編者按：購房，一直是關系老百姓一生的大事。2010年調(diào)控政策頻頻，一月全國樓市盡管成交量跌，但房價卻依然堅挺，購家觀望氣氛依然濃厚。一眾剛性需求者卻終于按捺不住了，畢竟“有了房子才心安，沒有房子怎能結婚生子？”面對眾說紛紜的通脹預期和看不懂的股市，一些有閑錢的投資者再次將目光投向了房產(chǎn)，“購房產(chǎn)應該風險較小，即使不掙錢，至少也不是貶值。
　　抱著“2010年房子仍非購不可”想法的讀者可不在少數(shù)，對此，網(wǎng)絡博主們告誡：政策年購房，有些技巧不得不掌握！
　　全國鰲頭0地產(chǎn)評論家高漢明

　　房產(chǎn)投資不要超過總資產(chǎn)的60%

　　房產(chǎn)投資要瞅準時機，遇到需借款時要毫不猶豫，但現(xiàn)在是好時機么？如今局面確實很尷尬：一方面剛剛公布“國十一條”，國家在大力打壓房價；一方面是房價繼續(xù)高位運行，未來趨勢不明朗。投資者于是很矛盾：出手吧，擔心房價受宏觀調(diào)控影響下跌；不出手，擔心房價年后大漲，錯失好時機。

　　盡管目前樓市像天氣一樣有入冬跡象，但逆勢而為也不是不可，要把握以下幾點：

　　1.投資配套設施齊全的小區(qū)。從未來發(fā)展來看，所住小區(qū)就能滿足生活的需要，周邊交通、教育等設施齊全，會成為理想化的生活模式，這樣的房子比較容易出租，即使要轉手出售，也都十分容易。2.確定投資策略。投資前要對目標房所在地段進行考察：一是了解地段未來規(guī)劃；二是了解目標房；三是了解租客的類型和需求，掌握租金波動情況，核算年回報率。

　　雞蛋不要放在一個籃子

　　3.分散投資。需要考慮到國家宏觀調(diào)控帶來的風險，建議總的房產(chǎn)投資比率不要超過個人總資產(chǎn)的60%，雞蛋還是不能放進一個籃子里；目前金融產(chǎn)品也比較豐富，投資者可選擇分散投資。4.兼顧短線和長線。房價不會只漲不跌，樓市普漲機會也不會一直出現(xiàn)。所以要兼顧短線和長線、優(yōu)化投資組合，在確保穩(wěn)定收益的前提下，抓住機會搏短線。

　　5.要學會侃價。這段時間各地樓盤優(yōu)惠打折較厲害，相對來說好侃價，有4次機會要把握住：一是期房開盤之初，開發(fā)商往往有一些優(yōu)惠；二是在購房人一次性付款時，此時的折扣空間一般高于存款利率而低于貸款利率；三是團購，因為開發(fā)商不僅節(jié)約了宣傳和代理費，也不用操心樓層、朝向的調(diào)配，當然會讓利銷售；四是準業(yè)主推薦，購了房再帶客戶來購，開發(fā)商也會給一些優(yōu)惠回報。

　　我愛我家旗下5i5j.com社區(qū)專家劉忠政

　　新政下自住頭選免稅房

　　對剛性需求者，購購原則是重在節(jié)省，免稅房優(yōu)先。營業(yè)稅新政的調(diào)整主要將涉稅二手房屋年限由2年變?yōu)?年，旨在抑制炒房行為。今年五年以上免稅房將成為購房者的選擇，但這類房屋畢竟數(shù)量有限，因此，建議遇到較中意的，應當果斷下手，可以減少相當?shù)馁彿砍杀尽?/P>

　　實在找不到合適的免稅房，建議選擇小戶型。以一套建筑年代為2007年的60平方米小戶型房為例，當年購購總價70萬元，出售總價100元萬左右，按營業(yè)稅新政計算，需繳納差額征收營業(yè)稅數(shù)目為：(100-70)×5.5%=1.65萬元。而差不多的均價，一套150平方米的大戶型房，出售總價225萬元左右，未滿五年需全額征收營業(yè)稅，即需繳納225×5.5%=12.4萬元。成本增加可見一斑。

　　深圳房地產(chǎn)律師顏宇丹

　　退房需披上合法外衣

　　受系列調(diào)控政策影響，全國各地不同程度地出現(xiàn)了退房現(xiàn)象：2009年12月，杭州房產(chǎn)市場退房潮再起，網(wǎng)上解除了1000多套房的銷售合同，占到當月成交套數(shù)的兩成多；據(jù)《新華日報》1月19日報道，“江浙出現(xiàn)集中退房”、“江浙退房潮隱現(xiàn)蔓延之勢”、“上海較貴豪宅疑被退房”……較近本律師就接到很多關于退房的咨詢。但不能因為房價回落購房者就可任意退房，退房需要一定的法律理由。

　　退房的法律術語是解除房地產(chǎn)購賣合同，解除合同分為約定解除和法定解除兩種。約定解除需達到合同中雙方約定的解除條件，比如筆者正在辦理的一個退房案子，購賣合同中約定：賣方應在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權屬登記的資料報產(chǎn)權登記機關備案，并在產(chǎn)權登記備案后180天內(nèi)辦出房產(chǎn)證。如因賣方未履行責任，購方不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，購方可以退房。

　　10種情況下購受人可退房

　　法定解除指即使合同未約定，出現(xiàn)了法定的解除條件，購方也可行使解除權。根據(jù)《合同法》、《較高院關于商品房購賣的司法解釋》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》以及相關法律法規(guī)的規(guī)定，一手商品房交易中具有法定解除權的情形有以下10種：

　　1.因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格；2.因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用；3.面積誤差比完全值超出3%；4.出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行；5.辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致購受人無法辦理房屋所有權登記；6.經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知購受人,購受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復；7.商品房購賣合同約定購受人以擔保貸款方式付款，因開發(fā)商原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致合同不能繼續(xù)履行的；8.商品房購賣合同訂立后，出賣人未告知購受人又將該房屋抵押給第三人，或者又將該房屋出賣給第三人；9.出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或提供虛假商品房預售許可證明，或故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；10.出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

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