教訓

　　1選錯區(qū)位

　　購房區(qū)位，要緊跟城市發(fā)展的方向

　　小唐和小王是一個單位的同事，同在市上班。2001年，他倆幾乎在同一時段購房。經(jīng)過一段時間的踩盤后，小王以36萬元的總價通過銀行按揭在中海名城（查看地圖）購購了一套100余平方米的房子，其主要理由是自己非常看好這個項目的開發(fā)商，政府的規(guī)劃會往該區(qū)位發(fā)展，房屋未來的升值空間很大。小唐則認為這里形同“農(nóng)村”，過于偏遠，較終以23萬元左右（查看地圖）的總價在北一環(huán)附近購了一套100平方米的二手房，理由是能住在市、小區(qū)環(huán)境不錯、現(xiàn)房即購即住、價格便宜。

　　5年后，小唐發(fā)現(xiàn)這套房子不適合自己的居住需求而重新置業(yè)，這套二手房的成交價不過50萬元。而小王當初所購的房屋價值已升到了100萬元。小唐跟著也在中海名城購了一套100萬元的房子，就因為選錯區(qū)位，他比小王多付出了數(shù)十萬元。

　　專家點評：購房如何挑選到更有升值空間的區(qū)位？21世紀不動產(chǎn)成都區(qū)域分部總經(jīng)理助理舒寧表示，購房選區(qū)位一定要看清政府的規(guī)劃和城市發(fā)展趨勢；其次要看居住小區(qū)的大環(huán)境和小環(huán)境是否舒適；再次要看該區(qū)位交通是否便利，比如生活條件是否完善。從長遠的眼光來看，盡可能選擇政府已規(guī)劃的具有發(fā)展前景的居住區(qū)，盡可能購到**、快鐵沿線且性價比較高的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

　　教訓

　　2選錯品牌

　　看開發(fā)商，須注重品質(zhì)與責任

　　2004年，確定購購一套房子的譚小姐經(jīng)過多次考察后，非常看好萬科城市花園和附近某開發(fā)商開發(fā)的A盤。當時萬科城市花園開盤均價約為4000元/平方米，但A盤僅為3000元/平方米?？紤]到購一套上百平方米的房子可以節(jié)省十幾萬元，譚小姐再三猶豫之下較終選擇了購購A盤。居住了兩年多時間后，譚小姐便發(fā)現(xiàn)所在小區(qū)不僅環(huán)境差、物業(yè)管理不善，而且所購房子質(zhì)量很有問題，只好再次置業(yè)。但令譚小姐十分郁悶的是，所購房子的銷售成交價僅為4500元/平方米，但萬科城市花園的價格卻超過了7000元/平方米。

　　專家點評：富房不動產(chǎn)相關(guān)負責人認為，開發(fā)商的品牌差異與物業(yè)管理水平，對房屋后期的升值空間影響是非常大的。一個杰出的品牌開發(fā)商所精心打造的樓盤，比周邊普遍樓盤的價格往往要貴得多，但由于房屋品質(zhì)與物管水平不在一個水平線上，后期升值空間懸殊也會隨著時間的推移而越來越大。因此購房時要盡量選擇重責任、信譽好、物管水平較高的開發(fā)商。

　　教訓

　　3園林陷阱

　　選擇園林，切忌片面“貪貴求洋”

　　2006年，成都樓市開始刮起了一股“洋氣十足”的園林風。當年，市民蔣女士看中了羊西線一個自稱是“南亞風情”的大盤，較令她心動的是，該盤以300萬元的巨資引進了一大批的假檳榔，而且還種植了大量名貴的樹種。未料一年多的時間后，這批假檳榔因水土不服全部枯死了，而密集的綠樹又招惹來了大量的蚊蟲。

　　專家點評：四川省林業(yè)科學研究院 植物專家稱，近年來成都社區(qū)園林景觀的各種流派風格泥沙俱下，很多社區(qū)景觀真正帶給業(yè)主的感覺是“照貓畫虎”。當前大量的樓盤盲目依照“什么時尚造什么，什么好看建什么”的原則，進入片面追求樓盤品質(zhì)的誤區(qū)，有些開發(fā)商片面追求名貴樹種或“洋植物”，但很多熱帶植物都是“大家伙”，又是長途運輸，不易成活，在后期維護上也存在大問題，無法幫助這些熱帶樹種安全過冬。在資源配置上應(yīng)充分體現(xiàn)自然規(guī)律，多打“鄉(xiāng)土牌”，力求實現(xiàn)更大的居住價值與高水準的審美情趣。

　　教訓

　　4水景敗筆

　　選擇水景，需警惕水景變“水患”

　　2007年，喜歡親水的小劉被城東某樓盤的一則廣告所吸引———“成都的親水社區(qū)”。據(jù)介紹，該小區(qū)水景面積寬達10余畝，各種各樣的水景應(yīng)有盡有。然而，交房入住不到半年時間，小劉發(fā)現(xiàn)小區(qū)池塘里的水開始發(fā)臭，此后開發(fā)商基本沒換過水，當初美麗動人的水景反而成了小區(qū)景色的一大敗筆。尤其是到了夏天，死水更是奇臭無比，所招惹的蚊蟲更是令人難以忍受。

　　專家點評：成都市水資源專家表示，上世紀90年代盛行于歐美的現(xiàn)代水景住宅設(shè)計之風，隨著全球水資源的枯竭和短缺已被發(fā)達國家所拋棄。然而，近兩年成都卻涌現(xiàn)了大打 “水”牌的樓盤，水景成為不少開發(fā)商的營銷利器。但事實上由于很多水景項目設(shè)計上比較“水”，無法從根本上解決水源問題。水景應(yīng)當是一種點綴，希望購房者在選房時要盡量考慮周全，對耗水量較大的樓盤更要慎重。

　　教訓

　　5“入戶”誤區(qū)

　　入戶花園，要注重美觀適用

　　2006年8月，楊先生（查看地圖）在選房過程中得知，購購帶有入戶花園的房子當時非常流行。根據(jù)朋友介紹，他來到城西某大盤看房時發(fā)現(xiàn)，這個樓盤基本上每戶都設(shè)計了寬大的入戶花園，便當即購了下來。在當時看來，入戶花園的益處是入戶前在入戶門與客廳之間形成過渡，使客廳不與外界直接接觸，增加了家庭的私密性；將花園帶入每戶居室內(nèi)，出門或回家前都能欣賞花園美景。此外，入戶花園還能享受半的面積。

　　然而，當楊先生收房裝修后問題就出來了。頭先，入戶花園裝修異常講究，給植物澆水時極易滲水，浸濕樓上樓下的帶電線路，容易釀成安全事故。同時，濕景的水難以自動循環(huán)而易于招惹蚊蟲，滋生細菌。其次是入戶花園光線較差，無法給花草供應(yīng)充足的陽光，但植被和花草卻非常講究。再次是中小戶型的入戶花園往往不具足夠的寬度，放鞋、雨傘等物后很擁擠，行走不太方便。此外入戶花園改造帶來的質(zhì)量隱患也讓物業(yè)公司大傷腦筋，隨著樓齡的增加，隱患是不堪想象的。

　　專家點評：中國建筑西南設(shè)計院總建筑師趙擎夏教授稱，入戶花園起源于上世紀90年代末期的深圳、廣州等沿海一帶，此后逐漸吹入內(nèi)地，2002年出現(xiàn)在成都樓市。然而，成都平原位處盆地，光線及日照都很有限，并不適合做入戶花園，尤其是90平方米以下的中小戶型，入戶花園太浪費面積。這種戶型在功能上存在著誤導消費者的嫌疑。當前這種戶型已不新鮮，提醒購房者慎購入戶花園。

　　教訓6

　　盲從跟風

　　追漲炒房被套牢

　　“盲從跟風”心理是成都業(yè)界評價購房者較常用的詞語。這種現(xiàn)象在2007年的大牛市時期和2008年的樓市低潮期得到充分彰顯。2007年成都樓市一度出現(xiàn)徹夜排隊、電視直播搖號的瘋狂場面，甚至有樓盤直接將開盤現(xiàn)場弄到了體育，數(shù)千購房者蜂擁到場。除了剛性需求外，炒家的大量介入，是市場失控的重要推手。

　　投資需求的膨脹，導致樓市銷售量普遍大漲，不少項目甚至是一價。盡管業(yè)界專家不斷呼吁，房地產(chǎn)行業(yè)泡沫已出現(xiàn)，仍難以抑制投資者的瘋狂。多數(shù)項目投資客比例超過40%。這種現(xiàn)象直到2007年9月27日，隨著購房貸款門檻提高和開發(fā)商融資門檻提高的雙限令出臺，才戛然而止。宏觀調(diào)控在樓市帶來接效應(yīng)，迅速下滑的行情，讓手上囤積多套房源的炒房客陷入兩難局面。不少投資者由于不堪高成本重負，不得不虧本出貨?！?007年時，根本沒有去思考行情和走勢，周圍的人都在炒房，所以也就跟進來購，風險意識幾乎全部喪失。”在牛市時期炒房，在2008年賣房的投資客陳先生一年間虧損20%。

　　與2007年相反，2008年成都樓市陷入深調(diào)狀態(tài)，不少本應(yīng)購房的剛性需求也開始徘徊盲從，等待市場進一步見底。導致整個市場交易量下滑50%以上，部分樓盤價格大幅下調(diào)。然而，由于盲從跟風，大多數(shù)購房者并沒有抓住2008年的低谷購房，到了今年上半年，市場報復(fù)性反彈，在短短幾個月內(nèi)，成交量和價格恢復(fù)到高點。市場瞬息變化，給不少投資客和購房者上了一課。

　　專家點評：在購房這件大事上，只能說要冷靜、冷靜，再冷靜。

　　教訓7

　　精裝矛盾

　　購 要認準品牌簽好合同

　　隨著外來開發(fā)商的介入，成都 早在六七年前就開始在成都出現(xiàn)。作為在香港、上海、深圳等發(fā)達城市已被市場接受的 ，以全新概念進入成都之后，迅速吸引了一批購房者。然而，由于早期 開發(fā)在嘗試過程中，難免經(jīng)驗不足，出現(xiàn)裝修風格單一、裝修質(zhì)量難以保證等問題，也有少數(shù)開發(fā)商為謀利潤而在精裝材料上偷工減料。由于開發(fā)商借 牟利而較終引發(fā)集體糾紛的情況時有出現(xiàn)。2006年就有位于人民中路的一樓盤，由于 質(zhì)量問題，導致購房者集體抗議，一度成為行業(yè)焦點事件。而購房者利益因為 質(zhì)量問題承擔高房價，獲得低回報的例子并非孤例。盡管隨著工作節(jié)奏和生活習慣變化， 也越來越多，但圍繞 的討論從未中斷過。

　　專家點評：隨著 市場的逐漸成熟，房產(chǎn)企業(yè)競爭日趨激烈，在認準品牌開發(fā)商的基礎(chǔ)上選 ，再簽好合同，可以讓更多購房者享受到住 的便捷。

　　教訓8

　　大盤畫餅

　　迷信大盤惹來煩惱

　　成都房地產(chǎn)市場快速發(fā)展過程中，催生了一些規(guī)模龐大的大型住宅社區(qū)。其中不乏翡翠城、麓山國際、國色天鄉(xiāng)等如今在市場上風聲水起，并成為區(qū)域標志性物業(yè)的項目。由于大盤開發(fā)早期，其營銷力度、概念宣傳等力度更大，加上少數(shù)大盤成功案例帶動。購房者對大盤的迷信，成為過去十年一種典型現(xiàn)象。這也是不少大項目前期開盤往往會形成熱銷局面的原因。

　　然而，并非所有大盤都能進行較先進科學的統(tǒng)一規(guī)劃?；蛘哒f，并非所有開發(fā)商都有足夠的實力，將一個動則占地上千畝甚至數(shù)千畝的項目保證在高品質(zhì)基礎(chǔ)上統(tǒng)一執(zhí)行。較終導致其預(yù)期過高的前期業(yè)主不但沒有迎來增值高峰期，不少業(yè)主反而承擔項目易主、后續(xù)開發(fā)混亂、項目口碑越來越差等詬病帶來的物業(yè)貶值壓力。過去十年，類似情況在龍泉、光華等多個區(qū)域都有體

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