投資房產后，都是以租養房、賺房，要想獲得高的年收益回報，租金價值就是房產價值。

　　看看以下富爸爸的租房秘訣。

　　李先生有些納悶，為何其位于徐家匯的玉蘭花苑二房一廳的每月租金在3200元附近，其每平米單價已接近2萬元，而反觀其朋友購入的水城南路的翡翠公寓，其每平米單價只有16000元，二房一廳的每月房租卻能租到4800元，且非常好租。

　　為何會有這么大的差別呢？這就涉及到受益人群的選擇了。

　　“這很正常”，上海華燕置業發展有限公司人員表示，徐家匯的租客通常為拖家帶口的白領，對價格敏感高，且不接受合租；而水城路非但外資公司云集，且是卡拉OK聚集地，附近的從業人員通常都找那些離工作地點近，再加上愿意接受合租，租金自然水漲船高。

　　投資者想獲得高租金，不能只看地段。

　　“投資房產的率，看的是租賃對象，而不是地段”，房地產開發公司人員表示，在上海存在一些地段相對較差、房價較低，但房租卻更高的，而這正是投資者需要留意的。

　　年收益率達到多少才算成功投資的房產投資？

　　哪樣的房產投資才算優質投資呢，4%的年收益率被公認為房產投資的一道檻，目前公積金貸款利率為3.87%，商業貸款按打7折計算為4.158%，均在4%附近。房地產開發商也覺得，住宅25年能收回成本，商業地產12-15年能收回成本，就屬于優質投資。

　　我們看看以上的案例，玉蘭花苑的收益率只有2%，而寶石公寓的收益率卻能接近4%。后者的投資就已算一項回報較好的房產投資了。

　　不賺價差，只賺持續的現金收入。

　　較近房價上漲，有流動性充裕，投資者預防通貨膨脹的考慮，而租賃價格則完全受到當前經濟走勢影響。今年以來，北京、上海房價呈現上漲，而房租卻因經濟環境依然嚴峻，租賃市場的價格反而出現下滑。

　　在這種情況下，投資者應認識到，房價再出現大幅上漲將是小概率事件，投資者應將眼光放到租售比上。眾所周知，投資房產的收益來源于價差與租金，過去大部分人投資房產是靠賺“價差”來累積財富，但這些都只是一次性的收入，一旦遇到風暴來襲，就全垮。“富爸爸”的作者清崎就格外注重房租收入，“我不賺價差(capital gain)，我賺持續的現金收益(cash flow)，例如房屋租金、股票配息、版稅收入等，”清崎覺得，這樣無論經濟好壞、市場漲跌，他都能持續保持富有。

　　投資者應明白，投資房地產不是因為預期房價會漲，而是算出房子購價，一旦轉租出去后的租金報酬率夠高，你可以靠租金，在未來5年、10年“持續”性賺進可觀的現金收益。

　　以清崎為例，其在1973年時，存夠2000美元后，清崎就馬上購下一間18000美元的房子收租，扣除房貸支出，每月凈收入為35美元。雖然是一筆小錢，但卻持續流入清崎的口袋，1年后，伴隨房產增值，加上手中現金增加，清崎又向銀行貸款購下第2間房，就這樣以房養房，從一間一間購，到整批收購。

　　目前，清崎個人名下的出租公寓已超過1400間，價值超過3700萬美元。

　　莫小覷老公房，它是投資的好選擇。

　　吳淵是典型的房產愛好者，酷愛磚頭，不愛股票，認為房產是不動產，較易保值。大學時，吳淵就讀于同濟大學，在大學讀書時，老師就曾跟他講過“以租養房”的案例，而當時房租收益率還能維持在8%左右。上世紀90年代末，上海人都膽子小很少敢去貸款的，若貸款十多萬更是連覺都睡不著。但吳淵卻不怕，他較青睞那些好地段的“爛”房子，論房價，老公房在同一地區內，一定是較低的，而若作為投資，頭先總價低出手較便捷，其次，當時老公房的租售比更高于新房，通常都在6-8%之間，足以支撐頭付后的月供。

　　例如，吳淵在2000年購的一室戶老公房，只要8萬，當時年租金為7200元，年收益率約9%。但現在，房子還是那房子，年租金已經是1.7萬了，房價更漲到了50萬。吳淵覺得，從歷史來看，房租應該會在較長的時期不斷上漲，而初始投入卻是固定的，只要購房時能有4%的收益率，就完全可以投資。

　　而在選址上，吳淵購的老公房，通常都在大學附近，并裝修布置好家具、寬帶，然后再打出“帶包入住”的口號，以降低手上房子租不出去的風險。

　　對于公房的裝修，對中低端市場而言，房子裝修簡潔即可，裝修不求豪華。同時，同地段房型越小，總價越低的房子收益越高。

　　投資公房要看地段

　　投資者在投資老公房時，靠近醫院、學校的房產租售比較高。比如說靠近醫院旁邊的公房，病人的家屬往往需要在醫院附近租個房，方便燒營養飯給病人吃，造成房租較高。“好醫院，好學校，好的娛樂場所，都能拉高租金”，房產分析師說。

　　不管是投資豪宅，還是公房，投資房產前，還是有以下小技巧的。

　　投資頭選老公房，自住選次新房；

　　選小房型，相對而言，面積越大，每平米的租金會下降。

　　房屋要保持干凈整潔，才能提高出租率。

　　房客要慎選，工作是否穩定是要素，女性比男性穩定性高；

　　6月是畢業生租房高峰，若過了7月中還租不出去，建議降價。

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