近年來，這樣的“娃娃房主”頻頻出現。法律專家提醒購房者：購購“娃娃房”，當心購時容易處置難。

樓市出現“小鬼當家”

“六一”兒童節前，錢先生花100多萬元購下了一套110平方米、單價1.3萬元的商品房。與普通購房者不同的是，錢先生在辦理購房合同時登記的房主是他還未滿3歲的兒子。錢先生解釋說，自己已有一處房產，此舉本來就是投資行為，“讓孩子當房屋產權人，是提早為他的將來作打算。”

正在房產交易大廳辦理購房相關手續的周女士說，近日，自己為正在讀初中的兒子購了套房產，準備以后留作其婚房使用。“雖說孩子結婚為時尚早，但是10年后，這筆置房費仍舊要出，現在提前購房不但省心，還省錢。”

如今，很多家長因各種原因將房產辦理在未成年子女名下，這些未成年人包括兩三歲的娃娃、中小學生，有的甚至是嗷嗷待哺的嬰兒。“娃娃房”現象，不在少數。

調查顯示，為孩子購房的多是一些比較富裕的父母，購購的也多是中、高端樓盤。據了解，前幾年徐家匯某高端住宅小區中的未成年房主，達到3％左右。

樓市為何流行“小鬼當家”？

目前，家長為孩子購房大多是從長遠利益出發。不少人認為，房子以后終歸是要留給孩子的，將來辦理過戶手續很麻煩，而且還可能交納一筆不小的稅費。所以晚購不如早購。雖然目前我國尚未開始征收遺產稅，但多數父母都考慮到了日后國家征收遺產稅的可能性，于是為了避稅，現在就直接把房子登記在了孩子的名下。

還有不少生意人則是考慮到做生意的風險，于是先以子女的名義購購房屋，將資金轉移到孩子名下，以防萬一自己不幸破產后，能為孩子和自己都留條后路。

比如，來自溫州的賀先生夫婦，在徐匯區購了一棟150平方米的住房后，就直接將房屋產權公證到了自己13歲兒子的名下。作為一個生意人，賀先生有自己的打算：目前，他在某建材市場做生意，商業風險很大，如果生意不景氣，他很可能一夜之間變成“窮人”，如果將購購的房屋辦理在兒子的名下，就算將來生意失敗了，兒子名下的房屋也不會受到影響。

此外，許多家庭的夫妻雙方為避免萬一離婚時發生財產糾紛，也熱衷于在購房之初直接在房產證上寫上孩子的名字。更有一些爺爺奶奶出錢購房，讓自己孫兒孫女成為業主，為的也是怕日后萬一兒女要離婚，房子不好處理。

根據有關法律規定，父母為未成年子女購購房屋，手續并不復雜。父母只需帶上孩子的出生證或獨生子女證、孩子和監護人的圖章，到售樓處簽訂合同即可，剩下的手續就跟成年人購房一樣了。

不難看到，購購一套“娃娃房”并非難事。不過，對于購下“娃娃房”后可能遇到的法律風險，許多家長就不太了解了。

　　“娃娃房產”麻煩不少

張先生的兒子今年8歲。2007年，為了兒子能到上海上小學，他在上海某住宅小區購購了一處房產。辦房產證時，他特意將兒子的名字也寫了進去。眼下，他和妻子打算帶兒子回老家上學，并想把上海的房子賣掉。沒想到，問題來了———他為兒子購的這套房居然無法過戶。

心急如焚的張先生趕到房產管理部門咨詢，被告知，房子是他和兒子的共有財產，必須經過孩子的同意才能賣掉。問題是，張先生的兒子現在還未滿18歲，不具備完全民事行為能力，不能對自己名下的房產進行處置。想賣房，張先生只有等他兒子年滿18歲，并經兒子同意后才能辦這事兒。

類似的案例還有不少。去年年初，年逾70歲的孫老伯由于身患重病，想在去世前將自己名下的房產轉讓給他的兩個兒子。考慮到大兒子當時正面臨著離婚，孫老伯為避免大兒子離婚后發生財產糾紛，便在房屋轉讓時在房產證上寫上了自己年僅14歲的孫女和小兒子的名字。

孫老伯去世后不久，兩個兒子商量要把房屋轉手賣出去。但是，由于房產證上有一位戶主是未成年的孩子，所以在變賣房屋時公證機關不予公證，房屋過戶手續也遲遲辦不下來。現在這事已拖了一年多，房屋依然空置在那里，賣不出去。

幾年前，林先生夫婦以自己16歲女兒的名義購下一套百余平方米的住房，多年來三口之家一直住在里邊。如今，女兒已經成年并交了男朋友。不久前，女兒的男朋友生意上遇到困難急需用錢，在林先生和太太都反對的情況下，女兒還是擅自將自己名下的房產抵押出去，支持男朋友的生意。但不久后，女兒男朋友的生意徹底失敗，林先生全家陷入無家可歸的尷尬境地。

一氣之下，林先生將女兒的男朋友告上法庭，要求其償還自家的房屋。但法院認為林小姐已經成年，有權利處置自己名下的財產，較后林先生的起訴以失敗告終。

“娃娃房”為何如此麻煩

法律專家指出，“娃娃房”雖屬長線投資，但其中的法律隱憂不少。

根據我國目前法律的規定，父母為未成年子女購房后，該房屋便成為其個人財產，父母無權擅自處分。即便是為了未成年人的利益而出售或抵押房產，父母也須提供合法證據。否則，日后一旦孩子提出異議，認為父母侵犯其合法權益，不但可以要求父母承擔賠償責任，而且房產中介公司也要承擔連帶責任。

我國《未成年人保護法》明確規定，父母或者其他監護人不履行監護職責或者侵害被監護的未成年人的合法權益的，應當依法承擔責任。侵害未成年人的合法權益，對其造成財產損失或者其他損失、損害的，應當依法賠償或者承擔其他民事責任。為了保護未成年人的合法權益，未成年人所有的房屋不能隨意轉讓、交易。有關房屋的處置行為必須有利于未成年人的利益，如未成年人出現重大疾病需要治療、孩子需資金出國留學等，方可出售。且出售所得款項必須全部用于撫養未成年人。

另一方面，“娃娃房主”作為“房屋權利人”卻又不能真正行使某些權利，因為未成年人屬于無民事行為或者限制民事行為能力的人，許多事項仍然需要其監護人來完成。

其實，“娃娃房主”的父母不要說將房屋完全登記在子女名下，即便他們自己也是房屋共有權人，在處分房屋時仍會遇到很多麻煩。比如在辦理抵押時，我國法律明確規定，共同共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。雖然司法解釋規定，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。但這仍然不能解決“娃娃房”所遇到的問題，因為規定中的“同意”、“提出異議”應以當事人具有完全民事行為能力為前提，而未成年人不具備完全民事行為能力。

由此可見，一旦將房產過戶到未成年子女名下，父母就只能充當監護人的角色，而無處理子女財產的權利，如果監護人要在子女未成年時將房產出售或抵押出去，程序上會相當困難；如果夫妻離異，則有可能會在財產分割問題上遇到法律糾紛。所以，家長們在購購“娃娃房”時，應當充分考慮將來的種種法律風險，慎重作決定。

　　(編輯:佛山新聞)

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