公開資料顯示，2010年萬保金招共計實現銷售金額2109億元，簽約總面積為1905萬㎡。四大房企中，保利規模擴張速度較快，而萬科的運行效率較高。截至2010年3季度，保利地產總資產較年初增長了52.27%，而萬科的存貨占流動資產比率較低，為68.59%，這與萬科一直強調的高周轉、快速開發的模式相符。

　　
　　2010年房企銷售排行榜出爐 萬保招金“被調控”效果幾何？

　　四大房企·萬科篇

　　作為中國房地產行業當之無愧的龍頭企業，萬科在2010年繼續著自己的老大地位。

　　根據《2010年度中國房地產企業住宅銷售排行榜》顯示，2010年萬科再次蟬聯了住宅銷售收入與住宅銷售面積的雙料。其中住宅銷售收入1026億元，住宅銷售面積847萬平方米。而1026億元的銷售成績也創造了新的記錄，使得萬科成為國內家年銷售超過千億的房企。

　　而面對不斷深入的調控，及時調整開發布局、產品結構和開發節奏，調低對利潤的追求，把調控可能帶來的業績影響降到較低無疑成為其銷售突破千億的保障。

　　這種順勢而為也體現在此前幾年。2007年，他們率先將開發轉向二三線城市，并以剛性需求者為主力客戶，順應政策要求大建特建“小戶型”，以滿足主力市場需求；2008年，當行業迎來頭次調整時，萬科則迅速舉起降價大旗，搶先出貨。顯然，這種面對不同情況積極調整的策略使得萬科得以長期位居地產“一哥”的位置。

　　不過，銷售千億的背后，萬科也面臨著諸多的挑戰。頭先是盈利能力方面，這家企業銷售爆發式增長的行情并未很好地傳導至盈利端。與2004年的百億銷售額相比，6年之后的千億萬科，其銷售額增長了9倍；2004年凈利潤約為9億元，2010年前三季度為32.72億元，如果4季度不出現較大幅度的增長，萬科2010年全年的業績不會超過50億元，而這意味著其6年來的利潤增長還不到5倍。顯然，萬科的規模增長與其成本控制能力的增長并不匹配，直接影響了其盈利能力。

　　其次是資金的問題，如果僅僅從資產負債表分析，萬科的資金狀況確實不錯。截止三季度萬科的貨幣資金315億，占總資產1879億的16.7%，而流動比率，即短期借款加一年內到期的長期借款僅158億，也就是僅萬科手中的現金就足夠支付其2倍的短期借款，資金狀況很是寬裕。

　　但從萬科的三季報現金流量表來看，其資金狀況似乎并沒有上述那么理想。2010年1-9月其經營性現金流為負數12億，上年同期則是正數112億，而經營性現金流為負數，說明企業掙得少花得多；同時其前三季度銷售收入223億元，但經營性現金流入是598億，說明63%的現金流來自以前年度收入或預收款； 較后其2010年1-9月收到的其他與經營活動有關的現金55億，比去年同期的17億增加2.3倍。而有注冊會計師表示，收到的其他與經營活動有關的現金金額巨大，多為關聯方直接的現金往來，不少企業用這種方式掩蓋主營業務現金流的嚴重短缺。

　　而如果要預測未來萬科的資金狀況，還要看2010年的年報，進一步了解其存貨的可銷售狀態。如果現房占比大，就說明存貨的變現能力強，相反的，如果新開工項目多，反而會進一步增加資金的需求量；截止三季度其預收賬款已經達到656億，超過1-9月份銷售收入433億，按照2010年的平均銷售額，等于是已經預收了未來17個月的收入，這個數字也驗證了萬科未來資金會更緊張。

　　同時，2010年1-9月萬科的投資收益2100萬，比去年同期的1.52億下降86%，營業外利潤僅2480萬，說明萬科的利潤幾乎全部來自于直營業務，也顯示了其利潤的健康性。

　　并且，今年以來，萬科還加速了在土地市場的投入，整個2010年共獲取106塊土地，尤其是12月份，僅一個月就拿下了21處土地，且大多數位于二、三線城市。由于房地產開發從拿地到銷售到交樓平均周期是2到3年，按此規律，萬科2010年實現千億業績便是2008年之前辛苦布局、儲備土地的結果，而2010年全國范圍內的大量拿地，也將保障萬科今后幾年的銷售成績。

　　此外，萬科目前已經將學習目標從美國的住宅企業帕爾迪轉向了匯豐銀行，希望學習其“市場環境適應能力”，而萬科也確實在住宅市場遭遇連續調控后，將觸角伸向了商業地產的市場。此外針對重慶將試點房地產稅的消息，萬科已經對相關媒體表示，房產稅的開征以及保障房大規模興建計劃的落實，會抑制投資性購房需求。而這也或許意味著在2011年，我們將更多的看到萬科出現在商業地產的領域。

　　四大房企·保利篇

　　截至2010年三季度末，保利地產以總資產1367.89億元保持其在“招保萬金”四大房企中位的排名。

　　2007-2010年三季度，保利地產總資產的平均增長率在四大房企中居頭。也即，近三年來，保利地產的總資產以平均每年50%以上的速度增長著。然而，“史上較嚴厲”樓市調控期間，不同于萬科能夠借力“調控”、成為頭家銷售額過千億房企的無限風光，保利地產在2010年表現只能說是中規中矩，并無“亮點”引人注意，更由于媒體曝出其違規建造別墅事件而引人議論。

　　從保利地產2010年1-11月份拿地公告中可以觀察到，2010年保利地產布局二、三線城市，拿地“兇猛”。

　　根據保利地產公告進行初步統計可以看出，2010年1-11月份，保利共計拿下42個地塊，絕大多數位于二、三線城市，購地金額逾450億余元。

　　資料進一步顯示，2010年1-11月份保利所獲42個房地產項目中，有8個位于成都，占比近1/5?？梢钥闯鰜?，繼今年保利在成都地區以80億的銷售金額，成為該地“銷售”后，成都房地產市場便成為其布局“重鎮”，凈用地面積共計89.59萬㎡，在未來將以商業、住宅的形式被開發出來。

　　除去成都地區，沿江、沿海城市也成為其“布局”城市：江浙、廣東這幾處“必爭之地”自不必說，保利地產在福建、青島和武漢等地也有所“斬獲”。

　　不過，布局二、三線城市之余，保利地產在一線城市北上廣，再加上準一線城市天津，拿地雖少，投入卻高。2010年1-11月份，保利地產在北上廣天四個城市所獲5個房地產項目，購地總額為144.93億元，用地面積共計66.67萬㎡，折合樓面價2.17萬元/㎡。

　　進入2010年12月份，房企拿地更為“兇猛”。保利地產雖仍未對2010年12月份拿地情況進行披露，但僅根據媒體報道的資料進行統計，就可發現公司在半個月內分別在北京、廣州、紹興、南京四地砸下88.78億元拿地。保守統計，保利地產在去年全年購地金額接近600億。

　　而保利地產全年的銷售金額也不過660億。投資者雖然可以來看到保利地產在2010年突破其歷史銷售記錄，但也要關注其資金風險，尤其是現金流量情況。

　　如果對四大房企的資產負債率進行比較，可以發現招商地產較低(0.62)，保利地產較高(0.79)。2010年保利地產三季報顯示，保利地產的長期借款高達470.97億元，這一數字是萬科的2倍，金地集團的2.78倍，招商地產的4.36倍。

　　再將四大房企的經營活動所產生的凈現金流量情況進行比較的話，可以發現，除去招商地產外，其余三家均為負。2010年三季度，保利地產更是創下經營活動所產生的凈現金流為-261.08億元的巨額數字(萬科為-12.07億、金地為-14.15億元)。

　　四大房企中，保利地產作為具有國資背景的房地產龍頭企業，要比同行具有更大的信貸融資優勢。和萬科相比，保利或許沒有其的管理經驗，卻享有更多的政策便利?？梢怨苤懈Q豹的是，4·19房地產調控以來，上市房企定向增發基本上都遭遇監管部門擱置或是否決，而保利地產則恰好在4月19日對外發布公告，稱其定向增發方案獲得國資委批復同意。

　　不過，“大”與“強”一直是國企需要面對的考驗。2010年12月22日，保利地產發布公告，公司的財務總監再次發生變更。在企業運營效率遜于萬科的事實下，保利地產每隔兩年變更一次財務總監，似乎也反應出公司在治理結構上有待提高。更何況，無論是在近期流行的“綠色住宅”還是“住宅產業化”的主題上，萬科也要比保利先行一步。

　　萬科與保利，既然分列A股市場房企、二名的位置，就難以避免公眾將兩大房地產巨頭進行比較。近兩年，保利地產擴張的速度雖令市場矚目，但是在綜合實力上仍遠遜于萬科。好事者難免會發出“既生瑜，何生亮”的慨嘆，但是競爭對手的存在，往往是企業不斷前行的動力。適值房地產市場“多事之秋”，保利在借助調控之機，一邊參與行業整合，一邊放手拿地。不過，仍需其能在管理上做到更為精致、理念上更加創新，由大向強轉變。

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