“我本來打算在河北購房，現在各區的指導價格上調了，和平、河西的二手房價格比以前便宜了，我是購遠一點的房子合適還是購市的房子合適？”本報讀者王先生說出了心中的疑問。

　　為了更好地幫王先生進行分析，我們的評估行動開始了……

　　評估大行動

　　我們評估的站是王先生目前心儀的房子——和平區昆明路京海公寓。我們要評估的房子坐落在小區的較內側，2層，55平方米，售價60萬。

　　這套房子的設計十分規整，是和平區內難得的南北通透兩室。進入正門，頭先是一個大約2平方米的過道，過道的左側是大約12平方米的客廳，客廳朝西的方向有一扇窗，采光很好。兩個臥室南北通透，分別為14平方米和10平方米。廚房和衛生間位于陽面，分別為4平方米和2平方米。

　　我們評估的站是王先生較先看上的河北區昌海公寓。昌海公寓環境非常安靜，有涼亭、綠化和群眾健身器材。我們要評估的房子在3層，60平方米兩室，售價55萬。

　　房子的戶型整體設計不錯，先進美中不足的是客廳的寬度只有3米。進入玄關，頭先映入眼簾的是約18平方米的長方形客廳，兩間位于陽面的臥室，分別為14平方米和12平方米。廚房和衛生間位于廚房的左側，分別為4平方米和3平方米。廚房出臺，主人將灶具挪到了陽臺，廚房被改造成一個小型的餐廳。

　　幫你評估

　　★京海公寓

　　簡單介紹

　　樓層：2（12層到頂） 產權：私產戶型：兩室 朝向：南北面積：55平方米（建筑面積）售價：60萬 房齡：15年

　　具體計算

　　折舊率：-2%×15　樓層：+10%周邊環境：南京路商業街+10%；婦產科、胸科、紅十字醫院+10%；華潤超市+5%；昆明路小學+15%；周圍無加油站等+5%；公交路線繁華+5%　私產：+5%

　　目前區域的成交均價為10500元/平方米，所以10500+10500×（-2%×15+10%+10%+10%+5%+15%+5%+5%）=13125元/平方米，該套房子的建筑面積為55平方米，高層的公攤面積較大，出房率約為80%，因而該套房子使用面積約為44平方米，那么該房子的總房款應為：13650×44=60萬

　　區域優勢

　　京海公寓位于和平區地帶，距南京路商業街僅5時辰車程，鬧中取靜。小區周邊包括農業銀行、工商銀行、浦發銀行，華潤超市等，生活、購物非常方便。交通方面，有800、902、870路等多 線路。教育方面，小區周邊有西康路小學，值得一提的是，京海公寓與昆明路小學步行僅需10時辰，極有可能被劃分到昆明路小學。

　　★昌海公寓

　　簡單介紹：

　　樓層：3（7層到頂） 產權：私產戶型：兩室 朝向：南北面積：60平方米（建筑面積）售價：55萬 房齡：10年

　　具體計算

　　折舊率：-2%×10　樓層：+15%周邊環境：餐飲、娛樂配套+5%；金融、商業繁華+5%；昆緯路一小+15%；周圍無加油站等+5%；公交路線繁華+5%　私產：+5%　　目前區域的成交均價為8500元/平方米，所以8500+8500×（-2%×10+15%+5%+5%+15%+5%+5%+5%）=11475元/平方米，該套房子的建筑面積為60平方米，小磚樓公攤面積較小，出房率一般為85%，因而該套房子使用面積約為51平方米，那么該房子的總房款應為：11475×51=58.5萬

　　區域優勢

　　昌海公寓位于河北區地帶，該區域業態以商業為主。小區周邊包括銀行，各種餐館、咖啡館、練歌房等休閑娛樂場所，生活、購物、休閑十分方便。交通方面，907、908、954、903路等多 由此通往市內各區，出行十分便利。教育方面，小區周邊人文氣息濃厚，昆緯路小學即坐落于小區附近。

　　記者手記

　　我們幫王先生換算的房產價格，只是根據公式得到的參考價格，從一定程度上，客觀地反映了房產的價值。下面我們依據新政綜合分析一下兩套房源：

　　目前京海公寓的均價為10500元/平方米左右，昌海公寓的均價為8500元/平方米左右，按照調整前的和平區指導價8700元，河北區的指導價6100元，二者均須參照非普通住宅標準繳納相關稅費，而調整后昌海公寓作為 仍是非普通住宅，而京海公寓則被劃入普通住宅范圍。

　　王先生若購購京海公寓，稅費成本將由5.3萬左右降至2萬左右，而昌海公寓的稅費成本仍然為5萬左右。盡管昌海公寓比京海公寓低5萬，但加上稅費后，京海實際上只比昌海公寓高2萬，而且，京海公寓的地理位置和升值空間要比昌海公寓大，因而，王先生在新政調整后，購購京海公寓更為劃算。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！