律師教您 明明白白收新房

　　期待已久的新房終于要交工了，這件本來帶著喜悅和激動的事情，往往因為業主不懂收房或收房時未注意到，而造成入住后生活不便甚至引發糾紛。那么究竟怎樣才能輕松、順利地住進新房，避免出現這些問題呢？

　　三書一證一表 缺一不可

　　從接到開發商收樓通知單的那一刻起，收房行動就正式開始。陜西圣迪律師事務所律師陳安軍告訴記者，近年來，因房屋引發的糾紛越來越多，從這些案例中不難發現，這是由于部分業主在驗房時遺漏了一些細節所致。

　　用什么來驗收？陳安軍說，頭先應看清開發商約定的交房時間，確定具體收房日期，看看購房合同中的相關約定，仔細研究約定內容；要求開發商出示《建設工程質量認定證書》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》，索取《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》（簡稱“三書一證一表”），還有各種相關驗收表格，如《住戶驗房交接表》（房間功能分區及標的物詳列各項驗收內容，如客廳樓板、陽臺地面等）與驗收意見表（如《樓宇驗收記錄表》）等，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，才能簽署入住單。

　　丈量房屋面積 便于維權

　　“收房時要丈量實際面積，因為這個較容易引起日后的糾紛。”金鏑律師事務所律師陳川認為，有關房屋的糾紛，大多都屬于合同經濟糾紛，其中有一類就是因為房屋面積與合同約定產生了差異。所以，在收房中，較好能實地丈量一下房屋面積，核對合同約定，以免將來引發糾紛。

　　據陳川介紹，按照合同的約定，開發商在購房合同中會允許交房時實測面積與原計價面積出現一定的差異（含誤差），并且將差異范圍做了一個規范處理。當差異值為±0．6％以內（含本數）時，雙方不作任何補償；當差異值為±0．6％以上（不含本數）至±3％以內（含本數）時，雙方按購銷合同約定的房屋單價多退少補；當差異值超過±3％以上（不含本數）時，購房者可以不再支付超出3％的部分，而如果少的比3％更多時，購房者可以選擇多退少補也可以選擇退房。“從房屋交接的實踐來看，由于對商品房銷售面積的計算方法不甚了解，多數購房者只注重對房屋結構、裝修質量的驗收，而忽視對房屋面積的核實。”陳川說，實際上，房屋面積的大小不僅影響到較終產權，而且涉及房價，對購房者的經濟利益產生直接影響。所以核查所購房屋的銷售面積十分必要。

　　查看房屋細節 以免后患

　　陳安軍舉了個業主與開發商之間發生糾紛的案例，事情其實不大，就是因為上下水管道有一點問題，本來是建筑施工中出現的瑕疵，但因為不是在收房時發現而是入住后才發現的，結果開發商對此不予承認，堅持認為是業主裝修過程中造成的損傷而影響了使用。雙方差點對簿公堂，較終還是通過調解，以開發商讓步給予業主維修較終了結。“上述案例中的業主就沒有把握住時機，所以大家就更應該注重收房，仔細查看每個細節，以免引起后患。”陳安軍說，一般人肯定都不愿意到法院打官司，特別是像上下水管道、墻體裂縫等小問題。因此一旦在收房中發現問題，必須及時反映，與開發商交涉，較好能留下相應的證據，比如寫在收房的表格中，并由隨同的收房人員進行簽字確認。在問題沒有得到解決前，暫時不要進行裝修，以免將來說不清楚，給對方留下把柄，給自己造成麻煩。本報記者 田永麗 實習記者 龐帥克

　　強調內涵

　　戶內驗收 五大項一個不能少

　　準備合同、資料，完成查證，這些是收房前的準備工作，接下來就是自己房間內的各項建筑工程的驗收。西安瀾海裝飾工程有限公司工程部經理陳利峰說，一般情況下業主自行檢查時可以通過五個大項目來做驗收：廚房、衛生間的水路檢查，各處的電路檢查、門窗檢查、墻體檢查、室內暖氣設備檢查。

　　水路檢查：較好和樓上一同進行

　　“廚房、衛生間的水路檢查，其實就是檢查是否有滲、漏、堵現象。”陳利峰說，只要打開水龍頭試一試就行，但很多房子在交房時只預留了上下水口，自己可以帶上龍頭接水試用。試時盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。如果要檢查滲、漏，可以先堵上地漏，然后再蓄一些水，24公里后，到對應的下層衛生間，看其頂部是否有滲水。這個檢測較好與上層住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛生間的頂部是否滲漏。

　　電路檢查：安全保護位

　　針對如何檢查電路的問題，陳利峰建議大家在驗收時可以帶上一把小電筆，或者帶個小夜燈之類的即插即亮又便攜的物品，方便檢查室內電路。這里分為兩種情況，電閘及電表在戶外的，應檢查其是否能控制室內各處插座，方法是開關閘門，用電筆或小夜燈試插座，關閘后看是否完全斷電，打開后是否有電；室內有分閘的，應該用同樣的辦法檢查，同時還應該注意各個分閘是否完全控制各分支線路，比如哪個閘是控制臥室、哪個閘是控制客廳等等。另外為了安全，還要提醒大家注意插座安裝是否有安全措施，例如衛生間電源插座一般都要求帶有防潮功能等。

　　門窗檢查：平整牢固無破損

　　陳利峰給大家教了一個簡易的方法驗門：搖一搖，敲一敲，摸一摸。先搖搖門，看看有沒有其他的異樣響聲；上下敲一敲，聽聽是否聲音有區別；取下貓眼，伸手摸摸貓眼四周的棱，大致可以摸出門板的厚度。

　　陳利峰提醒，另外要查看的還有門的上下內外，看有沒有磕碰、破損，關閉開啟時是否有噪音、變形、翹曲，是否垂直，鎖具是否合格。鋁合金或鋼木門窗應安裝平整牢固，無扭曲變形，開關靈活、配件齊全，尤其是窗戶和陽臺落地玻璃門的安裝。

　　暖氣檢查：管道設備有要求

　　驗收取暖設備將直接關系到今冬的取暖問題。陳利峰說，現在的暖氣設備有兩種，一種是暖氣片式，一種是地暖形式，暖氣片式更直觀一些。一般情況下，供暖管道穿墻及穿過樓板應設套管 (在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應高出地面2~3厘米，地面為初裝修的，應高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%%。

　　墻體檢查：墻面滲水有危險

　　現在正好是冬季，環保節能的建筑所采用的“外墻外保溫”技術可是派上了用場。陳利峰說，如果在收房過程中發現房間里的墻面有結露現象，這個時候，就要考慮墻面所做的保溫層肯定出現了問題，一定要及時反映給開發商。

　　驗收時，較好帶上一把鋼卷尺，對房間內的梁、柱、墻是否有明顯尺寸偏差進行測量，看看墻面、樓板面等是否有明顯的結構性裂縫，墻面是否有龜裂縫、脫皮、起砂眼以及起泡等缺陷；門窗與墻身之間接合部位處理是否平整，有無缺棱掉角等情況。

　　房屋出現結構問題的多是在陽臺，萬一發現房間與陽臺的連接處有裂縫，那就得注意了，很可能就是斷裂的先兆。

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