王石稱十年后萬科銷售額將過3000億元 萬科董事長王石12月5日稱，今年萬科的銷售額突破了1000億元，萬科以往20年的復合增長率都在35%以上，按未來4年25%的復合增長率保守推算，2014年，萬科的銷售額將突破2000億元；而10年以后也就是2020年，按10%的復合增長率推算，萬科的銷售額將增長到3000億元。 　　他在今日舉行的中國企業專業年會主題演講上表示，“雖然我們今年1年交付的房屋面積已經超過10萬套，相當于過去20年總交付面積的50%，但是，萬科將面臨的轉型。雖然經過了20年萬科的建筑從規劃、品牌、影響力、設計理念上都有所提高，但我們在設計訴求上大大得退步了，從以消費者為導向變為以利潤規模為導向。我相信，如果不回歸以消費者為導向的設計訴求，當萬科達到銷售額3000億元以后，就是萬科房子被消費者拋棄的時刻，萬科在葬自己”。 　　而對于“的轉型”，王石談到兩個方面，一方面是從追求利潤轉變為追求技術科研為導向，一方面是從簡單的建房賣房，向市場服務性上轉。王石稱，目前萬科住宅產業化建筑面積已經達到106萬平方米，綠色三星標準建筑達到84萬平方米，未來會致力于建筑碳減排等方面。 　　根據此前萬科公告披露，截至2010年12月1日，萬科今年已累計實現銷售面積830.7萬平方米，銷售金額1000.6億元，成為“調控年”下家年銷售額達到千億級的房企。 　　伴隨著萬科的增長和對未來的樂觀預測，調控下房企反創銷售新高幾乎是行業的普遍現象。截至11月底，碧桂園今年共銷售認購金額為327億元。富力地產銷售金額280.94億元。中原地產數據則表明，國內一線的13家標桿房企中預計將有9家房企提前完成年度銷售目標。其中包括保利、復地、金地、雅居樂等等；而剩余四家，富力和華潤也于11月份接近年度銷售目標 “調控后的10月份，萬科繼續打破國內房企月銷售紀錄，主要是由于批準預售的規模加大。如果把供應量和實際成交量做對比，我們就會發現，批準預售面積大于實際成交面積，市場供求關系已經發生了逆轉，出現了供過于求的局面。”12月5日，萬科總裁郁亮在北京對記者表示，宏觀調控下的房地產市場已經發生了實質性的變化。 2010年10月，萬科實現單月銷售額155.1億元，為繼8月銷售119.9億元、9月銷售142.1億元后，連續第三個月刷新國內房企單月銷售紀錄。2010年11月，萬科實現銷售額128.7億元。 郁亮回應了此前媒體報道中因萬科截至12月1日當年銷售額過千億而引發的“宏觀調控失效”和“銀行陽奉陰違”的質疑，“從萬科的銷售數據來看，這一次房地產宏觀調控是歷次調控中執行較為徹底的。”郁亮說，今年10月份，萬科的成交量中一次性付款比例已經從前四個月的18%提高到了35%，充分說明了調控中信貸政策的執行力度。 他還表示，保障房比例能否不斷提高是衡量此次調控是否成功的標準。 “領跑房企的領跑業績并不代表整個行業的狀況。”郁亮說，在萬科已有產品處于在售階段的30個城市，萬科的市場份額從3月份3.9%提高到了10月份5.7%。 而從全國情況來看，2010年中期萬科市場占有率為1.86%，三季報數據進一步增長至2.24%。 對于明年的房地產市場形勢，郁亮表示，“調控會繼續，市場會波動。”但他對明年萬科的形勢表示樂觀，“明年少于千億是不太可能。”他亦表示，“企業越大，壓力也越大，千億規模的企業，一年增長20%就是增加200億，50%就是500億。不過，現在的萬科更注重質量和效益，追求有質量的增長。對于明年銷售額要增長多少，我們不作計劃。” 從銷售情況和市場份額來看，萬科并沒有受到宏觀調控影響，相反還成了宏觀調控的受益者。對此，郁亮說，萬科在宏觀調控中是較積極合理調整定價策略的公司，“因為我們要求項目開盤后一個月內必須賣掉60%以上。事實上，我們一般是以開盤當天能否賣掉60%為標準來定價的。” “縱觀本輪宏觀調控中仍然能保持高速增長的公司，包括萬科，還有前11月銷售額增長75%的恒大和增長57%的碧桂園，基本上都符合‘普通住宅、快速周轉、戰略縱深’這三個特征。而走高端路線的房地產公司，調控后的業績往往沒有那么好。”郁亮說，過去兩三年萬科沒有在資本市場融過一分錢，更多地通過合作完成目標，“相當于一分錢掰成兩半來用”。他表示，健康的房地產公司應該“不依賴（銀行、資本市場等）給你錢也能增長”。 宏觀調控后，合作拿地在萬科土地儲備中的份額不斷增加，近期萬科新增加的土地儲備基本上以合作形式為主，如剛剛在11月15日和央企五礦置業聯合體以約52億元人民幣的價格拿下的北京唐家嶺兩幅地塊，和渝開發合作開發的重慶“塞納左岸”項目，和天津港集團合作的天津港口地產項目。另據機構統計，2010年萬科前10月的銷售額中，75%的銷售收入來自于合作項目。 “萬科有兩樣指標不領跑：土地儲備不領跑，利潤總額不領跑。相比銷售額而言，萬科的土地儲備僅排在全國第十名左右。利潤率的提高對我們而言并不重要，相較而言，我們關注客戶是否更滿意。”郁亮說。而王石同在北京的另一個公開場合亦表示，“如果還繼續追求利潤化，相信在萬科銷售規模達到3000億時，也是消費者開始拋棄萬科的時候。”王石說，“消費者不會因為你是世界上的開發公司，就一直信任你，而是更在意誰能給他更好的生活環境。” 郁亮表示，萬科成為全球規模的房地產企業后，沒有了全面學習的房地產企業標桿，但現在萬科的標桿不是沒了，而是更多了，如匯豐銀行就是值得萬科學習的榜樣，“他們經歷過二戰，經歷過金融危機影響，而我們現在只是在經歷行業調整。我們的境遇和戰爭之類的事件比起來就是小巫見大巫了。”他說，萬科要向匯豐銀行學習的較重要的一點，就是“順勢而變”。 郁亮解密萬科銷售破千億 郁亮 郁亮，男，1965年出生，江蘇蘇州人，北京大學國際經濟系畢業。1990年加入萬科。其專業的萬科是目前中國的專業住宅開發企業。2009財年，萬科實現營業收入489億元，凈利潤53.3億元，較上年同期分別增長19%和32%。2010年上半年，萬科以355億元銷售額位列房地產企業銷售位。2010年3月，萬科、騰訊聯合啟動 “零公里行動”的系列公益環保行動。 北京大學經濟學碩士，曾在深圳外貿集團工作， 1990年加入萬科企業股份有限公司，1993年任深圳市萬科財務顧問有限公司總經理，1994年任公司董事，2000年再次當選董事，1996年任公司副總經理，1999年任公司常務副總經理兼財務負責人，2001年任公司總經理。 知名房企萬科近日發布公告稱，截至12月1日，萬科銷售額已破千億元大關。在政府樓市調控組合拳頻頻發力的情況下，萬科完成一個漂亮的收官之戰。然而，是什么原因讓萬科在房地產的多變之年取得千億元的銷售成績？12月5日，萬科總裁郁亮在北京對中新網房產頻道記者表示，這個結果出乎他的意料，但總結起來與準確的戰略定位不無關系，而對于明年的發展他們并無計劃，只是追求健康的增長。 　　實現千億元的銷售額，是郁亮在2004年提出的“十年計劃”，現在這一目標提前四年完成了，對此，郁亮表示這“是個意外”。萬科如此突出的業績是否與其降價促銷的手段分不開，郁亮面對這一質疑時表示并不贊同此觀點，他認為今年的調控政策是到位的，但是影響房價的因素很復雜，“不能說萬科沒有降價，只能說萬科始終在積極合理地定價。”每個樓盤推出一個月內必須完成60%的銷售量，這是“硬性規定”，也是其銷售業績的保證。 除了合理定價外，郁亮認為取得這樣的成績原因有三：始終堅持主流住宅建設、快速周轉和戰略縱深。他說，在眾多的發展商中，萬科是做主流住宅較多的，“接近90%的產品是低于140平米以下的普通住宅，60平米的住宅接近60%”，以此滿足客戶的需求，同時他們也兼顧商業地產的開發，只是發展商業地產是為了更好的做好住宅市場。因為聚焦主流市場，他們在銷售上實現了快速周轉，而“積極合理的定價促進成交就是快速周轉的一部分”。較后一點，就是采取縱深發展的戰略，提高二三線城市的業務占比。郁亮認為，在政府調控的大背景下，萬科的領跑并不代表整個行業現狀，“今年做得不錯的發展商，基本上都符合上面的三點要求。” 　　作為頭家突破千億元銷售額的房地產企業，萬科已進入“后千億”的發展期，其今后的發展計劃成為關注焦點。郁亮表示，千億之前可以靠“人海戰術”，千億之后必須要靠戰略，所以“明年萬科將追求健康有質量的增長”，具體包括提高產品性價比以滿足客戶需求，給股東更好的回報和產品的創新服務三個層面。他解釋說，因為在主流住宅市場的開發上還大有空間，因此這將仍然是萬科業務的焦點和。至于創新方面，還是以滿足市場需求為基礎，他們已確定下一步將在北京設立繼東莞之后的家研發基地。而鑒于北京老齡化社會的現狀，他們還將嘗試“活躍長者”(即老年住宅)的計劃。 王石稱十年后萬科銷售額將過3000億元 萬科董事長王石12月5日稱，今年萬科的銷售額突破了1000億元，萬科以往20年的復合增長率都在35%以上，按未來4年25%的復合增長率保守推算，2014年，萬科的銷售額將突破2000億元；而10年以后也就是2020年，按10%的復合增長率推算，萬科的銷售額將增長到3000億元。 　　他在今日舉行的中國企業專業年會主題演講上表示，“雖然我們今年1年交付的房屋面積已經超過10萬套，相當于過去20年總交付面積的50%，但是，萬科將面臨的轉型。雖然經過了20年萬科的建筑從規劃、品牌、影響力、設計理念上都有所提高，但我們在設計訴求上大大得退步了，從以消費者為導向變為以利潤規模為導向。我相信，如果不回歸以消費者為導向的設計訴求，當萬科達到銷售額3000億元以后，就是萬科房子被消費者拋棄的時刻，萬科在葬自己”。 　　而對于“的轉型”，王石談到兩個方面，一方面是從追求利潤轉變為追求技術科研為導向，一方面是從簡單的建房賣房，向市場服務性上轉。王石稱，目前萬科住宅產業化建筑面積已經達到106萬平方米，綠色三星標準建筑達到84萬平方米，未來會致力于建筑碳減排等方面。 　　根據此前萬科公告披露，截至2010年12月1日，萬科今年已累計實現銷售面積830.7萬平方米，銷售金額

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