“房屋通行證”——一個都不能少

　　對于購房者來說，在收房過程中，不能草率盲目，要保持慎重謹慎的態度，尤其對開發商在交房時應當提供的幾種房屋合格的證明，更是不能忽略、視若等閑。據了解，就天津而言，開發商在交房時，必須向購房人提供《商品房準許使用證》、《商品房使用說明書》、《商品房質量保證書》以及《竣工驗收備案表》，如果開發商沒有提供這些證明的話，購房者有權拒絕收房。除此，還有房屋面積實測報告，雖然在天津市對此還沒有硬性規定，但是由于一般合同中都有規定，房屋實際面積與暫測面積的差別超過暫測面積的±3%，消費者有權退房，因此在收房過程中，也應當對此報告予以關注。

　　天津市博頓裝飾工程監理有限公司的田工程師表示，有些開發商因為種種原因導致了工程建設的延期，他們為了避免因晚交房而違約、遭遇索賠，而選擇在相關證明還沒有齊備的情況下，就向購房者發出收房通知，而很多購房者因為維權意識不強，對各種證明的了解不清楚而糊涂收房，從而為糾紛埋下隱患。

　　尚未取得使用證的房屋有可能在配套設施、規劃、施工等等方面尚未達到入住標準，給購房者帶來不便，比如有的小區配套設施沒有達到要求，沒有水沒有電，或者只有臨時電，這將給購房者入場裝修帶來麻煩。更為嚴重的是，如果因為沒有使用證而導致產權證等重要證件無法辦理的話，購房者將無法將房屋出賣，容易形成與開發商之間的房產糾紛。

　　驗房幾“頑癥”——逐一診斷

　　收房之前的驗房對購房者來說是至為關鍵的，但是由于驗房過程中涉及很多專業的內容，因此一般普通購房者的驗收，還是容易流于表面，也許專業人士的建議能夠為我們的驗房指點迷津，支上關鍵的幾招。

　　頭先，從大的方面而言，驗房應當從五個方面著手，即建筑、結構、水、暖、電器等。購房者尤其要注意的是對房屋危害很大的兩類嚴重問題。

　　其一，結構性的裂縫。墻體裂縫，一般分為三種情況：結構裂縫、構造裂縫和裝飾性裂縫。其中，構造性的裂縫并不嚴重，通過簡單維修即可解決，但是結構性裂縫則危及房屋的安全性，應當引起注意。如田工程師驗過的一棟樓，從6樓到9樓，梁柱都出現了裂紋，初步斷定為結構性裂縫，在這種情況下，他們建議購房者應到專業的部門進行進一步的檢測確定，而不能夠掉以輕心，只是在開發商進行了簡單的維修后，就收房入住，為安全埋下“地雷”。

　　其二，軸線尺寸不足。軸線尺寸和房屋的使用功能息息相關，如果誤差很大，將給購房者的正常使用帶來問題。雖然房屋的軸線尺寸一般并沒有寫入合同，但是在所附圖紙中對此有所規定，也可以視為要約。如果發生問題，可以視為開發商違約。

　　其次，在驗房收房過程中，房屋經常出現的一些問題，特別是較為隱蔽的問題容易被購房者所忽略，應當引起關注。如，抹灰層的空鼓裂現象。墻面的抹灰容易出現空鼓裂，這屬于建筑方面初裝修的問題，在毛坯房和精裝修的房屋中都經常出現。空鼓裂的嚴重程度不同，如果僅僅是單元內墻面小面積的，僅需簡單維修即可；如果是的空鼓裂，則應當確定具體的范圍，重新進行抹灰。應注意的是，空鼓裂不能夠僅僅從是否有裂紋來判斷，有時即使墻壁沒有裂縫，也有存在空鼓裂的可能性，通過專業工具可以對此進行檢驗。

　　，門窗質量問題同樣突出。田工程師表示，在驗房中門窗出現問題較為普遍。很多房屋的窗戶或歪斜不正，或密封膠開膠密封不嚴，窗框變形，還有的塑鋼窗沒有鋼襯。一些防盜門，沒有符合保溫的要求，無隔熱。同時防盜門倒翹、安不上的情況也時有發生。這些多是由偷工減料造成的，消費者應注意。

　　第三，電和防水方面問題同樣不容忽視。一些房屋的入戶線接反，如果發生漏電的話，漏電保護裝置將不掉閘，引起安全隱患。而這一問題在新房中存在的不在少數，但是卻容易為購房者所忽略。

　　不合格房屋——堅決說“不”

　　在收房過程中，很多購房者可能都有過被開發商“忽悠”的經歷，明明是不合理的事情卻在種種無奈的情況下被接受下來。專業律師認為，在很多情況下，購房者應當同開發商據理力爭，維護自身的合法權益，在收房這一關鍵環節把好關。

　　頭先，遵循收房程序，防止先收后驗的情況出現。有的購房者在收房過程中，遭遇到開發商的不合理要求，一些開發商會要求購房者先交物業費等費用，然后拿鑰匙收房，較后才是驗房。對此，田工程師表示，這是既不合法也不合理的。正確的程序只能是先驗房后收房，然后再辦理相關的手續事宜。并且根據《天津市物業管理條例》，物業費用應當按月繳納，在購房者尚未收房成為業主就提前進行收取一般為期一年的費用，是不合理的。

　　其次，購房者應當保存證據，注意自我保護。在開發商違規的情況下，購房者應通過正確的程序保存證據，維護自身權益。如因房屋質量不合格或者證件不齊全無法收房時，購房者應發函或者傳真給開發商，講明拒收房的理由，并且保留一份作為證據。在此情況下，可以避免由購房者來承擔延遲收房的責任。同時，當收房中因質量問題出現糾紛、無法協調時，購房者可以依據《天津市建設工程質量管理規定》，向建設行政主管部門進行投訴。

　　第三，收房過程中具體分析情況，妥善處理問題。如果房屋出現小的質量問題，購房者可以在收房單上進行標注，一式兩份，進行留底，并且督促開發商進行及時的維修。如果是嚴重的質量缺陷，購房者可以拒絕收房，以防止在入住之后，出現很多維修責任問題不明晰、維權不容易的窘境。在此種情況下，如果購房者同開發商的溝通不能解決問題的話，應及時通過法律途徑維護自身權益。

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