在美國(guó)，現(xiàn)在許多投資專家都對(duì)意欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的投資者建議，如果想成為房東，現(xiàn)在該瞄準(zhǔn)大學(xué)——校園周圍的房屋需求隨著大學(xué)擴(kuò)招而在不斷增長(zhǎng)。

在諸多奇怪的房地產(chǎn)投資行為中，有一條古怪的規(guī)律：較佳的投資進(jìn)入時(shí)間通常是事物開始往不好方向發(fā)展的時(shí)候。這條鐵律在美國(guó)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境中同樣適用。目前雖然美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展步速開始緩慢下降，房屋價(jià)格仍然超出許多欲購(gòu)房者的預(yù)算，這從另一側(cè)面刺激了房屋租賃市場(chǎng)的擴(kuò)容。隨著政府調(diào)高貸款利息，大量目前的房屋所有者決定中斷自己貸款購(gòu)房的行為，拋售房屋并加入租賃大軍，這使得租賃者的隊(duì)伍進(jìn)一步擴(kuò)大。據(jù)美國(guó)國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，全美平均房租今年年底將上升5%。當(dāng)然，這也解釋了為什么在美國(guó)有大量的房地產(chǎn)職業(yè)投資人會(huì)選擇將投資各種房屋租賃市場(chǎng)的理由，此中較火熱的就是學(xué)生租賃市場(chǎng)。

房間少了，學(xué)生多了

計(jì)算機(jī)程序員、45歲的史蒂夫米勒，成為房東純屬偶然。2004年，他因工作需要在佛羅里達(dá)購(gòu)了一處房子，而這處房子后來成為他處真正的房地產(chǎn)投資。這處房子距離紐約國(guó)家大學(xué)15時(shí)辰車程，由于大學(xué)擴(kuò)招缺少足夠的房間，為米勒先生提供了足夠房客。米勒先生可從學(xué)生房客里每月收取5200美元的房租，但租給當(dāng)?shù)厝?，只?huì)有3000美元左右的收入，通常學(xué)生會(huì)出更高的房租。而因?yàn)橛蟹€(wěn)定的房客，米勒如果要將房子轉(zhuǎn)讓出去，中介公司估價(jià)他較高將會(huì)純賺7.215萬美元，當(dāng)然還不包括他這兩年來的房租收入。

芝加哥較佳房產(chǎn)投資公司早在3年前就開始投資學(xué)生住房市場(chǎng)，合伙人麥克敏銳發(fā)現(xiàn)，大學(xué)城中公寓的租賃價(jià)格要高于其他城市公寓價(jià)格，同時(shí)還能保證持續(xù)的穩(wěn)定交易收益。在大學(xué)城修建公寓是種很聰明的冒險(xiǎn)。頭先，學(xué)校的投資在收縮。近幾年來，在持續(xù)的強(qiáng)制性節(jié)約措施限制下，美國(guó)公共大學(xué)的開支一直很緊張，學(xué)校無法支出更多的錢用來改建或新添更多的學(xué)生宿舍。，與此相對(duì)的是，學(xué)生對(duì)住宿的需求則在飛速增長(zhǎng)。各大學(xué)已開始受到擴(kuò)招影響，特別是出生于1982年至1995年的“回聲一代”，也就是“嬰兒潮”時(shí)期出生的人的子女大量進(jìn)入大學(xué)。對(duì)投資者來說，這些因素成為校園附近公寓空置率較低的重要原因。據(jù)美國(guó)教育部統(tǒng)計(jì)，目前美國(guó)大學(xué)的注冊(cè)數(shù)量已達(dá)160萬個(gè)，較10年前增長(zhǎng)了15%。較佳房產(chǎn)在佛羅里達(dá)和美國(guó)中西部的五個(gè)大學(xué)城擁有21棟公寓建筑，該公司所有的公寓樓目前入住率都達(dá)到了100%，甚至在暑假期間也如此。而較佳房產(chǎn)公司下屬的公寓，其房租相比2006年有顯著的增長(zhǎng)，其在印第安納州的普渡大學(xué)的8所公寓房租相比去年提高了13%。

投資前的準(zhǔn)備

當(dāng)然，選擇合適的大學(xué)城投資需要一些技巧。頭先，要調(diào)查市場(chǎng)上目前的供應(yīng)量：大學(xué)擁有多少可使用的宿舍。下一步是調(diào)查學(xué)校自己能夠安置的學(xué)生床位和學(xué)生總數(shù)的比例。較佳房產(chǎn)的麥克認(rèn)為30%或更低的比值是比較適合投資的比例。較后，要參考學(xué)校預(yù)先制定的學(xué)生注冊(cè)數(shù)量在未來10年的預(yù)估量，一般一所好大學(xué)每年擴(kuò)招至少2%到3%的學(xué)生。

當(dāng)然，投資學(xué)生公寓也是一個(gè)高價(jià)格游戲，大多數(shù)投資者都是選擇通過私人合股的方式進(jìn)入市場(chǎng)，較少的投資金額一般是10萬美元。因?yàn)樵谝话愕拇髮W(xué)城，房屋價(jià)格通常比周邊相鄰區(qū)域貴20%到30%。

成為大學(xué)城房東同樣也會(huì)遇到一系列麻煩，這筆生意需要投入龐大的管理，當(dāng)然也會(huì)有不一般的風(fēng)險(xiǎn)，如果大學(xué)的學(xué)生注冊(cè)政策有所變化，預(yù)測(cè)學(xué)生需求的變化將會(huì)非常困難。當(dāng)然，要想投資學(xué)生住宿市場(chǎng)，也有其他的選擇來降低危險(xiǎn)：購(gòu)購(gòu)那些針對(duì)學(xué)生市場(chǎng)并可以進(jìn)行公眾交易的房地產(chǎn)投資信托基金。例如美國(guó)校園協(xié)會(huì)（ACC），每股26美元，自從2004年開始ACC的購(gòu)購(gòu)者已從紅利中收回了投資額的一半。

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