宅基地房以其誘人的優(yōu)惠價格，令不少購房者趨之若騖，但私下購購了這些宅基地房后，卻存在著許多問題，如房子安全問題、購房入戶問題、拆遷補償問題等等，不得不讓人為之捏上一把汗。

　　有專家認為，未來15～20年內(nèi)，中基地房將愈演愈烈，針對這后面存在的龐大隱患，政府是否應考慮放開交易呢？如果一旦放開，對樓市又會有何影響呢？

　　據(jù)有關(guān)部門人士介紹，“集資房”的建設，雖然對個別村、鎮(zhèn)的發(fā)展曾有積極作用，但明顯存在諸多問題和隱患。

　　由于大部分村鎮(zhèn)急功近利，“集資房”建設無詳細規(guī)劃作依據(jù)，隨意性大，布局不合理，無資質(zhì)施工等問題，存在安全隱患。而且，宅基地房產(chǎn)普遍缺乏基礎設施和公用配套設施。較重要的是，大量“集資房”基本未辦理任何用地和報建手續(xù)，因此無法辦理房產(chǎn)證。近兩年，廣州發(fā)生多起因宅基地建房的法律訴訟事件。

　　購賣宅基地房遇糾紛怎么辦？

　　記者在采訪中遇到了一名宅基地房房主想賣房。在談及產(chǎn)權(quán)問題時，賣主信誓旦旦地表示：“這邊都是小產(chǎn)權(quán)的房子，到時我?guī)湍氵^戶，只是要花大概800多塊錢，做一個公證就可以了，我們做過的。”

　　廣東東方衡泰律師事務所楊永斌律師表示，賣房者指的“過戶”是指在村集體或某個其它的單位“過戶”，而合法的過戶手續(xù)是要到市國土房管局辦理的。

　　如此一來，購賣雙方存在的這種交易關(guān)系本身是不符合法律規(guī)定的，法院頭先會確認雙方的交易合同無效，雙方各自返還房子和錢，相關(guān)損失分別按雙方過錯程度承擔。一般出現(xiàn)糾紛后，雙方采取私下處理的可能性比較大，較多找律師咨詢一下，公開上法庭解決糾紛的情況不多，因為雙方的交易本身就是不合法的。

　　宅基地房被拆遷購房者能獲補償嗎？

　　在握山村看宅基地房時，銷售人員李小姐向記者舉例，她原先有個客戶在現(xiàn)建合一國際 (論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞)（查看地圖）項目的地塊上，跟她購購了一套面積62平方米的宅基地房，當時房價是1800元/平方米；合一國際拆遷補償后，該客戶拿著補償款能在她手上重新購下一套面積100多平方米的宅基地房，房價已是2000多元/平方米。她表示，當征地拆遷時，政府會頭先將錢補償給村委，村委拿到錢后分給宅基地主，然后再由宅基地主分給購房者。

　　廣州市國土房管局有關(guān)部門人士表示，事實上宅基地房允許發(fā)房產(chǎn)證的標準是只準建3層＋半層的樓梯間，超過了這一范圍本身就已屬違建。所以不少宅基地房集中的區(qū)域都在路邊只建3.5層，到了村里，卻“長高”到7層左右。如遇到拆遷，則按照宅基地證上的面積去計算。

　　但另有房產(chǎn)評估方面的專家表示，宅基地房的拆遷貨幣補償是以區(qū)位補償價+重置成本價，其中區(qū)位補償價是根據(jù)擁有宅基地家庭人口數(shù)進行核定補償?shù)模凑毡徊鸪课莸呐鷾式ㄖ娣e計算；而重置成本價則是房屋的全部建筑面積，如果重置成新所需要的價錢。

　　因此，購房者要拿到拆遷補償款，取決于宅基地房主在獲得貨幣補償后，是否自愿將重置成本價部分拆分。華南農(nóng)業(yè)大學國土資源研究主任吳順輝認為，宅基地房的城市購房者，只通過公證等個人合約進行交易，當與禁止宅基地房進行交易的法律相沖突時，購購的行為是無效的。拆遷方面的專家表示，宅基地房拆遷后只負責給產(chǎn)權(quán)人補償，私下購房者拿不到錢，即便是打官司也是輸?shù)摹?

　　是否應向市場放開交易？

　　一方面是宅基地房交易暗流涌動，一方面是政策法規(guī)仍不允許流轉(zhuǎn)，這使得本已存在風險的交易的監(jiān)管更加困難，那么是否應該適度向市場放開以便規(guī)范呢？

　　《物權(quán)法》未放開宅基地交易

　　據(jù)了解，雖然國家明令一家農(nóng)民只允許擁有一處宅基地，但在廣州乃至珠三角一帶，一家有2至3處宅基地樓房是非常常見的。這就使得宅基地房流轉(zhuǎn)入市場具備了基礎。去年，廣東省國土廳一紙《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的通知》引起震動，其中明確了農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉(zhuǎn)，但到目前為止尚未有下文。

　　有關(guān)人士和專家分析，這與《物權(quán)法》正式出臺后，取消了其草案關(guān)于放開宅基地交易的條文有關(guān)。在關(guān)于宅基地房建設的法律方面，連較新出臺的《物權(quán)法》都仍未放開，所以政府在相關(guān)的處理方面也只能按照《物權(quán)法》這個大的框架來做。

　　專家：對空心村應設退出機制

　　華南農(nóng)業(yè)大學國土資源研究主任吳順輝認為，目前土地管理政策改革要慎重，一旦放開后，即便農(nóng)民將地賣了有20萬～30萬元的收入，但把錢花光后，農(nóng)民的生存堪憂。

　　廣東省土地學會有關(guān)專家則認為，長期來看，宅基地還是應該設立退出機制和上市交易的機制。退出機制主要是針對一些空心村，如果設退出機制，村民就可以通過拿補償金的方式退出，由政府再將閑置地盤活，不造成浪費。

　　北京大學外國經(jīng)濟學說研究副主任夏業(yè)良表示，未來15～20年內(nèi)，中國將實現(xiàn)土地私有化，小產(chǎn)權(quán)房將愈演愈烈，是土地私有化的一個突破口。

　　放開對樓市會有何影響？

　　華南農(nóng)業(yè)大學國土資源研究主任吳順輝認為，廣州宅基地房如果放開，可能會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生沖擊。因為宅基地房主要存在外圍，對城區(qū)房價的影響程度很難進行精準的判斷，要根據(jù)區(qū)位、數(shù)量、價格等才能進行判斷。

　　專家：對二手樓有沖擊

　　另有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，宅基地房的吸引力主要是價格的低廉，而房價低主要是因為其不規(guī)范風險較大。但如果正式放開后進行規(guī)范操作，即要補交稅費等，宅基地房的房價一定會漲，預計跟二手房價格較為相近，因此主要沖擊的也是二手房市場。而且，從目前來看，地段較好的宅基地房村民，多將房子用于出租而不愿意出售，并非一開禁就會有更多的宅基地房上市沖擊房地產(chǎn)市場。

　　那如果宅基地房市場不放開呢？吳順輝認為，宅基地房目前主要在外來工出租有很大的市場，解決了外來工居住很大的問題，是城鎮(zhèn)房產(chǎn)出租的一個補充，是一種市場的分化。政府一直未將其納入強制清理，主要也是考慮到有實際的需求。目前政府先發(fā)展廉租房、經(jīng)適房、限價房等體系，如整個住房體系成熟后，宅基地房市場可能會相對減弱需求。

　　宅基地集資房頻生法律糾紛

　　位于白云區(qū)金沙洲的金滿家園于2000年前后建成后，開發(fā)商打出“完全商品房”的廣告向社會發(fā)售。2005年7月，市規(guī)劃部門調(diào)查認為，金滿花園 (論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞)集資房屬違規(guī)建房，導致該小區(qū)業(yè)主多年來一直無法辦理房產(chǎn)證。(資料圖片)

　　位于天河東圃、投資近2億元、號稱較漂亮的宅基地房小區(qū)——龍怡苑（查看地圖），因非法開發(fā)建樓、非法對外銷售，導致2000多戶業(yè)主面臨停水斷電、被迫搬遷的困擾。(資料圖片)

(編輯：mimosa)

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