房地產市場的榮景如今向亞太地區轉移

當韓國、日本和新加坡的居民們正擔心購不起房時，在堪稱“樓市蕭條”的美國，工薪收入增長依然無法跟上房產升值和貸款利率上漲的速度

解決中低收入人群購房難的較好方法或許還是多造平價房

由美聯社評定的“全美2006年十大經濟新聞”中，美國房地產市場急劇降溫的消息名列榜頭。當時這個報道援引穆迪公司的預測說，2007年美國全年房價將下跌3.6%。這是自1935年大蕭條以來，美國頭次出現全年房價下跌。

因應了這篇報道，美國樓市陷入了16年來較嚴重的衰退過程中。不僅如此，不斷蔓延的次貸危機在拖累了美國投行和債券市場后到達歐洲，后者的好日子似乎也已到頭。

歐洲盛景不再

隨著標普花旗全球房地產指數在今年季度下跌4.5％，歐洲指數便以10.4％的降幅，落到歷史較低點。

歐洲房地產投資信托基金（REITs）曾創下連續7年牛市的輝煌戰績，但估價過高導致的收益率下降終于顯現，獲利回吐一發不可收拾：在對房地產股的清盤中，標普英國和法國的房地產投資信托基金指數今年季度分別下跌了12.9％和12.7％。

如果這只是“觀望性的萎縮”，人們或許還可以寄希望于“軟著陸”。但是在法國（注：房地產價格在近10年里幾乎翻了一番），持“軟著陸”和“泡沫已破裂”的兩方爭論不休。后者的理由是，目前法國房地產價格上漲的速度是購購力漲幅的4倍——兩者之間的差距從未達到如此大的程度，所以到2010年，法國房地產價格會大跌25%。

英國特許測量師學會(RICS)在7月中旬表示，英國樓價6月頭次出現大幅降溫意味著，英國央行的加息已開始影響市場信心，潛在新購家顧慮增多，而房地產商對樓市前景的信心更是幾乎下跌一半，創下2004年6月份以來新低。

從2006年11月至今年6月，歐洲央行的基準利率已經提高了9次至4％，已達到近6年來的較高點。隨著樓市泡沫的破滅，房地產價格下跌的歐洲國家包括法國、瑞典、愛爾蘭、西班牙、希臘、荷蘭、瑞士和葡萄牙。

亞洲一枝獨秀

但是，新興市場的房地產不但未受影響，反而逆流而上并延續了去年的佳績：標普花旗新興市場房地產指數在季度獲得19.4％的收益率，今年上半年的收益率更是達到了26.7％。全球業績較好的5只房地產股票都來自新興市場（其中3只來自中國）。

仲量聯行7月13日發布的報告顯示，今年上半年全球房地產投資金額達到了創紀錄的3820億美元。其中亞太區房地產投資總值達到550億美元，增長幅度高達12%，大部分增長來自跨境投資。其中，日本、中國及新加坡為區內漲勢較強勁的房地產市場，新加坡在租金大幅增長及回報收縮的刺激下，上半年主要資本增值50%。

報告稱，盡管主要地區的借貸成本上升，但以投資為目標的地產交易仍同比上升了16.6%，全球幾個主要地區投資地產的金額均創紀錄。

房地產市場的榮景如今向亞太地區轉移，一些在昔日的金融危機中飽受折磨的亞洲國家開始復蘇，但是對于房地產泡沫的擔心又開始重新籠罩在它們上空。

隱憂

過去幾十年中，遏制房地產投機一直是韓國政府的重要任務——但韓國2006年的平均房價比上年同期上漲了11.4%，頭爾地區的漲幅達到19.7%。

而住宅價格正處于10年新高的新加坡（今年季度又上漲7.9%），正擔心這樣的漲幅會拖累經濟發展，分析師在7月初表示，照此趨勢，今年新加坡房地產價格漲幅將超過10%。

日本6個主要城市的土地價格今年季度年同比上升7.75％。2006年，外資對日本房地產投資信托的凈購購額增長了340%，達到2623億日元。盡管日本政府擔心這會造成房地產泡沫，但外國投資者仍看好日本房地產市場。

但是當韓國、日本和新加坡的居民們正擔心購不起房時，在堪稱“樓市蕭條”的美國，工薪收入增長依然無法跟上房產升值和貸款利率上漲的速度，解決中低收入人群購房難的較好方法或許還是多造平價房。

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