從2008年的樓市走低到今年的樓市“小陽春”，短短一年間，深圳樓市價格起伏很大。在二手樓交易中出現的糾紛問題凸顯。不少市民紛紛向本報反映相關情況。記者從深圳市律協房地產與建設工程法律委員會了解到，近來他們也接到不少市民咨詢以及委托代理相關案件。專家指出：二手樓的交易是一個非常復雜的交易模式，在購賣過程中可請律師把關，可減少不必要的麻煩。

　　房子漲價賣方違約

　　案例：李女士和張先生是一對夫妻，在福田區擁有一套房產證為夫妻聯名的120平方米的房子。去年底，夫妻倆搬了新家，就想把原來的房產出售，于是委托中介機構賣房。

　　今年1月初，一位陳先生看中了這套房子，通過中介機構和業主之一的李女士商談，結果李女士同意以200萬元的價格把房子賣給陳先生。很快，他倆在中介的主持下，初步簽訂了二手房交易購賣合同，李女士和陳先生在合同上都簽了名，陳先生交了5萬元的定金給中介。在此過程中，張先生均沒來現場。陳先生也沒想到房產證是李女士和張先生聯名的，他認為這宗交易只需李女士同意就行。

　　讓陳先生沒想到的是，李女士的丈夫張先生對妻子賣房的事一直不太支持。據陳先生說，他后來才知道，李女士當時和丈夫張先生雙方存在分歧，李認為目前處于經濟危機中，看空樓價；可張先生認為房價在回暖，一直對妻子急于賣房頗有意見，雙方一直在爭執，夫妻倆意見無法統一。因此，張先生也遲遲沒有和李女士一起配合陳先生去辦過戶手續。

　　今年5月底，樓價回暖的趨勢已很明朗，這套房子的在市面上的價格已到230萬元，李女士和張先生的意見達成一致：原來出售的價格太低了，房子不賣了。夫妻倆一起找到陳先生，陳先生當然不同意，執意按原來簽訂的合同來辦。這時，張先生指出：“房產證是夫妻倆聯名的，合同只有一個人的簽名，不算數。”中介也表示，雙方產生糾紛，5萬元定金暫不退，等問題解決后再退。于是，陳先生只好前來找律師咨詢。

　　律師說法：深圳市律協房地產與建設工程法律委員會委員、廣和律師事務所律師陳凌說，據深圳市律協房地產與建設工程法律委員會的不完全統計，這類由單邊違約造成的糾紛，約占二手房交易糾紛的30%左右。購房者要購房頭先要確定房屋的實際產權情況，可委托律師到深圳檔案大廈，了解該房屋是否已抵押、是否多人共同擁有等。如果房產是多人共有的，簽有關合同時，一定要共有人都簽名同意，否則會導致合同無效，損害購方利益。

　　房產跌價購方違約

　　案例：去年2月份，王先生看中了張小姐要賣出的一套房子，這套80平方米的房子位于南山區，當時價格是150萬元，王先生表示要購，并表示會積極籌錢。在中介的主持下，初步簽訂了二手房交易購賣合同，王先生給中介交了定金5萬元。經張小姐同意，王先生搬進了這套房居住。但讓張小姐著急的是，王先生遲遲不履行合約，總以各種理由進行推托，讓她不知怎么辦才好。

　　原來，隨后的一段時間，樓市遇冷，不少樓價都大大下跌了。王先生看到這個情況，擔心自己會吃虧，一直下不了決心。去年9月份，張小姐擁有的房產在市場的價格只值100萬元了，王先生明確表示不購了。張小姐聽到這個消息，感到很生氣。她說：“他這樣做，浪費了我好幾個月的交易時機，太過分了。”張小姐讓王先生馬上搬出去并交租金，然后再解決雙方的糾紛。但王先生表示已交了定金，他也有損失，建議張小姐到中介處取回定金作租金。中介則表示，雙方的購賣糾紛沒解決，他沒有權力返還相關定金，建議雙方打完官司后，再返還定金。結果，王小姐找了朋友，花了不少時間軟硬兼施，才把王先生“請”出房子。隨后，王小姐只好找律師來幫助，解決房屋購賣糾紛。

　　律師說法：廣東君凱律師事務所吳曉榮律師說，一旦到了合同約定的履行時間，對方沒有履約的話，一定要及時做出相關的法律行為，發出催促函或解約函，這些函件提示要慎重，如果處理不慎，會被對方捉住破綻，反而不利于問題的解決。因此，較好委托專業律師代出律師函，才能發生相應的法律效力。此外，在房屋交易過程中，購賣雙方均應謹慎對待交樓問題，特別是對賣方而言，一旦房屋交付予購方之后發生購方違約情況的，此時賣方會非常被動，出現以上案例中所述的把購方“請”出房子難的情形。

　　合同約定不明起糾紛

　　案例：高先生購了吳小姐位于羅湖的房子，他倆在中介的主持下，初步簽訂了二手房交易購賣合同，約定賣方實收110萬元，高先生需要承擔所有稅費，合同沒有明確說明到底要承擔多少，怎么承擔。簽完合同后，高先生回到家里，和家人一起算賬，發現稅費的金額高出了心理預期和預算，這筆稅費需要10多萬元。高先生一家的購房前期款項一下子比預先設想的多出了十幾萬元。而這十幾萬元是沒有辦法辦理銀行貸款的，必須全部由自己一次交清。這是高先生之前未曾想到的，高額的前期款項讓他沒有辦法承擔，他再三考慮后，較終選擇違約，不履行合同約定。而此時，吳小姐當然不同意，雙方起了糾紛，較終需要走法律途徑進行解決。

　　律師說法：廣東君凱律師事務所吳曉榮律師認為，合同約定不明指的是在合同中雙方的權利義務約定不明，其中包括對雙方在房地產交易過戶過程當中的稅費約定不明。據不完全統計，房地產交易的各種稅費有24項，購賣雙方在簽合同時，應對稅費的繳納進行約定。如果約定賣方實收房款，稅費由購方負責的話，這種情況是比較明朗的，購方應及早計算稅費的成本有多少，并且預測能在相對短的時間內能拿得出這筆錢交稅費。因為稅費一般不在貸款之列，購家應做好充足的現金準備。如果購方對這方面的理解有偏差，就會引發糾紛。

　　租約等因素引發矛盾

　　案例：昨天，唐小姐向本報反映她的煩心事。“我來深圳5年了，一家5口一直租房子住。我家的租約在今年5月到期了，因此，我打算在租約期滿之前，購一套屬于自己的房子自住，好過上安穩日子，沒想到在購二手房過程中會遇到這么讓人煩心的事情。”

　　5月初，唐小姐看上了龍崗城的一套100平方米的房子。于是通過中介和業主劉先生接觸。雙方很快同意以110萬元的價格成交，并在繳納稅費方面也做了約定。唐小姐在看房過程中得知這套房還有租客時，她反復向劉先生強調：“我們想馬上搬進去住，你的租約問題能否解決？”劉先生當時胸有成竹地表示：他完全有能力解決這個問題。

　　于是，雙方簽訂了二手房交易購賣合同，唐小姐交了房款，正當唐小姐一家興高采烈地搬進新家時，卻半路殺出個程咬金：租客執意不愿意搬出去，一定要租住。租客還表示：他不但要租房子，他還愿意按唐小姐成交的房子的價格，把這套房購下來。這可讓唐小姐不知如何是好。

　　律師說法：廣和律師事務所律師陳凌說，民法中有這樣兩個基本準則，一是購賣不破租賃，即雙方購賣房子，不影響原來租約的履行，此時，若唐小姐想住進新房，較有效的辦法就是請賣方與租客解除房屋租賃合同，按照他們雙方當時簽訂的租賃合同給予租客相應的賠償，因為此時房屋所有權人仍然是賣方，且房屋租賃合同的雙方也是賣方與租客；二是房屋租賃方在產權上有優先權，即在二手房交易時，若在購房價格與其他購購條件一致的情形下，租賃方可以比其他房屋購購人享有優先購購所租的房產。這個問題相對復雜，她建議唐小姐找律師解決問題。

　　中介操作不規范問題多

　　案例：陳先生向本報反映：他在福田區一個小中介機構看中一套60平方米的房子，雙方在中介的主持下，初步簽訂了二手房交易購賣合同，約定80萬元成交。中介人員當時打包票：2萬元包稅費和中介費。

　　這名剛入行的中介人員當時為了交易成交夸下海口，他沒想到相關稅費要10萬元左右，他在概算后反悔了。因此，陳先生和賣方都不愿承擔這筆費用，和中介扯起皮來，矛盾也不斷升極，近日，三方吵得激動時差點動粗。

　　愁眉苦臉的李小姐日前也找律師咨詢相關問題。她來深圳一直打工，好不容易存上一筆錢，想在龍華購一套60平方米的房子，她通過一名老鄉作中介，和一名業主聯系上，談妥35萬元成交。在這名老鄉的主持下，李小姐先把5萬元定金交給老鄉，老鄉給她開了一張收據。此后，她給了老鄉7000元的中介費。沒想到，后來，業主反悔不賣房了，李小姐當然不樂意，于是想找老鄉解決糾紛，可怎么也找不到他了。李小姐不知如何是好，只得找律師咨詢。

　　律師說法：廣東廣和律師事務所的郭璇玲律師認為，在二手房交易過程中，中介運作不規范，很容易釀就糾紛。因此，在交易中選擇誠信的中介至關重要。除此之外，購賣雙方也需要存有應有的謹慎和小心。如上述個案例中，若陳先生不是只聽信中介片面的夸海口之詞，而是讓中介計算一張稅費單據出來，那么就不會出現“2萬元包稅費和中介費”，結果卻出現了“稅費要10萬元左右”的問題。上述個案例中，對于購賣雙方購房過程中的交錢行為，一定要在中介公司的主持下進行，并且必須當場拿到中介公司開出的收款憑證，而不要輕信業務員個人。

　　專家支招

　　律師參與交易有利避免糾紛

　　據深圳市律協房地產與建設工程法律業務委員會主任、建緯律師事務所主任賀倩明說，深圳的二手樓糾紛較多，據不完全統計，去年我市相關案件有1萬多件，主要分為兩類：一類是房屋租賃糾紛，一類是二手樓交易糾紛。為了解先進地區解決相關問題的情況，深圳市律協的李淳會長、陳治民副會長，以及房地產與建設工程法律業務委員會的委員們一同前往香港進行考察學習，全面了解香港商品房交易的法律制度。

　　賀倩明說，香港商品房交易主要分成四個階段：一是洽談合約階段；二是簽訂購賣合同階段；三是辦理產權轉讓手續；四是土地注冊處產權登記注冊。由于香港房地產交易制度的特殊性，無論一手樓、二手樓，還是工業、商業、住宅或者商業混合樓房，所有的交易都要經過律師去辦理。律師貫穿于房地產購賣的始終，從撰寫購賣合同、所有權查冊、房產過戶、房地產按揭、房地產抵押、合同簽訂、房產交收等的全

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