住房的保修期，大多數(shù)人僅知其然而不知其所以然。近日，本刊編輯部就陸續(xù)接到一些讀者的咨詢(xún)電話，大都與住房保質(zhì)期有關(guān)。不可否認(rèn)的是，住房建筑質(zhì)量問(wèn)題比比皆是。遠(yuǎn)的不說(shuō)，去年發(fā)生在上海閔行區(qū)的“塌樓事件”，就給業(yè)主提了一個(gè)醒。與此同時(shí)，有不少業(yè)主在裝修入住后不久，便發(fā)現(xiàn)水管漏水、門(mén)窗密封不嚴(yán)、墻體開(kāi)裂、墻皮脫落，甚至發(fā)現(xiàn)建筑主體結(jié)構(gòu)下沉等諸多質(zhì)量問(wèn)題，這些都是建筑質(zhì)量問(wèn)題。 住房也是商品，但住房又與一般的商品有所區(qū)別，因此購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)住房的保質(zhì)期有一個(gè)全面的了解。

　　　保修期各不相同

　　住房也有保修期，只不過(guò)是不同的部位保修期各不相同。記者在采訪中了解到，建設(shè)部頒發(fā)的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》）明確要求，開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，其中《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中就應(yīng)該包括與保修期有關(guān)的具體內(nèi)容，比如其中規(guī)定屋面防水保修期為3年，墻面保修期為1年等（具體可見(jiàn)表1）。

　　此外《規(guī)定》還提到，對(duì)于其他部位、部件的保修期限，可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者自行約定。比如目前市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)不少全 ，其中裝修部分就由開(kāi)發(fā)商與業(yè)主自行約定，就上海而言，裝修部分保修期一般為2年。

　　在此需要提醒的是住房各部位、部件的保修期不能與建筑工程保修期混為一談。國(guó)務(wù)院頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條則規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的較低保修期限為：（1）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年；（2）供熱與供冷系統(tǒng)，為２個(gè)采暖期、供冷期；（3）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為２年。法律專(zhuān)家解釋說(shuō)，這是建筑商向開(kāi)發(fā)商出具《建筑質(zhì)量保證書(shū)》所應(yīng)包括的內(nèi)容，而不作為開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者出具《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的依據(jù)。

　　當(dāng)然，二手房也有保質(zhì)期。有專(zhuān)家表示，一般情況下，對(duì)于仍然處在保修期的住房來(lái)說(shuō)，如果轉(zhuǎn)讓出去，其享受保修的權(quán)利也將會(huì)一并轉(zhuǎn)讓給購(gòu)方。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的保修義務(wù)應(yīng)該轉(zhuǎn)移到新的業(yè)主身上。

　　　保質(zhì)期何時(shí)起算

　　住房的保質(zhì)期到底從什么時(shí)候開(kāi)始起算？這對(duì)絕大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，并不一定十分了解。

　　近日，記者就接到讀者徐先生打來(lái)的咨詢(xún)電話，他和朋友較近都住進(jìn)了住房，但他發(fā)現(xiàn)了一個(gè)讓自己百思不解的問(wèn)題，即差不多同時(shí)收房，但為何自己住房的保質(zhì)期要比朋友的短半年時(shí)間呢？

　　對(duì)此，專(zhuān)家表示，由于各商品房的保修期起算日期不同，即使是同時(shí)收房，也不一定會(huì)完全相同。記者查閱了于2001年6月1日起開(kāi)始實(shí)施的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，其中便對(duì)保修期的起算日期做出了明確的規(guī)定：保修期從交付之日起計(jì)算。

　　不過(guò)如何確定“交付之日”呢？上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，一般情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì)統(tǒng)一規(guī)定某個(gè)日期為統(tǒng)一交房日，因此“交付之日”即可視為統(tǒng)一交房日。但由于各種原因，如滯銷(xiāo)，或者開(kāi)發(fā)商人為捂盤(pán)，導(dǎo)致有些商品房在統(tǒng)一交房日之前并未銷(xiāo)售出去，因此會(huì)造成這些住房的保修期“縮水”。

　　不過(guò)這種情形在這之前并不多見(jiàn)，其主要原因是在于樓市火爆，銷(xiāo)售速度很快，除非人為因素，一般情況下不會(huì)出現(xiàn)交房后還有剩余房源的情形。此外，由于預(yù)售制度的存在，等于將商品房提前出售出去，因此建筑商完工日期與開(kāi)發(fā)商交房日期相差不多。但專(zhuān)家表示，隨著國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的持續(xù)深入，市場(chǎng)觀望氣氛愈發(fā)濃厚，不排除部分城市出現(xiàn)房產(chǎn)銷(xiāo)售速度減緩的情形。也就是說(shuō)，雖然建筑商已經(jīng)完工并交付給開(kāi)發(fā)商了，但商品房的銷(xiāo)售工作仍在持續(xù)，更有甚者，說(shuō)不定還會(huì)出現(xiàn)少量房源在臨近建筑商保修期行將結(jié)束之日才賣(mài)掉。這會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)這樣的情形，即購(gòu)房者取得住房鑰匙，卻發(fā)現(xiàn)規(guī)定的保修期限很可能已經(jīng)過(guò)了大半，有時(shí)甚至可能當(dāng)住戶拿到房子時(shí)，一些相關(guān)設(shè)備的保修期已經(jīng)過(guò)了。

　　根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》明確保修項(xiàng)目和期限時(shí)，不能低于上述規(guī)定的較低保修期限，而一般來(lái)講，開(kāi)發(fā)商為了少承擔(dān)責(zé)任，僅會(huì)比建筑商承諾給自己的期限稍稍延長(zhǎng)一點(diǎn)。其實(shí)，房屋的保修期限是可以同開(kāi)發(fā)商商定的，這就要求購(gòu)房者在訂立購(gòu)房合同時(shí)，一定要注意作為合同附件的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》，看清楚上面所承諾的保修時(shí)間長(zhǎng)短和起算時(shí)間，如果覺(jué)得保修時(shí)間太短，可進(jìn)行補(bǔ)充約定。對(duì)此王展提醒說(shuō)，如果購(gòu)購(gòu)空置房，一定要了解空置的時(shí)間，如果發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商承諾的維修期限低于建設(shè)部規(guī)定的時(shí)間，可直接要求開(kāi)發(fā)商按照《規(guī)定》的要求重新確定。

　　對(duì)于二手房的保修期如何確定呢？專(zhuān)家表示應(yīng)以開(kāi)發(fā)商與個(gè)購(gòu)房者約定的時(shí)間開(kāi)始起算，而并非按照較后一個(gè)購(gòu)購(gòu)者收房時(shí)間起算。

　　責(zé)任主體要分清

　　住房出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，一般都會(huì)到物業(yè)公司去保修，不過(guò)法律專(zhuān)家提醒說(shuō)，住房質(zhì)量問(wèn)題責(zé)任的主體并不是物業(yè)公司，而是開(kāi)發(fā)商。

　　武先生較近就碰到了一件尷尬事，新購(gòu)的住房墻體出現(xiàn)了非常明顯的裂縫，物業(yè)公司處理過(guò)之后還是無(wú)法解決問(wèn)題，于是他找到開(kāi)發(fā)商留下來(lái)的電話，誰(shuí)知打過(guò)去一問(wèn)，對(duì)方居然答復(fù)稱(chēng)公司已經(jīng)解散，該找誰(shuí)進(jìn)行維修呢？他一時(shí)間犯了難。

　　王展說(shuō)：“我國(guó)現(xiàn)行的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》雖然規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任，但對(duì)于目前眾多的項(xiàng)目公司來(lái)說(shuō)，公司存續(xù)的時(shí)間較短，這一規(guī)定對(duì)其缺乏約束力?！闭且?yàn)槿绱?，才?huì)出現(xiàn)上述情形。

　　對(duì)此，法律專(zhuān)家表示應(yīng)該給項(xiàng)目公司的存續(xù)時(shí)間設(shè)定期限。王展就認(rèn)為，項(xiàng)目公司的存續(xù)時(shí)間至少應(yīng)該與保修期內(nèi)的長(zhǎng)短相當(dāng)。在保修期內(nèi)，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主要找的是開(kāi)發(fā)商，而不是物業(yè)公司。當(dāng)然，也有開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司來(lái)代為行使保修責(zé)任，而對(duì)于項(xiàng)目公司已經(jīng)解散的情形，業(yè)主可要求項(xiàng)目公司的母公司承擔(dān)保修責(zé)任。

　　不過(guò)，如果在保修期內(nèi)因?yàn)槭褂貌划?dāng)而導(dǎo)致出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商將會(huì)拒絕承擔(dān)保修責(zé)任，這是業(yè)主需要留意的地方。也許大多數(shù)讀者都有過(guò)這樣的經(jīng)歷，一旦鄰居開(kāi)始裝修，“咚咚”的敲墻聲大如雷聲，震得頭皮發(fā)麻耳朵嗡嗡作響。目前業(yè)主在對(duì)住房進(jìn)行裝修時(shí)，往往喜歡“大動(dòng)干戈”，比如拆墻或者加墻，或者重新布置水管管線、移動(dòng)衛(wèi)生潔具等等，一定要體現(xiàn)自己所有的想法，才叫裝修。法律專(zhuān)家表示，其實(shí)這種做法會(huì)帶來(lái)不良后果，即改變房屋結(jié)構(gòu)會(huì)讓保修期失效。

　　王展告訴記者，一旦業(yè)主在裝修過(guò)程中因?yàn)楦膭?dòng)房屋結(jié)構(gòu)，如果在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)以“使用不當(dāng)”為由來(lái)推脫責(zé)任，這會(huì)讓業(yè)主陷入被動(dòng)境地。對(duì)此，他建議業(yè)主在裝修過(guò)程中盡量避免敲墻、加強(qiáng)、改動(dòng)水管管線等行為，以免人為增加維權(quán)難度。

　　專(zhuān)家表示，即使過(guò)了保修期，在某些特殊情況下，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該承擔(dān)保修責(zé)任。王展分析指出，如果是開(kāi)發(fā)商故意拖延而超過(guò)期限，或者因?yàn)槎啻尉S修質(zhì)量問(wèn)題仍然存在而超過(guò)期限，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，購(gòu)房者有權(quán)追訴，只是購(gòu)房者要注意保存相關(guān)證據(jù)，便于日后證明用。對(duì)于確實(shí)超過(guò)保修期限的房屋質(zhì)量問(wèn)題，但如果確實(shí)是由質(zhì)量隱患而引起的，比如建筑材料上以次充好等，那么業(yè)主也有權(quán)進(jìn)行追訴?！?/P>

　　本文來(lái)源：理財(cái)周刊作者：甄愛(ài)軍

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