問(wèn)卷透視

　　業(yè)主：有事就找物業(yè)

　　在調(diào)查中，66.18%的業(yè)主都是因?yàn)閷?duì)物業(yè)的此類“不及時(shí)”服務(wù)的問(wèn)題提出意見，一些業(yè)主也以拒交物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)表達(dá)自己的不滿。業(yè)主們認(rèn)為：自己交了物業(yè)費(fèi)，共用設(shè)施設(shè)備以及自己住宅的維護(hù)就要由物業(yè)負(fù)責(zé)，房屋質(zhì)量、綠地、路燈、管道不通、暖氣跑水、數(shù)字電視沒(méi)有接入、高層供水水壓不足等等，都要找物業(yè)，物業(yè)“不作為”當(dāng)然業(yè)主不高興。但是，對(duì)于哪些問(wèn)題應(yīng)該是物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的，自己的要求是不是在物業(yè)服務(wù)范圍之內(nèi)還存在著困惑。

　　物業(yè)：代人受過(guò)很委屈

　　記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，不少物業(yè)也有一肚子委屈，他們覺(jué)得：“很多時(shí)候我們是代人受過(guò)，這也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的無(wú)奈。”有些小區(qū)存在房屋質(zhì)量、項(xiàng)目配套不到位、共用設(shè)施設(shè)備等問(wèn)題，主要是因?yàn)椤跋忍煨浴痹蛟斐傻模瑫r(shí)，也還存在一個(gè)保修期限問(wèn)題。而一些文體設(shè)施和活動(dòng)器材的配備、社區(qū)文化活動(dòng)的組織等是街道與居委會(huì)來(lái)實(shí)施，因?yàn)闃I(yè)主們不了解物業(yè)的職能，覺(jué)得物業(yè)“不管”就會(huì)不滿，又因此拒交物業(yè)費(fèi)，雙方產(chǎn)生矛盾和糾紛。

　　專家解惑：哪些問(wèn)題該找物業(yè)

　　對(duì)于一個(gè)住宅物業(yè)小區(qū)來(lái)講，在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理后，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間對(duì)物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任是如何劃分的呢？市國(guó)土房管局物業(yè)處的專家解釋：根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條的規(guī)定：“物業(yè)在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)維修。保修期限屆滿后，自用的部位、設(shè)施、設(shè)備，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；共用的部位、設(shè)施、設(shè)備，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。”

　　房地產(chǎn)企業(yè)：保修期內(nèi)負(fù)責(zé)維修

　　對(duì)于一個(gè)新建住宅物業(yè)小區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限負(fù)責(zé)維修。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的較低保修期限為：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。在此提醒廣大業(yè)主，建設(shè)工程的保修期，應(yīng)當(dāng)自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。另外根據(jù)規(guī)定，對(duì)施工單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，由相關(guān)行政主管部門責(zé)令整改，處10萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款，并對(duì)在保修期內(nèi)因質(zhì)量缺陷造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　業(yè)主：依照合同找物業(yè)

　　在保修期限屆滿后，業(yè)主自用的部位、設(shè)施、設(shè)備，按照規(guī)定由自己負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。在實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)內(nèi)，屬于業(yè)主共用的部位、設(shè)施、設(shè)備，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。但是，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系是合同關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系，具體判定哪些屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)的范圍，還要看合同是如何約定的。從目前來(lái)講，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同約定一般包括房屋管理、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理和其他綜合管理服務(wù)6個(gè)方面。

　　按照《物權(quán)法》規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。住宅物業(yè)小區(qū)內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主所有。另外，按照《物權(quán)法》規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。所以，對(duì)于住宅物業(yè)小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

　　物業(yè)：應(yīng)該提供質(zhì)價(jià)相符服務(wù)

　　根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。因此，作為企業(yè)要進(jìn)一步增強(qiáng)合同意識(shí)，要按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。為方便企業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)工作，在此也提醒廣大業(yè)主，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用的部位、設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。

　　物業(yè)共用部位一般包括：房屋全部承重結(jié)構(gòu)（樓蓋、梁、柱、內(nèi)外墻、基礎(chǔ)）、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道、公用門廳、設(shè)備層、院墻等；共用設(shè)施設(shè)備一般包括：小區(qū)內(nèi)道路、戶分電表以外的設(shè)備和線路，戶分水表以外的上下管道和配件，下水道干管、化糞井、雨水管、垃圾道、排氣孔道、信報(bào)箱、避雷設(shè)施、電梯、二次供水設(shè)備、監(jiān)控系統(tǒng)等。

　　職能部門：直接提供相應(yīng)服務(wù)

　　按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)部門，應(yīng)當(dāng)直接為業(yè)主提供服務(wù)，并向較終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。因此，業(yè)主在遇到供水、供電、供氣、供熱等問(wèn)題時(shí)應(yīng)當(dāng)直接找相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)部門，而不是去找物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　經(jīng)驗(yàn)推薦

　　物業(yè)、居委會(huì)、業(yè)主大會(huì)

　　三位一體保證居民舒適生活

　　本市華苑街長(zhǎng)華里社區(qū)，當(dāng)年由于開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與居民產(chǎn)生矛盾，曾經(jīng)是垃圾遍地、共用設(shè)施損壞、生活環(huán)境很差，在居委會(huì)的努力下，重新公開招標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在全市率先推出“三位一體”的社區(qū)管理模式，即居委會(huì)的工作人員兼任業(yè)主委員會(huì)的工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)理兼任居委會(huì)編外副主任，互相通報(bào)近期各自要開展的工作，互相支持、互相補(bǔ)臺(tái)，攜起手來(lái)為居民們解難題。業(yè)主反映的問(wèn)題，是哪一方的責(zé)任就由哪方解決，對(duì)不是自己職責(zé)的，協(xié)調(diào)其他主管部門來(lái)解決。現(xiàn)在，居民生活在和諧的社區(qū)中，同時(shí)對(duì)物業(yè)的工作也很滿意，

　　同樣，在塘沽區(qū)的福州道社區(qū)，也是采取了居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的新型社區(qū)管理機(jī)制，建立了天津市頭家社區(qū)居委會(huì)網(wǎng)站，把居委會(huì)辦公、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)教育、社區(qū)文化活動(dòng)、居民交流、生活指南等等都搬到了網(wǎng)上。在社區(qū)居委會(huì)的網(wǎng)站上，居民們可以尋找到自己較需要的信息，可以直接把自己的要求和建議向社區(qū)管理者反映，居委會(huì)起到一個(gè)協(xié)調(diào)的作用，讓業(yè)主和物業(yè)能及時(shí)有效地溝通，及時(shí)解決疑難問(wèn)題。

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