在房地產(chǎn)界也有一句名言：是地段，是地段，第三還是地段！

　　由此可見(jiàn)，選址對(duì)于樓盤具有非常特殊的意義，地段的優(yōu)劣也成為了地產(chǎn)商開發(fā)成敗的關(guān)鍵所在。

　　記者在采訪中了解到，開發(fā)商從選地，到確定此地塊可開發(fā)，共分四步走，而這四步同樣也可作為業(yè)主選房時(shí)的參考。

　　步：考察地塊歷史背景 獲悉城市發(fā)展方向

　　對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)論是本地的還是外來(lái)的，在選擇開發(fā)項(xiàng)目之初，都要對(duì)一個(gè)城市的發(fā)展方向認(rèn)真研究。

　　這也是為何沈陽(yáng)的房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常提出“渾南年”、“鐵西年”或是“沈北年”等的原因所在。遼寧石氏（香港）地產(chǎn)管理顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理孫力告訴記者，外來(lái)地產(chǎn)商在進(jìn)入沈陽(yáng)開發(fā)前都會(huì)用大量的人力、物力做系統(tǒng)的調(diào)查研究。

　　孫力說(shuō)：“以五里河區(qū)域的發(fā)展軌跡為例，從上世紀(jì)90年代初的河畔花園建設(shè)，再到萬(wàn)豪、喜來(lái)登的進(jìn)駐，很快使該區(qū)域成為當(dāng)時(shí)人們心目中的‘’，促使這里成為的商務(wù)區(qū)以及高端地產(chǎn)項(xiàng)目的聚集區(qū)。”

　　步：了解項(xiàng)目所在地塊先天自然優(yōu)勢(shì)

　　沈陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，開發(fā)企業(yè)日漸成熟，消費(fèi)者在選房過(guò)程中也愈發(fā)理性。

　　隨著人們生活水平的提高，對(duì)于居住的細(xì)節(jié)要求也愈發(fā)看重，更加渴望把家安在有“真山真水”的地方，帶動(dòng)了近幾年蒲河板塊、棋盤山板塊、東陵板塊成為沈陽(yáng)地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

　　港中旅相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，樓盤的選址要與它的定位緊密結(jié)合，作為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目自然離不開“真山真水”的前提條件，這也是該項(xiàng)目選址棋盤山的原因。“而且，據(jù)我們了解，沈陽(yáng)市作為傳統(tǒng)的老工業(yè)基地，購(gòu)房人特別想住在自然環(huán)境優(yōu)美的地方。”該負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。

　　第三步：研究地塊規(guī)模 核算資金狀況

　　房地產(chǎn)業(yè)界有個(gè)說(shuō)法，土地越平整越好做規(guī)劃，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)越有發(fā)揮空間。

　　市區(qū)內(nèi)可出讓地塊小、限制多、用地成本高“迫使”大型地產(chǎn)商將開發(fā)向郊外轉(zhuǎn)移。宏發(fā)地產(chǎn)銷售總監(jiān)高健表示，宏發(fā)·華城世界（查看地圖）選址于洪新城(新城博客,新城新聞,新城說(shuō)吧)，開發(fā)了近百萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，就是看中此地塊的連續(xù)開發(fā)性，有益于企業(yè)品牌的樹立。

　　高健告訴記者，任何一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)都不可能遠(yuǎn)離利潤(rùn)值而空談，宏發(fā)當(dāng)初進(jìn)入于洪新城之初也充分考慮到了當(dāng)時(shí)地塊土地成本相對(duì)較低這一特點(diǎn)。

　　對(duì)此觀點(diǎn)，精誠(chéng)置業(yè)副總經(jīng)理佟曉姝也提出了相同的看法，她說(shuō)：“許多外地企業(yè)在進(jìn)入沈陽(yáng)市場(chǎng)時(shí)，拿地之前都要做相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和周期性研究判斷。”

　　第四步：分析市政配套設(shè)施與交通到達(dá)度

　　開發(fā)商在選地過(guò)程中還應(yīng)考慮項(xiàng)目開發(fā)的較實(shí)際問(wèn)題———市政配套與交通到達(dá)度。

　　孫力告訴記者：“考慮一處地塊的可操作性，煤氣、水、電、熱網(wǎng)等市政配套情況是開發(fā)商考慮的基礎(chǔ)因素。”市政配套狀況是消費(fèi)者購(gòu)房的主要考核指標(biāo)，許多選擇遠(yuǎn)郊購(gòu)房的市民經(jīng)常會(huì)問(wèn)：“你這個(gè)樓盤通煤氣不？”

　　一位沈陽(yáng)市民表示，他家現(xiàn)住在遼歌附近，早上孩子去珠江五校上學(xué)，2公里的路程由于堵車要走上15時(shí)辰，交通上的不便讓他非常不舒服。

　　百益龍·太湖國(guó)際董事長(zhǎng)王國(guó)慶在接受記者采訪時(shí)表示，沈北新區(qū)雖然距離市有一段距離，但是由于市政路網(wǎng)的快速發(fā)展，距離遠(yuǎn)但是到達(dá)度上卻非常舒服。以他家項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，開車到市政府僅需30時(shí)辰左右，比住在市區(qū)內(nèi)一些易堵車地段要快得多。

　　實(shí)習(xí)記者 趙凡 本報(bào)記者 才華

　　項(xiàng)目選址

　　開發(fā)商們看重啥

　　地段的選擇作為地產(chǎn)商開發(fā)樓盤的步無(wú)疑有著舉足輕重的作用。實(shí)際上，各家開發(fā)商在選址標(biāo)準(zhǔn)上有一些共性的同時(shí)也有個(gè)性化的需求。

　　生態(tài)是樓盤選址重要因素

　　“如何讓業(yè)主在居住過(guò)程中擁有獨(dú)特的自然資源已成為項(xiàng)目能否成功的一個(gè)重要因素。”伊利雅特灣的營(yíng)銷總監(jiān)霍從剛?cè)缡钦f(shuō)。

　　人們對(duì)生活環(huán)境的關(guān)注日益增加，霍從剛表示，生態(tài)樓盤已成為置業(yè)者較為關(guān)注的問(wèn)題之一，同時(shí)他們也更看中地塊所在地的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)概念，相信這里有持續(xù)發(fā)展的潛力。

　　項(xiàng)目選址需綜合考慮

　　“對(duì)于開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一個(gè)區(qū)域、甚至一塊土地是否值得開發(fā)，頭先要看政府是否重視，其次要看是否還有更多的開發(fā)商關(guān)注和參與。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)沈陽(yáng)公司副總經(jīng)理羅青松表示，無(wú)論從哪個(gè)角度來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)白島都具有了相應(yīng)的條件和優(yōu)勢(shì)。

　　羅青松表示，由于這里的顯著位置和高品質(zhì)的定位，未來(lái)將會(huì)成為沈陽(yáng)市的熱點(diǎn)開發(fā)地區(qū)。

　　區(qū)位是選址的要義

　　“選中了長(zhǎng)白島項(xiàng)目頭先考慮了沈陽(yáng)市的總體發(fā)展態(tài)勢(shì)。”中海地產(chǎn)長(zhǎng)白島項(xiàng)目營(yíng)銷策劃經(jīng)理路明表示，選擇長(zhǎng)白島主要考慮的是長(zhǎng)白島地處和平區(qū)的外延，在沈陽(yáng)市具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

　　長(zhǎng)白島的內(nèi)河的開鑿，高爾夫球場(chǎng)的建立，以及帶狀公園的建設(shè)都是生態(tài)優(yōu)勢(shì)的一種體現(xiàn)。

　　“三好橋拉通后，長(zhǎng)白島到市的距離就會(huì)大大縮短。”路明如是說(shuō)。

　　“這里有全新的城市機(jī)遇”

　　萬(wàn)科選擇了長(zhǎng)白島，是因?yàn)榭春瞄L(zhǎng)白地區(qū)劃并和平區(qū)后所帶來(lái)的全新機(jī)遇。

　　萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，頭先，和平區(qū)作為母城擁有充裕的財(cái)力、雄厚的科技力和黃金城區(qū)的品牌感召力；其次，長(zhǎng)白島擁有著其他區(qū)域無(wú)法比擬的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；較后，長(zhǎng)白島的規(guī)劃由國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)界享有盛譽(yù)的上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院主持實(shí)施，確保了規(guī)劃的科學(xué)性、先進(jìn)性、前瞻性和可操作性。

　　正是經(jīng)過(guò)這樣嚴(yán)密的調(diào)查論證，萬(wàn)科才選擇了長(zhǎng)白島這塊蘊(yùn)涵巨大價(jià)值的土地。

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