開發(fā)商逾期交房應(yīng)依約承擔違約責任

　　交房延期是房屋交付中較容易出現(xiàn)的問題，由于交房延遲，開發(fā)商將支付高額的違約金，一般來說約為已交房款的萬分之幾(視雙方約定)。因此一些開發(fā)商就在沒達到交房條件時匆忙交房，引得消費者憤而反抗，要求一個公道，而另一些開發(fā)商則是推遲了交房時間，卻以“不可抗力等原因”為借口拒絕支付。

　　律師點評：購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《商品房購賣合同》是雙方真實意思的表示，只要沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，就是合法有效的，雙方應(yīng)全面履行合同約定的義務(wù)。一旦開發(fā)商逾期交房（除不可抗力原因以外），就應(yīng)承擔違約責任，即開發(fā)商應(yīng)向購房者支付逾期交房的違約金。

　　現(xiàn)象二：質(zhì)量不過關(guān)

　　開發(fā)商逾期交房應(yīng)依約承擔違約責任

　　房屋質(zhì)量問題無疑是購房者較為關(guān)心的問題，比如地板漏水、墻壁嚴重開裂等等。但問題是，很多房子剛交付的時候，并沒有裂縫，即使有也往往已被全都抹平，數(shù)月甚至一兩年后才會慢慢顯現(xiàn)，但到時候，權(quán)責在誰、如何維修、費用如何收取等問題就難以分清。

　　律師點評：1、申請鑒定房屋質(zhì)量。商品房作為一種特殊的商品，應(yīng)遵循和適用《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，該條例第32條規(guī)定：“商品房交付使用后，購購人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗，確屬主體質(zhì)量不合格的，購購人有權(quán)退房。”申請鑒定單位鑒定房屋質(zhì)量，如主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，出售方構(gòu)成根本違約，購房合同應(yīng)該解除，出售方還應(yīng)當依法承擔賠償責任；如房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格，只是存在房屋質(zhì)量瑕疵，出售方不構(gòu)成根本違約，購房合同不應(yīng)解除。

　　2、售房方對房屋質(zhì)量瑕疵有維修之附隨義務(wù)。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔商品房保修責任。”對于房屋質(zhì)量瑕疵，售房方有維修之附隨義務(wù)，還應(yīng)當依法承擔賠償責任。因此，保修期內(nèi)如出現(xiàn)房屋漏水、墻體滲水、線路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的質(zhì)量問題時，業(yè)主可以要求開發(fā)商進行維修，直到符合國家規(guī)定的標準。開發(fā)商不得向業(yè)主另行收費，由于質(zhì)量問題給業(yè)主造成的損失，開發(fā)商也應(yīng)承擔賠償責任。

　　現(xiàn)象三：擅自更改規(guī)劃

　　擅自更改規(guī)劃須承擔相應(yīng)責任

　　較近武漢出現(xiàn)的一些交付糾紛中，很大部分都屬于這一問題。如原先在合同中約定的中空玻璃變成了普通玻璃、沒有采取節(jié)能墻體等。還有一類是配套設(shè)施沒有到位或者更改，如開發(fā)商擅自將花園縮水，原先承諾的綠地變成了高樓，或者將綠地改造成了籃球場等設(shè)施，將承諾的彩色園藝地磚變成了柏油馬路以及改動了樓盤的外立面顏色等等。　

　　律師點評：其實大多案件都在交房驗收時集中爆發(fā)。開發(fā)商肆意變更規(guī)劃、更改住宅公用部位設(shè)施的初衷，主要還是在于利益方面。　

　　在樓盤預售過程中，開發(fā)商是不能隨意更改規(guī)劃的。如果有更改，必須通知所有業(yè)主，并征得業(yè)主的同意方可。否則，即使開發(fā)商征得規(guī)劃部門同意變更，從合同的意義上講，也屬于對購購樓盤的業(yè)主們的一種違約行為。對于這種違約情形，業(yè)主們可以要求開發(fā)商按照原規(guī)劃履行購房合同恢復原狀，或者要求給予損失賠償，而具體賠償標準可視違約程度而定。此外，如有重大規(guī)劃變更的，則屬于根本違約，業(yè)主們可以要求同開發(fā)商解除購房合同并退房。

　　現(xiàn)象四：面積縮水

　　超3％部分可提出雙倍返還請求

　　對于期房而言，預售時的面積都是根據(jù)設(shè)計預測的，與房子造好后實際測量出來的面積總歸有些誤差。這一點購房人肯定可以理解，在一定范圍內(nèi)的誤差也能夠接受。但面積差得太離譜，購房人肯定難以接受。這就需要購房人在簽約時與開發(fā)商事先做好約定，而且要細致約定，別讓開發(fā)商鉆了空子。

　　律師點評：較高人民法院《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房購賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比完全值超出3%，購受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還購受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還購受人。　

　　律師提醒

　　交房糾紛防患于未然

　　為了使業(yè)主的權(quán)利能得到程度的保障，律師建議，在簽訂補充協(xié)議時，較好將以下內(nèi)容納入其中，如：《房屋所有權(quán)證》的辦理期限及違約責任；發(fā)生法定退房或依合同約定退房，購房款、利息、裝修費、相關(guān)費用(保險費、律師費、契稅及物業(yè)管理費等)及已支付銀行利息等項目的處理辦法；由于房屋質(zhì)量問題(含附屬物，如暖氣管、熱水器、電磁爐等)造成購房人及他人人身和財產(chǎn)損害的賠償問題；室內(nèi)空氣質(zhì)量標準問題；房屋或空氣質(zhì)量檢測費用承擔問題；停車位問題；小區(qū)綠化率、會所、兒童游樂園問題；面積差異的處理辦法；開發(fā)商行使外墻面使用權(quán)和屋頂使用權(quán)對業(yè)主生活產(chǎn)生影響的補償問題；擅自變更規(guī)劃的解決辦法及樓間距、采光問題等等，做到有備無患。

　　賣方觀點

　　購方市場中購房者不再“沉默”

　　交房時頻繁發(fā)生質(zhì)量糾紛，是消費者太挑剔，還是物業(yè)品質(zhì)太差？這其中，開發(fā)商又在充當一個什么樣的角色？

　　多家開發(fā)商在接受記者采訪時均表示，在保證一定利潤空間的前提下，他們當然希望開發(fā)出來的產(chǎn)品十全十美，“畢竟因質(zhì)量問題與業(yè)主發(fā)生糾紛，無論從品牌的損害，還是后期項目的銷售影響來看，對我們都是極其不利的。”

　　武漢某地產(chǎn)代理公司市場總監(jiān)肖大海（化名）表示，開發(fā)商此言不假，“但今年以來交房的樓盤，大部分是去年房價瘋漲時售出的，當時武漢樓市整體銷售情況都很樂觀，開發(fā)商對品牌的在意程度顯然不如現(xiàn)在看得重。”因此，他認為，建房時開發(fā)商是否真的那么在意質(zhì)量糾紛，“我不太確定”。

　　肖大海認為，物業(yè)的質(zhì)量是由銷量決定的。銷量好，房子不愁賣，誰在乎小的質(zhì)量問題？相反，銷量不好，房子稍有瑕疵，消費者也會吹毛求疵，把它放大，糾紛也就多起來了。他說，“為什么唯獨今年交房糾紛這么多？就是因為銷量不好，消費者預期房價是下跌的，因此會把小問題放大。”

　　焦點武漢房地產(chǎn)網(wǎng) 分析師沈喆對此也很認同。“今年以來房子滯銷，樓市仿佛一下子進入了購方市場，購房者維權(quán)的意識明顯增強。”

　　賣方表現(xiàn)

　　購房者大膽向開發(fā)商說“不”

　　今年以來，武漢市眾多樓盤都進入了交房期，然而，去年“一房難求”，今年則是“一房難賣”，在購賣雙方的博弈狀態(tài)中，市場由賣方市場向購方市場轉(zhuǎn)變，購房者也開始轉(zhuǎn)變思維，向開發(fā)商勇敢地喊出了“不”。

　　房子升值不敢退房

　　李小姐購購了沙湖邊上一兩居室，2007年8月底交房，然而，等到交房當天，小區(qū)規(guī)劃卻還未竣工，并不具備收房條件。于是，和李小姐一起前來收房的業(yè)主們氣憤不已，前去找開發(fā)商討說法，然而，得到的回答卻是：“歡迎退房。”李小姐稱，當時的房價基本屬于每天上漲的情況，自己的房子也是每天都在升值，僅憑這一點，業(yè)主都不會退房的，于是，只能“忍氣吞聲”，不了了之。

　　不再做“砧板上的肉”

　　然而，在正常的房產(chǎn)開發(fā)周期中，銷售只是其中的一個環(huán)節(jié)，房子賣出去了也并不意味著開發(fā)任務(wù)就徹底完成了，交房環(huán)節(jié)是考驗開發(fā)商品牌和信譽度的更為重要的考卷。在市場火爆的情況下，這個環(huán)節(jié)似乎被弱化，但隨著樓市的理性回歸，無論對于開發(fā)商還是購房者來說，收房環(huán)節(jié)重新被重視起來，購房者對于收房也更加理性，市場上已經(jīng)喊出了“不”的聲音，維權(quán)意識也越來越強烈了。

　　宏觀調(diào)控

　　交房政策逐條解讀

　　2007年，武漢樓市價量齊升，這意味著今年將有眾多樓盤進入交房時期。在眾多樓盤的交房過程中，各種購房、交房糾紛也逐步地被暴露出來。為了進一步規(guī)范市場，日前，武漢市開發(fā)辦發(fā)布了《關(guān)于進一步規(guī)范商品房交付行為的通知》（以下簡稱《通知》），其中有六條新規(guī)對開發(fā)商從交房所必須具備的條件以及延期交房等情況進行了相關(guān)的限制和規(guī)定。

　　驗收、備案后才可交房

　　無論是怎樣的產(chǎn)品，質(zhì)量都是較基本的保證，因此，新規(guī)中的條明確寫著，商品房項目必須完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃氣等專項驗收，辦理竣工交付備案手續(xù)才能交房。武漢現(xiàn)代國民經(jīng)濟研究所房地產(chǎn)發(fā)展研究部主任王芳表示，這個條款保障了交付時的房屋質(zhì)量。目前，部分開發(fā)商在房屋未完成要求的單體工程的情況下便強行通知購房者收房，以至于一些單體工程在購房者在入住后很長時間才達到要求，極大地損害了購房者的權(quán)益。

　　“交房時，開發(fā)商應(yīng)將各專項驗收及竣工交付使用備案證明文件在交付場所進行公示。”在交付現(xiàn)場進行公示，購房者可以清楚明白地看到交房條件已經(jīng)具備，因此，也可以省去很多后期不必要的麻煩。此規(guī)定在具體的操作過程中執(zhí)行起來卻并不是很規(guī)范，而新規(guī)出臺后到底能不能將這一點落實下去，還是需要拭目以待了。

　　延期交房明確違約責任

　　因進度原因不能按期交房時，開發(fā)商應(yīng)于合同約定的時間，告知購房者延期交付的具體時間，并承諾將承擔違約責任。不能按期交房時，開發(fā)企業(yè)不得強行通知購房者收房。武漢一房產(chǎn)代理機構(gòu)何先生表示，這里要特別提醒購房者，如果開發(fā)商延期交房，對于延期交房的時間必須要十分明確，否則在后期交房中同樣會存在很大的困擾。

　　除了不具備交房條件之外，在房產(chǎn)證的辦理過程中容易造成交房延期。然而，在目前的購房合同中，開發(fā)商延期交房卻沒有承擔相應(yīng)的違約責任的約定，如此一來，一方面使得房地產(chǎn)行業(yè)不夠規(guī)范，另一方面，也極大地損害了購房者的權(quán)益。除此之外，《通知》還規(guī)定：開發(fā)商應(yīng)在

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