海南省海口市近日否認將取消“限購令”，但考慮將旅游房地產從房地產產品中“剝離”開來，排除在限購范圍內。業內人士認為，海南將采取加快建設旅游房地產和保障性住房的“兩條腿走路”方式，解決國際旅游島建設過程中房地產外向型特征明顯和本地居民購購力有限的矛盾。

　　海口考慮縮小限購范圍

　　海口市住房和城鄉建設局市場管理處處長戴開權26日稱，海口市將繼續執行限購令，但在考慮對住房進行分類，實行差別化管理。把產權式酒店、酒店式公寓、度假村等經營性旅游地產從普通商品住房中分離開，作為旅游地產來管理和銷售，不納入限購的范圍。  

　　《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》要求海南積極引導和發展與旅游業相適應的房地產業。業內人士認為，在調控趨緊的背景下，當地政府擬“剝離”旅游房地產釋放了將為發展旅游房地產創造寬松政策環境的信號。  

　　由于空置率過高、土地財政依賴度較大、住宅地產占完全主導等問題一直較為突出，海南發展旅游房地產、促進房地產轉型升級的呼聲由來已久。海南省副省長李秀領認為，由于海南房地產投資和消費市場兩頭主要在島外，80%以上的投資來自島外，近80%的房子賣給島外人，海南房地產市場調控具有特殊復雜性。  

　　海南省住房和城鄉建設廳總規劃師宋祎說，海南商品房以居所為主，季節性、非常住的使用特征明顯，帶來房屋的大量季節性空置。國務院房地產市場調控工作第七督查組在海南省開展督察時，認為海南部分城市的房地產項目空置率較高，帶來市政配套設施利用率低等問題。  

　　海南省財政收入對房地產業依賴度較高。2010年，海南省地方財政收入達到271.06億元，增長52.1%，其中來自房地產的收入約占38.2%，三亞房地產稅收占財政收入的比例更高達58%。  

　　在房地產產業結構方面，宋祎說，目前，海南房地產開發中住宅地產占完全主導，與旅游度假相關的度假酒店、公寓等產品較少。海南目前以商品住宅占完全主導地位的單一房地產產品結構不利于房地產業的健康持續發展。  

　　宋祎說，海南房地產業亟須轉型升級，改變以居住地產為完全主導的單一房地產產品結構，構筑以專業化旅游地產為主導，居住地產、商業地產和辦公地產協調發展的多元化產品體系。提升房地產產品品質，提高開發的后續利潤，從以一次性開發為特征的粗放型開發逐步過渡到以產業經營為主的可持續開發，以確保地方稅源穩定，減少大規模、盲目出讓土地的沖動。  

　　但是近年來海南房價上漲造成了島內常住居民的生活成本明顯上升，發展旅游地產的同時，海南本島居民的住房需求如何解決?據統計，海南商品住房的銷售價格由2000年每平方米1979.8元增長到2010年上半年的10359元，但2010年海南城鎮居民人均可支配收入和農民人均純收入分別為15600元和5275元，低于全國平均水平10個百分點。  

　　中國(海南)改革發展研究院海南發展研究所所長夏鋒說，調查顯示，近五成海南城鎮居民在3年內有購房意愿，100平方米至150平方米是海南城鎮居民需求的主流。  

　　可采取“兩條腿走路”方式

　　海南大學中國現代經濟理論研究所所長王毅武認為，海南房地產市場發展可采取“兩條腿走路”的方式，發展高端旅游房地產的同時，加快建設保障性住房，解決本地中低收入者的住房問題。  

　　2008以來，海南省累計開工建設保障性住房23.77萬套，累計竣工13.9萬套，已分配入住12.46萬套。《海南國際旅游到建設發展規劃綱要(2010-2020)》中要求，海南加強保障性住房建設，加大資金投入，有效保障土地供應，加大廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品住房的供應量，到2012年，基本解決好中低收入家庭的住房困難問題。  

　　但大力發展旅游房地產也引發一些人士對旅游房地產將擠壓保障性住房和旅游地產住宅化的擔憂。一些地區將規劃的旅游用地大量改為住宅用地，在一定程度上影響了高品質旅游房地產的開發空間，一些披著海南旅游資源“華麗外衣”的常規房地產發展勢頭迅猛。  

　　中國生產力策劃專業委員會副主任何紅光認為，從旅游房地產前期的發展過程來看，更多的是旅游拉動地產，很多旅游度假區的地產搞上去了，但旅游并沒有搞上去，旅游房地產住宅化傾向必須得到徹底糾正。  

　　夏鋒認為，應積極推進保障性住房為的結構性調整，把滿足島內居民尤其中低收入群體住房保障作為政府重要職責，同時培育支持高層次休閑度假房地產的發展，開發具有熱帶海島特色的旅游房地產。  

　　夏鋒建議，應穩定土地供應總量，實現合理有序開發，防止短期炒作，加大對保障性住房土地供應，確保保障性住房和旅游房地產取得均衡發展。  

　　據海南省國土環境資源廳統計，2011年海南全年共安排住房用地計劃3392.77公頃，保障性住房用地計劃予以單列。保障性住房、各類棚戶區改造住房、中小套型商品住房三類用地計劃為2731.6公頃，占住房用地供應計劃總量的80.51%。  

　　近期通過的《海南省房地產業發展戰略與中長期規劃(2010-2020)》確定的海南房地產發展總體目標為，以本島常住型居住地產為基本、經營性旅游地產為主導、度假旅居型地產為特色、商業及其他地產為補充，建立多元化、多層次的房地產產品供應體系與住房保障體系，使房地產成為海南省的支柱產業，并與國際旅游島建設緊密結合。
 

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