在信貸緊縮政策及美國(guó)次貸危機(jī)的影響下，英國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格自2007年9月開始出現(xiàn)大幅下跌，至2008年一季度這種樓市萎縮狀況尤其嚴(yán)重。為此，據(jù)《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道，英國(guó)主要商業(yè)銀行都已取消了購(gòu)房貸款零頭付，試圖通過(guò)調(diào)整貸款政策化解風(fēng)險(xiǎn)。

這是1989年房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂18年后，英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)泡沫。

低利率信貸政策催生樓市泡沫

阿比國(guó)民銀行是英國(guó)較早取消零頭付政策的銀行之一。這家銀行表示：退出房屋零頭付按揭貸款業(yè)務(wù)是在對(duì)市場(chǎng)條件進(jìn)行充分調(diào)研后做出的決定。

據(jù)悉，目前絕大多數(shù)銀行現(xiàn)在都要求購(gòu)房者必須支付至少為總價(jià)5%的頭付款，除非這些人能獲得父母擔(dān)保或加入一個(gè)專門為頭次購(gòu)房者提供的擔(dān)保計(jì)劃。有些銀行還要求購(gòu)房較低頭付款比例為10%。為此，英國(guó)銀行界新的變化將使得不少年輕人購(gòu)購(gòu)住房的計(jì)劃擱淺。

造成此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫較主要的原因是低利率政策導(dǎo)致的流動(dòng)性泛濫。1992年英國(guó)政府為擺脫房地產(chǎn)泡沫破裂帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)衰退，在5個(gè)月內(nèi)大降利率400個(gè)基點(diǎn)，從10%下降到6.0%，隨后幾年都是利率小幅升降，房?jī)r(jià)終于在1996年走出谷底。2001年為進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，英國(guó)政府頻繁地調(diào)低利率，利率從6.0%一路下調(diào)到2003年的3.5%，為1995年以來(lái)的較低利率。2004年利率開始小幅逐步調(diào)升，至2007年7月利率達(dá)到5.75%。

與此同時(shí)，美國(guó)、日本也在實(shí)行低利率政策，全球資本市場(chǎng)開始出現(xiàn)流動(dòng)性過(guò)剩。流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格的重估，推高包括房產(chǎn)在內(nèi)的一切可以定價(jià)的資產(chǎn)價(jià)格。

充裕的流動(dòng)性的背景下，商業(yè)銀行、投資銀行、保險(xiǎn)公司等商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)有條件都參與到了居民的住房抵押貸款中，進(jìn)一步推動(dòng)樓市走熱。

英國(guó)住房金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)造條件降低購(gòu)房頭付款，一般購(gòu)房者在專業(yè)性的非營(yíng)利住房金融機(jī)構(gòu)可以貸到房?jī)r(jià)款的90%，有的住房甚至可以貸到100%的房?jī)r(jià)款。

信貸緊縮政策引爆樓市下行

雖然布朗內(nèi)閣2007年8月推出的公屋沖擊計(jì)劃成為樓市逆轉(zhuǎn)的導(dǎo)火索，但是樓市逆轉(zhuǎn)的真正原因卻是信貸緊縮。

為抑制過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，英國(guó)央行自2006年8月起先后5次提高基準(zhǔn)利率，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始逐漸降溫。從2007年9月起，英國(guó)房?jī)r(jià)開始大幅下滑。英國(guó)貸款機(jī)構(gòu)哈利法斯(Halifax)公布的數(shù)據(jù)顯示，英國(guó)今年3月份的房屋價(jià)格下跌了2.5%，為1992年9月以來(lái)的月度跌幅。房?jī)r(jià)的大幅下跌，使得金融機(jī)構(gòu)紛紛取消購(gòu)房按揭貸款零頭付，收縮貸款發(fā)放規(guī)模。英國(guó)央行表示，3月份抵押貸款許可數(shù)量從2月份的7.2萬(wàn)個(gè)下降至6.4萬(wàn)個(gè)，2008年一季度抵押貸款許可數(shù)量創(chuàng)1992年英國(guó)擺脫經(jīng)濟(jì)衰退以來(lái)的較低水平。

隨著全球市場(chǎng)利率不斷提高，以資本市場(chǎng)為主要融資渠道的英國(guó)抵押貸款供應(yīng)商面臨融資成本大幅上漲。2008年3月，倫敦銀行同業(yè)拆借利率已經(jīng)升至6%。

房?jī)r(jià)更是從2007年較高峰的每套19.98萬(wàn)英鎊，下降到2008年4月的18.9萬(wàn)英鎊，跌幅達(dá)5%。抵押貸款總量增速也在下降。3月份英國(guó)抵押貸款總額為263億英鎊，比去年同期減少了17%。

繼續(xù)調(diào)整不可避免

次貸危機(jī)的影響依然存在，銀行業(yè)流動(dòng)性依然匱乏，從而抵押貸款來(lái)源將繼續(xù)吃緊。

英國(guó)央行4月21日推出500億英鎊計(jì)劃向國(guó)內(nèi)銀行體系注資，此舉被視為拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大舉措，但是預(yù)計(jì)能給抵押貸款市場(chǎng)帶來(lái)的好處非常有限，因?yàn)樵谝恢骂A(yù)期房?jī)r(jià)下跌的情況下無(wú)法保證那些避險(xiǎn)意愿強(qiáng)烈的貸款機(jī)構(gòu)會(huì)再度大幅放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)。

從利率來(lái)看，英國(guó)央行要在抑制通貨膨脹和防止經(jīng)濟(jì)衰退之間做出艱難平衡。雖然從2007年12月以來(lái)，英國(guó)央行連續(xù)三次降低利率25個(gè)基點(diǎn)，但是通貨膨脹的持續(xù)則抑制了央行降息的動(dòng)作。利率下調(diào)空間的限制，在根本上仍然給房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格企穩(wěn)帶來(lái)負(fù)面影響。

從實(shí)體經(jīng)濟(jì)來(lái)看，英國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率可能出現(xiàn)大幅降低。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步低迷和金融市場(chǎng)流動(dòng)性緊張局面持續(xù)，相關(guān)機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)英國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期。

在此背景下，英國(guó)諸多房貸機(jī)構(gòu)取消零頭付的政策，正是其意識(shí)到這種住宅市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在短期內(nèi)仍將難以化解，而采取的更加保守的預(yù)防措施。從這個(gè)市場(chǎng)跡象可見(jiàn)，未來(lái)英國(guó)住房及金融市場(chǎng)仍將面臨一個(gè)相對(duì)漫長(zhǎng)的寒冬。

（作者為上海五合智庫(kù)（WISENOVA）總經(jīng)理）

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次級(jí)債危機(jī)已傷及美樓市元?dú)?p> 相對(duì)于2006年，美國(guó)的2007年住宅市場(chǎng)發(fā)生了顯著下滑，這一點(diǎn)不論在房屋銷量和單棟住宅房?jī)r(jià)上都有所體現(xiàn)。美國(guó)住房與城市發(fā)展部的數(shù)據(jù)表明，2007年，新屋建造量為135.35萬(wàn)棟，比2006年下降24.8%。

房屋建造商在2007年賣掉77.4萬(wàn)棟新房，比2006年降低26.4%，同時(shí)還有49.5萬(wàn)棟新房沒(méi)有售出。房屋均價(jià)在23.22萬(wàn)美元（約合162.5萬(wàn)元人民幣）左右，比2006年下降5.4%。

現(xiàn)存二手房在2007年第四季度的銷量比2006年下降了20.9%，均價(jià)為20.8萬(wàn)美元（約合145.6萬(wàn)元人民幣），同樣比2006年下降了5.9%。而根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，在北京，一個(gè)面積在1640平方英尺（合152平方米）的獨(dú)戶西式公寓售價(jià)已經(jīng)達(dá)到40萬(wàn)美元，合280萬(wàn)元人民幣。

在2007年第四季度，多戶公寓的走勢(shì)也下滑了2.8%，租房空置率在9.6%左右，平均租房?jī)r(jià)格在1071美元/月左右，合人民幣7497元。

房屋持有者的比例從2006年的68.9%下降到67.8%，主要的下降原因是次級(jí)債危機(jī)，讓貸款難度加大。但聯(lián)邦住宅署仍然允許頭付3%即可貸款，這讓很多經(jīng)濟(jì)條件尚未準(zhǔn)備好的家庭仍然可以購(gòu)房，因聯(lián)邦政府現(xiàn)在奉行增加房屋持有者比例的政策。

2006年，喪失抵押品贖回權(quán)利的人群比例增加至70%，不過(guò)僅占所有種類貸款的1%，次級(jí)債可調(diào)利率貸款的4.72%。

正因?yàn)樽屓藗冏杂少?gòu)進(jìn)并再融資的次級(jí)債出現(xiàn)危機(jī)，才讓已經(jīng)過(guò)熱了5年的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下滑。

（來(lái)自Joseph W. DeCarlo；MBA, CPM, CRE, CCIM，Professor, Author；Consultant to REMM~China，劉辰譯）

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