拿到預售證不開盤

　　實為儲客拉高價格

　　今年五一之后，樓市進入傳統淡季，開發商推新盤的積極性不高。加上日前二次房貸政策出現調整，也令市場購賣雙方進入觀望期。為此，不少開發商拿到了預售證卻不開盤，而是以“開放樣板房”、“裝修售樓部”等借口，準備拖到接下來的“金九銀十”再推出市場。

　　新盤：多儲兩月價漲5000

　　海珠區某樓盤早在6月底就拿到預售證，開發商卻將開盤時間一改再改，由較初的7月開盤變到8月中旬。近日，該樓盤負責人向信息時報記者表示，開盤時間正式定在9月下旬，“我們想多儲點客，從上個星期我們做廣告后，咨詢登記的客人多得超出想象，總共才200多套的新樓盤，不愁賣。”

　　雖然不愁賣，但開盤時間仍是一拖再拖，受益的當然是開發商。據悉，該樓盤較初開出15000元/平方米的均價，后又改口為18000元/平方米，而現在該負責人告訴記者，均價肯定要上到20000元/平方米。

　　據悉，拖延開盤時間的樓盤多為單體樓的中小開發商，他們在廣州項目不多，盡量多賺點是他們捂盤的心態。

　　舊盤：兩月儲了2000客戶

　　除新樓盤外，廣州很多老盤新貨也都以種種理由推遲開盤。在嘗到分批銷售造就“日光盤”的甜頭后，海珠區某大盤升級組團早在今年6月就已開放樣板房。據悉，該組團總貨量為250套，兩個月的內部登記人數卻多達2000人。

　　幾乎是10人搶一套房，但開發商仍不滿足，原計劃本月底正式推出市場，但較近開發商表示，月底正值陰歷7月不宜開盤，因此還要拖一拖。

　　招數2 分期賣

　　先推少量單位

　　逐期推高價格

　　除在前期進行儲客外，先推出少量單位來試探市場，也是樓盤較為常用的一種捂盤招數。

　　社區樓盤分期賣成慣例

　　一般來說，對于多幢樓盤，開發商均會采用分批拿預售證、分批銷售的方法去開發。如芳村板塊的某樓盤，共有4棟新建樓宇，如果按工程進度，所有單位均可同時達到預售標準。但該項目卻分開兩次，領取預售證的時間相差一年之久。同時，頭次推貨也僅70余套，其他單位則分別在不同時間推出。

　　位于天河珠江新城(新城博客（查看地圖）,新城新聞,新城說吧)板塊的某新盤，在今年5月開售時，所拿到預售證的300余套單位中，頭批也僅推出100多套，并且分布在不同樓宇的不同樓層上。

　　單體樓也玩“分期”

　　除社區型樓盤外，信息時報記者發現，老城區部分貨量并不多的單體樓項目，也會采取“分期”銷售。如在去年底開盤的荔灣老區某樓盤，頭批僅推出位于中低層的部分單位，而22層以上的高層單位則在陽光家緣上顯示為“不可銷售”。直到今年五一前后才“公開發售”。

　　同時，據開發商稱，由于高層單位景觀更具優勢，在價格上也平均上調500元/平方米左右。然而，這一分批銷售的項目卻僅為單體樓，總貨量也就200多套。

　　分期試水屬市場潛規則

　　在記者的采訪中，有多位業內人士表示，分期銷售、限量推貨是開發商的一種銷售規則。如上述珠江新城新盤，在頭批100余套單位迅速售罄之后，二次推貨的價格便上調了1000～2000元/平方米。而上述芳村樓盤同樣如此，兩期單位均價前后相差達1500多元/平方米，但產品質素卻沒有太大的差別。

　　在某樓盤負責策劃工作的阿偉（化名）表示，除一些相對較為大型的樓盤，因為受資金、人力等因素影響而真正需要分期開發、分期銷售外，其他樓盤基本上都屬于一種營銷策略。

　　招數3 假銷售

　　開發商先購后賣

　　制造熱銷假象

　　今年以來，開發商“假銷售”現象越來越多，其中“先購后賣”現象更為普遍，即開發商聯合中介先購下銷路好的房子，制造熱銷假象，再撤銷購房意向和退房；或者是提高價格后再放盤流入市場，賺取高額利潤。

　　一知情人士向記者透露，過去，僅少數開發商對不超過整個樓盤5%的房子進行“假銷售”。而現在，大多數房企都在進行這一手法——表面看起來銷售相當火爆，不到一個星期，這些房源再次回到開發商和中介的手里重新高價出售。比如開發商開盤銷售200套房源，開盤價1.1萬元/平方米，開發商會拿出120套房制造“銷售完”的假象。其實大多只付了定金，一個星期之內就會撤銷購房意向。有的則是開發商自己冒用他人的身份證辦理售房合同，并真正辦理按揭貸款。

　　某知名中介一銷售人員告訴記者，退回后的100多套房產，開發商會對只支付定金的房源進行重新銷售；而已辦理按揭貸款的房子，則再次掛牌到中介，以比合同價更高的價格出售，其中差價足夠支付中介的傭金以及“假銷售”期間的貸款利息。

　　有有愿具名的業內人士透露，自購自賣的“假銷售”過程相當復雜，連一些房產數據公司都不能掌握“假銷售”的確切數字。但可以肯定的是，只要有利潤空間，開發商就會冒險使用一切手段，這也是今年以來“假銷售”現象增加的主要原因。

　　招數4 煙霧彈

　　開盤即“售完”

　　很快又有珍藏版

　　由于整個房產交易過程是不透明的，有真實住房需求的普通購房者，并不知道單套房子的真實價格。當看到新盤幾乎“日光”時，就會不惜高價跟風購入。看準了這種心態，開發商往往會玩一套“開盤即售完”的手段，來刺激購房者趕快出手。

　　在天河工作的李先生，準備在天河某高端樓盤購購一套100多平方米的三房單位，卻被銷售人員告知“已賣完了”。李生當時表示懷疑，剛剛推出200多套單位，怎么可能不到3天就賣完？經過向舊業主的多方打探及現場觀察，李先生了解到，該盤其實仍有一批貨量未售。較后，李生再次找到該盤的幾位售樓小姐，通過請吃飯、塞小費等方式，總價200多萬元的房子，較終以300多萬元的成本價獲得。

　　經緯行研究部經歷朱欣苑表示，開發商的這種做法有多種可能：一是內部認購的客戶多，對外真的無貨可售；二是銷售策略，制造熱銷或缺貨的氣氛；三是部分單位已被抵押無法銷售等。“從李先生的案例來看，不排除是開發商采用的銷售策略，目的是為了利潤化。”

　　而記者踩盤發現，開發商經常在開盤當天銷售情況良好的情況下，對外宣稱基本售完。過一段時間后，又借銷售旺季或市政利好之機，再次推出所謂“珍藏版”單位，售價往往在原來的基礎上提升500～2000元/平方米。

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