅游度假區管委會、上海申迪（集團）有限公司及華特·迪士尼公司三方聯合署名的邀請函，已至各大媒體手上，邀請參與4月8日的新聞通氣會，雖然會議內容未予說明，但預計與迪士尼項目開工有關。 　　如無意外，上海迪士尼將于4月8日舉行奠基儀式，正式動工。這將成為中國個、亞洲第三個、全球第六個迪士尼樂園。 　　上海迪士尼主題樂園位于上海浦東新區，一期占地約1.5平方公里。預計建成后將包括一個主題樂園、兩個酒店以及零售和用餐地區和湖泊。 　　迪士尼公司高層稱，該樂園的建設預計需要5年時間，項目造價約245億元，配套項目投資預計為400億元；計劃在2014年底開園，預計每年游客接待人次約730萬人。 盈利之爭 　　每年730萬人次游客的目標，到底能給上海迪士尼帶來多大的盈利，目前仍是未知數。但可以知悉的是，香港迪士尼開業五年來，雖然天天爆滿但仍年年虧損。 　　業界普遍認為，香港迪士尼的虧損主要是先天利益分配機制的不公平所致。據悉，香港迪士尼的建設共耗資141億港元，特區政府投入約90%的資金，但只擁有57%股權，美國迪士尼公司則有43%股權。 　　根據合約規定，香港特區政府只能在樂園門票收入中分成，相關產品銷售收益和附屬經營項目全部歸屬迪士尼公司。 　　由于門票收入相對于總收入顯得非常微薄，香港迪士尼高管把希望寄托于3個新的園區上。香港迪士尼樂園行政總裁金民豪就曾表示，在這3個新園區擴建工程完成后，香港迪士尼樂園才有可能轉虧為盈。 　　而根據2009年上海市政府與迪士尼總部簽訂的關于迪士尼項目的框架協議中約定，上海市政府所有的一家合資控股企業將持有57%股份，迪士尼將持有上海迪士尼樂園43%的股份。 　　這一股權架構與香港迪士尼頗為相似，因此上海市政府在具體的操作模式上，如何盡可能降低上海迪士尼經營風險成為業界普遍關注的核心問題。 　　中原地產研究咨詢部總監宋會雍曾就此分析稱，全球各地的迪士尼樂園的經營模式都有所不同。有部分樂園使用封閉式的模式，很多的消費集中在園區，在園區的外圍消費并不旺盛。而美國的迪士尼則會把整個集中在游樂功能，把其他的酒店都轉移到外延。 　　上海迪士尼到底采取哪種模式，仍有待考證。不過，無論是哪種模式，迪士尼的盈利模式普遍相似，其門票收入只占總收入的20%-30%，而大部分的收入來自于譬如紀念品、迪士尼酒店、迪士尼餐廳等衍生產品和服務。 　　換言之，如果掌控了迪士尼的衍生品和服務，盈利問題不必擔心。 概念回報 　　有了香港迪士尼賠錢賺吆喝的“前車之鑒”，業內對上海迪士尼的前景還是存在一定的擔憂。不過亦有分析認為，上海建迪士尼，雖有風險，但帶來的回報也不少。 　　相關分析人士以上海2010年世博會為例：“上海賺的不是門票費，也不是商務開發費用，而是通過世博會帶動周圍地塊的升值，使城市交通網線得以延伸，政府在地塊方面得到的回報遠高于辦世博的投入。” 　　該人士續指，就迪士尼而言，上海政府主要是提供土地，后期運營中政府與迪士尼二者會有分成，所以政府或會沿用世博方案，通過建迪士尼來拉動周邊土地建設和開發，以此為價值拉動點，帶動整個片區的發展，從周圍土地價值增長方面得到一些回報。 　　至于該項目后期的成長，分析認為，上海的迪士尼項目面對的是整體大陸市場，在人口消費方面有很強的支撐力。 　　另外，迪士尼也會對其他方面如對上海周邊城市的游覽資源等形成拉動力。通過借迪士尼形成一條游覽線或一個旅游片，從而帶動旅游、酒店、餐飲、游樂、游樂玩具等產業的發展。 　　實際上，借迪士尼概念，其周邊的土地早被炒熱。去年2月，萬科就曾在規劃中的迪士尼樂園旁邊高價摘得一地塊，合樓面價6001元/平方米，溢價233%。 　　但值得注意的是，在迪士尼去香港前，其周邊房價猛漲，但等迪士尼真正來后，周邊房價不漲反跌。 　　對此，有業內人士認為，由于預期與現實之間的價值誤差，上海也不排除這種可能。 滬迪士尼開工 港滬“米奇”展開地產紅利之爭 　　 [提要]4月8日上午10時26分，上海迪士尼樂園項目正式開工，項目投資達245億元人民幣，預計于5年后建成。公開資料顯示，上海迪士尼總體項目將包括一座主題公園、兩家酒店、一家零售和餐飲綜合體以及一個湖泊。上海迪士尼是繼上海世博會之后的又一重大建設項目，項目直接投資額約245億元，間接拉動的投資規模或為千億級。 　　香港迪士尼的一期擴建竣工計劃正式提前。香港迪士尼樂園日前宣布，3個新園區可提早至2013年全部竣工，較原計劃整整提前了一年。 　　其中，3個全新主題園區“反斗奇兵大本營”、“灰熊山谷”和“迷離莊園”，更可分別在今年、2012和2013年開幕。 　　而促成香港迪士尼決定壓縮工期的原因是上海迪士尼樂園的動工。香港迪士尼樂園方面認為，長三角一帶的人會頭先選擇上海樂園，因此香港迪士尼的擴建工程要盡快竣工，并計劃今年還會展開期擴建，以期吸引更多旅客。 　　近日，一份來自上海國際旅游度假區管委會、上海申迪（集團）有限公司及華特·迪士尼公司三方聯合署名的邀請函，已至各大媒體手上，邀請參與4月8日的新聞通氣會，雖然會議內容未予說明，但預計與迪士尼項目開工有關。 　　如無意外，上海迪士尼將于4月8日舉行奠基儀式，正式動工。這將成為中國個、亞洲第三個、全球第六個迪士尼樂園。 　　上海迪士尼主題樂園位于上海浦東新區，一期占地約1.5平方公里。預計建成后將包括一個主題樂園、兩個酒店以及零售和用餐地區和湖泊。 　　迪士尼公司高層稱，該樂園的建設預計需要5年時間，項目造價約245億元，配套項目投資預計為400億元；計劃在2014年底開園，預計每年游客接待人次約730萬人。

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