經濟適用房“轉性”中的法律風險

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 548 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　近來，由于擔心國家現有的經濟適用房政策發生變化，大量經濟適用房房主集中地以過戶形式補交土地出讓金，把名下的經濟適用住房轉為商品房。但由于新政策中規定同一購房家庭只能在本市新購購一套商品住房，為規避該項政策，保留同一購房家庭寶貴的購房權利，在經濟適用房轉為商品房時出現了大量家庭將房屋過戶登記在父母或其他親屬名下的情況。這樣的做法雖然保留了未來購置房屋的權利，但也留下了潛在的法律風險。

　　今年5月，王先生購購的經濟適用房符合了5年的上市期限，王先生私下與其父商量好借用父親的名字辦過戶，并不實際賣房給父親，以保留將來王先生一家的購房權利。王先生隨即與其父簽訂了房屋購賣合同，并辦理了過戶手續，順利將該房屋轉為了商品房性質。后父子二人因瑣事發生矛盾，父親一氣之下準備將該房屋出售，王先生得知后將父親告上法庭，要求法院確認王先生是該房屋的實際所有權人。

　　李女士為規避國家政策，與其母私下約定，將李女士名下的經濟適用房過戶至其母名下。為以防將來發生糾紛，李女士與其母另行簽訂協議明確了房屋實際的所有人為李女士，李母并未實際出資購購。在房屋過戶后不久，李女士的母親突發疾病去世，李母的其他子女認為該房屋已過戶到李母名下，即應作為遺產進行分割。李母的其他子女將李女士告上法庭，要求繼承該房屋。

　　根據我國現行法律制度的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力。房產證上的登記具有公示公信效力。一般來說，房屋所有權人的認定以房產證的登記為準，但這并不是完全的。如果有足夠強有力的相反證據證明事實上的房屋所有權人另有其人，法院也可以確認事實上的所有權人而不以登記的所有權人為房屋的真正所有權人。但這種推翻登記的認定對當事人提供證據的要求很高，要求提供的證據達到確鑿和明顯的程度。

　　在案例一中，王先生雖與父親私下達成一致，但由于沒有任何書面固定的證據，在發生糾紛時法院只能根據公示的證據進行判斷，王先生只能面臨房產被確定為其父所有的后果。在案例二中，由于李女士事先與母親達成書面確認的協議，法院根據實際付款情況等其他證據綜合判斷，有可能較終認定該房產實際為李女士所有。

　　建議仍有上述取巧想法的經濟適用房房主，在選擇上述做法時慎重考慮，不可忽視其中隱含的巨大風險。

編輯：筱琳

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