購房的重新成上帝

　　程立揚在朝陽區甘露園有一套90年代初的66平米小兩居公房，因為小孩已經不小了，而且收入也不錯有一定的積蓄，所以從09年底開始希望能夠將小房子賣了，換一套周圍社區：通惠家園 (論壇 新聞)、華紡易城 (論壇 新聞 視頻)等小區的3居室。沒想到的是在09年12月他在北京中原地產通惠家園登記了想升級置業的需求以后，看他房的非常踴躍，因為公房貸款比較困難，而當時就有看房的人拿著提包愿意全款135萬購購。而他想看的房子則非常難，幾套三居都是已經約好看房的當天就被別人搶著購走了。

　　沒想到從今年1月份以來，變成很多中介打電話告訴他有房東著急用錢賣房，看房時間隨便定，而且只要他有意向保證給他留著房，有喜就有憂，雖然購房的事情看著有了著落了，但是他的那套想出手的公房看的人明顯少了很多，而且原來135萬的價格現在下調到了不到130萬，看房的人還非常猶豫。“09年房主是上帝、10年購房是上帝，較倒霉的是我們想換房的，總是一半是上帝，一半做孫子”程先生無奈的說：

　　2010年上半月北京二手房成交猛跌73.6%，日均僅350套

　　北京中原地產三級市場研究部根據交易管理網數據統計顯示：2010年1月上半月，北京二手房市場出現了明顯的數九寒冬，總成交量、住宅成交量分別僅為5839套、5248套，雖然依然超過了2009年一月同期的5483套、5212套，但是相比12月上半月下跌幅度分別達到了72.2%及73.6%，而平均成交面積更是僅為92.6平米，相比12月初下降明顯，主要原因是因為非普通住宅交易明顯減少，而房價也因為成交的房源中5年內房源減少而出現了結構性價格下跌，從14100下跌到了13500元每平米，經過連續幾個月的暴漲10月來頭次下跌下跌幅度達到了2.84%。日均成交僅350套，所有成交數據全面下滑。

　　中原地產通惠家園店的業務員程霖是多年的老業務員，他介紹說，“旺市缺房，淡季缺客”這是他在北京二手房市場這么多年來經驗總結，今年一月來市場已經出現了淡季的跡象。部分房主已經開始出現非常愿意協商房價，雖然讓步不多，但是這更加使得客戶明顯的出現了觀望的情緒。中原地產三級市場研究部認為出現這一情況的主要原因有幾點：

　　頭先是：系列政策影響。 12月9日國務院常務會議調整個人住房轉讓營業稅免征時限，到 1月10日國務院發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，短短33天內，5次大手筆調控樓市，即使在07年也沒有如此的政策密集度。雖然政策的執行效果有待市場確認，但是對于購房者來說在如此高價的情況下，政策給了觀望的理由。

　　其次：12月瘋狂的成交透支了需求。對于北京的市場來說，去年12月二手房成交量達到了恐怖的41743套，這一成交量明顯的是受到了政策末班車的影響，使得很多不著急購房的為了避免新政策在10年增加的稅費，而提前交易。

　　第三：為避稅、冷凍交易盛行。目前市場上有很多房源：普通住宅為了躲避差額營業稅，非普通住宅為了躲避全額營業稅，選擇了先簽合同，等房本過5年再過戶，主要集中在房本已經超過4年，但是未滿5年的比較多，為了節省幾萬稅費，購賣雙方簽署協議延后過戶。

　　第四：需求銳減6成。門店再現房主催找客戶看房“我再看看別的有沒有合適的房子”和“價格能不能商量”取代了09年二手房較流行語：“我不用看房先交定金”，成了2010年1月來購房人較常提及，中介和房主較常聽到的話語。據中原地產三級市場研究部統計顯示，在一月上半月北京二手房新增需求減少了60%。很多中介分行都發現現在已經有一些房主開始催促相熟的業務員多帶客戶來看房。

　　北京中原地產三級市場研究部預測：

　　一月北京二手房市場將在1.2-1.5萬套左右。隨著新政的正式實施，原本的“優惠房”、“免稅房”均不復存在，取而代之的是大小房產中介門店新近替換的房源廣告。各家中介門店玻璃櫥窗的的房源不約而同地下調了掛牌的價格，

　　涉稅較多的高端房源將會在2010年初出現明顯的價格調整，非普通住宅的營業稅修改為5年內全額、5年以上差額不僅影響140平米以上，還將使得需要貸款的高價房成交受到明顯遏制。這將使得這部分房源均價出現明顯的下調。而房源交易將集中在5年以上的普通房源，5-10年的房源價格甚至可能還會上行。

　　春節以后市場可能繼續上行，從目前來看樓市的政策需要一段時間消化，但是系列政策主要為交易環節稅費的改變，支撐09年樓市爆發的主要原因：寬松的金融政策在10年依然存在，而且一旦房價在2010年1-2月出現微調，很可能使得部分觀望著抄底入市，市場又可能在3月開始繼續升勢。而爆發點將主要集中在中低端市場。

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