2007年3月16日，《物權法》在第十屆全國人民代表大會第五次會議上獲得高票通過，現在已經公示，將于2007年10月1日開始執行，并且得到了廣泛好評。輿論認為，這是一部吸引了全體民眾關心的法律，也注定是一部將載入中國立法史冊的法律。
 
 
 
其中，《物權法》第六章的規定，將有助于規范業主與物業公司及開發商之間的關系，從而使物業糾紛得到解決。那么《物權法》究竟是什么樣的一部法律，對于解決當前的物業糾紛能有多么重要的作用呢？讓我們一起去探討。

　　李有成：他砍了我一刀，很深，13厘米深，那斧子砍我腦袋上了。

　　李有成：那兩個黑打手就是物業經理的人。

　　李有成：對，他連打在殺的已經幾十人了。

　　李有成：就是暗殺我的。

　　李有成，北京市太平家園小區業主委員會秘書長，一場物業糾紛中的受害者。聽過他的話不知道您能想到什么？該案發生于2005年6月11日上午9點太平家園小區的門口，現已經公安機關偵破，兇手被緝拿歸案，但是并未說明是受誰指使。不過，在李有成看來，兇手顯然是受了人指使。他說，他挨打決不是一場誤會，而是一種預謀。因為，在他遭受傷害的之前和之后，他們小區還有多名業主被打傷。

　　這是一段錄像，通過錄像中物業與業主們的沖突，不知道您能想到什么？這段沖突發生在2005年6月12日，李有成被傷害后天。這太平家園小區召開業主大會，按照《物業管理條例》的規定，以超過三分之二的票數通過決議：該小區將不再聘請前期物業，也就是業主入主時開發商指定的物業公司——嘉仁物業公司，而是選聘新的物業公司。至于業主們為什么要選聘新的物業公司，物業公司為什么和業主發生沖突嗎？李有成說，是利益，主要是他們小區的公共設施所產生的收益。

　　李有成：關鍵就是利益。

　　記者：那么這小區里邊這種利益主要體現在哪方面？

　　李有成：主要就是共有配套設施的收入問題，是吧，如果每個小區都把這個問題解決了，那物業公司他干得也沒什么勁了，就是說你不交物業費，你不交這費那費無所謂，你的共有配套設施的錢，遠遠超出你的物業費，他不怕，你像我們小區一年好幾百萬塊錢的共有配套設施的錢。

　　記者：他怎么會這么高的收入？

　　李有成：因為我有那個停車位，停車位500多輛車，一年就是七八十萬，還有那個超市、托兒所，還有那個，那什么有，電視臺那個手機那個小靈通什么的，這些個收費，還有超市綠地那超市蓋的那個菜市場，這一年好幾百萬，他這筆收入相當地大，這本來應該歸業主的。

　　在業主們看來，小區的公共設施應該歸業主全體所有，現在卻被物業公司出租，租金也歸了物業公司，所以，他們打算選聘新的物業公司。但是在物業公司看來，公共設施應該歸開發商所有，作為開發商的子公司，物業公司當然可以出租，租金當然也歸物業公司所有。他們哪個說的才有道理呢？

　　雷霞，北京市海淀區美麗園小區業委會主任。看過我們節目《小區戰事》的人可能還會記得她，她代表美麗園業主打贏了起訴物業公司收費偏高的官司，她主持召開業主大會通過了重新選聘物業公司的決議。目前，該小區已經不再由前期物業——鴻銘物業公司管理，而是由新選聘的南京新鴻運物業公司管理。不過，需要說明的是，正是因為更換物業公司，該小區現在又遇到了新的問題。

　　保安：我們現在困難重重，那個后面物業留下來好多事情，他都沒有正常交接給我們。

　　保安：綠化的，跟好多東西，我們的物業用房，我們的設施都沒有正常交接，好多事情，我們保安人員也講這個東西。

　　胡憲政：就是我們現在這個辦公地點沒有，就是我們這個食堂沒有地方燒飯，就員工這個吃飯問題，第三就是衛生間，就一個衛生間，所以每天上廁所比較困難，特別是早上交接班的時候。

　　雷霞：他們就一間辦公室，就是說財務什么都在這一間辦公室辦公，還要接待業主這個投訴，還有這個，那你想在這么，大家都擠在一個辦公室里邊，每個人能發揮自己的作用嗎？

　　新的物業公司雖然來了，但是連辦公的地方都沒有，只能幾十個人睡一個大房間，辦公室、財務等等所有管理人員都擠在一個辦公室里。而至于原因嗎？是物業用房被原來的物業公司占著呢，原來物業公司鴻銘物業稱，小區物業用房的所有權歸開發商東方鴻銘房地產開發有限公司所有，東方鴻銘是我們物業公司的母公司。這里所說物業用房就是小區的110號樓，共三層，建筑面積為1216.69平米。

　　記者：110號樓呢

　　保安：110號樓是歸鴻銘物業

　　記者：他們現在是什么用途

　　保安：他們現在是住在這個110這個物業用房，空著的，他也不會輕易讓給我們，我們畢竟是江蘇來的。（接）心里就抱著先干著再講吧，才來我們都是雄心壯志的，現在人就這樣，南方人到北方水土不服，有點事情就有一點動搖，好多人都動搖。

　　雷霞：他說這是開發商產權，你們要找開發商去，這物業公司，因為按照那個《物業管理條例》的話，他是要由他來交接的，對吧，由物業公司交給新物業公司，交給業委會，業委會才交給這個新物業公司的，他就說我不交。他說因為是開發商產權。

　　記者：我們想就美麗園物業管理用房的事情對您進行一下采訪。

　　萬經理（鴻銘物業）：這個事情我沒有辦法和你講。

　　至此，業主、物業雙方爭論的焦點又落到了小區公共設施的產權上。那么，小區公共設施的產權究竟歸誰所有呢？我們又該如何解決類似太平家園、美麗園這樣的糾紛呢？

　　節目進行到這里，您不難發現美麗園和太平家園矛盾的焦點似乎都集中在了公共設施的所有權上。據中國社會調查所的數據顯示，在北京大約4000個居住小區中，90％都存在物業公司利用小區共有部位和設施牟取私利的問題，而小區公共設施的權利被任意踐踏是造成物業矛盾糾紛甚至暴力沖突的主要原因。那么，公共部分和公共設施到應該歸誰所有呢？問題又應該如何解決呢？

　　尹飛：我覺得《物權法》出臺以后，應該是有助于理清這個糾紛，因為以前我們沒有講清楚是誰的，那所以說公說公有理，婆說婆有理，那大家當然爭來爭，那《物權法》出來了，那基本的歸屬已經講清楚了，所以我們講《物權法》它有一個很重要的職能，就是定分止爭，就是說我們把這個東西是誰的明確下來了，那自然這個糾紛就平息了，我覺得應該是這樣。

　　尹飛，財經大學教授，《物權法》起草的執筆人之一。在他看來，《物權法》顯然是解決類似美麗園、太平家園糾紛的一個好辦法。他說，2007年3月16日在第十屆全國人民代表大會第五次會議上通過的《物權法》，不僅把以后新建小區公共設施的權屬劃分清楚了，并且還為以前小區公共設施的權屬劃分辦法提供了法律依據。

　　楊立新：那么這一部分（共有部分）《物權法》怎么規定，他用分成兩部分，一部分就是確定的共有，確定的共有你比方說樓板，樓道，樓梯、大門、綠地這都是確定的共有的，是不可以改變的。那么在確定共有的部分還有一個就是物業用房（接）《物權法》態度非常地堅決，物業用房完全地是全體共有的。

　　楊立新，中國人民大學教授，《物權法》起草執筆人之一。他現在陳述的正是《物權法》中關于公共設施的權屬的規定。該規定位列《物權法》第73條。

　　第七十三條 建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

　　而也正是這一條，讓美麗園小區的業委會主任雷霞看到了希望。在這之前，因為小區的物業用房的問題，業委會連同新入住的鴻運物業公司已經費盡周折。新鴻運物業進駐小區后不久，美麗園小區開發商曾經明確表態，該小區物業用房歸第三方——金泰恒業公司所有，并且曾經明確公示，堅決不準新鴻運入住。但是在《物權法》出臺之前，金泰恒業公司的110號樓產權證就已經被注銷了。現在，他們小區的物業用房所有權被擱置了下來。

　　雷霞：這物業用房到底交不交接，市建委的態度就是這樣的，肯定是有人的，不是你們的就是別人的，那么開發商有大產權，屬于開發商的。如果說他說你要用要去跟產權人去協商，對于這個區建委他就說產權我們管不了，交接我也得聽這個市建委的，他說其他的就是說這個事情，就等于是我們物業用房卡在這個地方了，我們說我們先把這產權擱置一下，屬于開發商還屬于業主，先擱置一下，先按照這個《物業管理條例》，那么你是要交接的，你把他交接，讓新物業先使用，對吧，這有法可依吧，沒有，走不下去，現在就這種情況。

　　而也正是這種擱置，在專家和學者們看來，為小區業主留下了爭取物業用房所有權的希望。

　　尹飛：那至于說原這個產權歸屬這些問題，你比如物業管理用房這些問題，那我想如果說以前的登記給開發商的話，現在恐怕咱《物權法》出臺之后，那作為業主他應該是有權利請求公正登記，因為我們的法律已經講得很清楚，其實實際上嚴格地講，過去登記部門把這個房子登記為開發商所有，本身就是不妥的。因為按照《物業管理條例》的相關規定，我想它也應該是歸業主所共有的，所以在這種情況下，你做那種登記本身應該是錯誤的，作為這個業主來說，他應該有權利來請求登記部門進行更正，撤銷原先的房產證，然后發出新的房產證。

　　楊立新：比方說美麗園，當時美麗園已經開發了好多年了，房子已經賣出好多年了，現在回過頭來還去約定共有部分，那是侵害業主的權利。賣的時候就要約定，約定明確的要按照約定去做，沒有約定，或者約定不明確的推定是共有的，你怎么后來來補約定來了？這個是不行的。

　　而對于和美麗園類似的太平家園來說，道理當然也是相似的，因為在之前開發商和業主之間并沒有約定物業用房屬于誰所有

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