購城中村改造房的5點注意

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 687 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

前天晚上，電視臺二套《經濟半公里》播了半個公里的深圳“小產權房”，其單價才5000元，但符合手續的商品房需1.5萬元，頗為“觸目驚心”。較后給出的結論之一是，這種“小產權房”不能購。

　　鐘先生在一個城中村看到一個新建的小區很不錯，房子價格也比較低。他準備購購時，同事告訴他，城中村的房子較好不要購。可開發商說，他們的房子是城中村改造的房子，一樣可以辦理房產證，不過是在購房兩年后才能拿到。開發商還告訴他，城中村改造房和普通的商品房沒有任何差別。鐘先生不知道，城中村改造房和普通商品房有什么差別，是否能購。

　　記者就鐘先生的問題，采訪了一些業內人士。記者了解到的情況是，城中村的土地，除了農村集體經濟組織及村民生產、生活使用外，有一部分被進行房地產開發，開發出的房屋可進入市場銷售。城中村改造的房屋在具備合法手續，能夠上市的情況下，與普通的商品房是沒有實質區別的。

　　購房者購城中村改造房，需看以下幾個方面：

　　1、看開發主體是否合法。實施城中村土地開發的主體可以是村民，還可以是農村集體經濟組織依法成立的具備法人資格和房地產開發資質的經濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產開發企業。但主體一定要取得合法開發土地的資格。

　　2、看是否取得了國有土地使用證。按照有關規定，城中村的開發用地，必須由市土地整理儲備征為國有土地，實現土地性質的轉變，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由市國土房產局核發國有土地使用證。

　　3、看是否符合城市規劃。城中村改造項目，必須符合城市總體規劃，只有符合城市整體規劃，購房者的房屋所有權證書才有一定的取得保障。

　　4、看是否取得了建筑工程施工許可證。城中村改造項目應按照《建筑法》的規定，進行報建、招標、施工、監理及組織竣工驗收。

　　5、看有沒有商品房銷（預）售許可證。這是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志。城中村改造項目應符合《房地產法》的規定，經市國土房產局審核，各項條件符合有關法律法規的規定，取得商品房銷（預）售許可證后，才能向社會銷售。

　　很多購房者抱有僥幸心里，購購了一些手續不全的城中村房屋。購購此類房屋可能會出現以下問題：

　　一是合同效力問題。由于城中村改造項目目前尚不具備銷售條件，項目在實施過程中基本建設手續不齊備，就存在違反《土地法》、《規劃法》、《建筑法》等的可能，購賣雙方在這種違法的情況下簽訂的房屋購賣合同是無效的，合同中的承諾一旦兌現不了，購房者將無從保護自己的權益。

　　二是產權問題。有關法律規定，對于不符合城市規劃并且無法改正和補救的或存在工程質量、安全問題無法補救的，必須拆除。另外，土地未經國家征用和出讓的集體土地上建造的房屋，也不得辦理房屋產權登記。

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