我們可以對比一下信貸量與房價漲幅，會發(fā)現(xiàn)在中國，樓市較關(guān)鍵影響因素來自信貸。下面，我們從信貸緊縮角度，事實上今年信貸相對去年肯定存在緊縮，看上半年是購房時間。它大約包括四個互相聯(lián)系的問題，一個是信貸緊縮程度與緊縮方式，其次是信貸政策對供求雙方的不同程度影響，還有一個就是信貸緊縮條件下出臺措施及時間，然后的判斷就是，信貸從緊后房價如何走，只有下半年房價保持上漲，則上半年購房時間才能成立。

　　個問題：信貸緊縮程度與緊縮方式

　　央行15日下午發(fā)布12月及去年相關(guān)數(shù)據(jù)。12月末，廣義貨幣供應(yīng)量(M2)余額為60.62萬億元，同比增長27.68%，增幅比上月末低2.06%；狹義貨幣供應(yīng)量(M1)余額為22.00萬億元，同比增長32.35%，增幅比上月末低2.28個百分點；貨幣流通量(M0)余額為3.82萬億元，同比增長11.77%。全年人民幣各項貸款增加9.59萬億元，同比多增4.69萬億元。12月新增貸款3798億元。12月末，國家外匯儲備余額為23992億美元，同比增長23.28%。全年國家外匯儲備增加4531億美元， 12月份外匯儲備增加104億美元。

　　我們注意到中國已經(jīng)達(dá)到世界經(jīng)濟總量的7.5%，外匯儲備能力保持，過去十年的實際經(jīng)濟增長領(lǐng)跑世界，因此中國數(shù)據(jù)受到世界矚目。對上述數(shù)據(jù)較合適的解讀來自金融時報，其認(rèn)為央行工作會議確定的“保持貨幣政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策，著力提高政策的針對性和靈活性，支持經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，推動金融改革，加快金融創(chuàng) (論壇 新聞)新，切實維護(hù)金融穩(wěn)定，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險”只是針對宏觀的一種描述，在事關(guān)一國經(jīng)濟的股市樓市與匯市中，2010年保持總量平衡條件下適當(dāng)緊縮將構(gòu)成中國信貸政策的主旋律。

　　對比外匯由管制向經(jīng)營的過渡，對比股市的政策性調(diào)整與適當(dāng)向規(guī)范發(fā)展，先進(jìn)值得經(jīng)濟依賴的其實是樓市，因此樓市信貸政策將成為2010年信貸政策的。

　　按照去年四季度信貸增量及同期房價繼續(xù)上漲進(jìn)行時間性分析，上半年將出現(xiàn)國十一條同步作用以及信貸政策延續(xù)影響交叉影響樓市的格局，除央行工作會議提到的差異化政策外，加息將在兩會后推行，如果樓價繼續(xù)瘋狂，不排除兩會前緊急加息，加息是影響樓市上半年趨勢的頭要因素。

　　由于開發(fā)商不差錢，民間不差錢，目前的存貸比已經(jīng)接近75%的警戒線，所以控制開發(fā)信貸將成為樓市緊縮的方式。在此基礎(chǔ)上，如果清理閑置用地政策得到實施，供應(yīng)強制增加可能會帶來開發(fā)商提前進(jìn)行價格調(diào)整，以應(yīng)對決策層的后續(xù)措施。

　　筆者觀點一：上半年樓市將圍繞價格調(diào)整進(jìn)行全面協(xié)調(diào)，因此是較佳購房時間。

　　個問題：信貸政策對供求雙方不同程度的影響

　　如上述，一方面開發(fā)商的資金壓力降低，另一方面市場面存在加息周期，因此信貸緊縮對需求的影響是顯著的，影響力肯定弱于供應(yīng)方。

　　但鑒于信貸優(yōu)+ (論壇 新聞 視頻)惠依然存在，只不過引導(dǎo)需求的結(jié)構(gòu)放在中小套型與中低價位方面，因此開發(fā)商將必然緊縮中高端住宅的供應(yīng)。

　　筆者觀點二：上半年中高端住宅消費將成為房價維穩(wěn)的主力，而普通商品房供應(yīng)將增加，從而市場會呈現(xiàn)整體房價上行而成交量強勁的旺銷局面，而較之同期市場，旺銷的主力是普通需求，即信貸政策面在國十一條確定了的部分促進(jìn)普通需求釋放。并且只要加息不出臺，市場便可能維持旺銷。

　　第三個問題：信貸緊縮樓市下出臺后續(xù)政策的措施與時間

　　正如許多人的看法，十一條只是序幕，后續(xù)措施也已經(jīng)明晰，那就是事關(guān)大局的六部委都可能獨立或聯(lián)動來推出相關(guān)的調(diào)節(jié)措施，以穩(wěn)定普通需求與房價。

　　但政策的影響存在滯后性，消費需求中的投資投機層面也會先于政策而進(jìn)行相應(yīng)的消費行為，因此，信貸緊縮樓市下出臺后續(xù)政策的措施與時間會影響市場的趨勢。

　　除金融管制直接影響房價，其他在十一條中出現(xiàn)的措施都存在打折的可能性，因此影響面不會很大，包括差異性稅費政策，只會影響到需求結(jié)構(gòu)，即由過去更多中產(chǎn)置業(yè)轉(zhuǎn)身了更低端的普通消費，這與城鎮(zhèn)化的大力推廣密切關(guān)聯(lián)，較可能的情形是：成交量擴大導(dǎo)致房價上半年趨于穩(wěn)定。

　　再一個因素是政策的滯后影響發(fā)生在下半年，對下半年房價趨勢的判斷成為重要基準(zhǔn)。象市場規(guī)范，公布房源與房價，清理閑置用地，推出普通商品房用地，定向供應(yīng)土地，提高保障性住房規(guī)劃與計劃剛性，其影響會波及下半年樓市。

　　筆者觀點三：上半年市場無論量價都將出現(xiàn)穩(wěn)定局面。

　　筆者觀點四：下半年房價不僅不會出現(xiàn)預(yù)期的下調(diào)，反而存在較大反彈的基本面。

　　理由有四：其一是中高端住宅市場出現(xiàn)供應(yīng)緊缺而導(dǎo)致市場統(tǒng)計數(shù)字呈現(xiàn)普漲，從而會導(dǎo)致整體市場的恐慌性購購；其二是保障房由于財力與地段原因，財力決定保障房出城為多，地段稀釋了人們的熱情，再加上保障房訂價參照的主要是上半年的價格因此偏高，從而同樣會出現(xiàn)棄購，從而削弱了政策性住房規(guī)模對商品房普通消費的實際影響，轉(zhuǎn)而商品房市場需求適當(dāng)發(fā)生集中，從而推漲房價；其三是投資性消費因為房價與政策的雙重原因，會向普通消費品轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致政策惠及的普通商品房呈現(xiàn)緊張狀態(tài)，導(dǎo)致房價上漲；其四是進(jìn)城消費經(jīng)由政策觀望程序在下半年大舉入市，推漲房價，而為了保持信貸平衡，很有可能下半年出現(xiàn)信貸放量的情形，這正合市場本意，從而一定程度維持上漲態(tài)勢。

　　綜合判斷，上半年是相對寬松的購房時間。

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