購房提醒：購樓花園寫入合同才有效

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 1009 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

《物權法》提醒購房者：寫入合同才是你的

　　按照10月1日實施的《物權法》，頭層單位所帶的花園不算銷售面積、不能登記在房產證上，購房后其他業主若要進入花園也不違法。記者較近發現，這些新規定被銷售人員在有意無意中“忽略”、“忘記”告訴購家了。

　　開發商無權“”

　　《物權法》規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。第73條規定更明確：建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內

的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。

　　換言之，小區的花園，包括頭層洋房的非產權花園應屬于全體業主共有；設了圍欄、只能從樓宇頭層單位進出的花園，產權并不屬于一個業主，而是全體業主的。

　　按照這個規定，開發商無權隨意頭層花園和頂層露臺，如果置業者在不明情況下接受所謂的“”，那么很有可能招來產權糾紛。不過，現實情況是，目前樓盤中不少高附加值的單位都涉及這種情況：如頂層單位天臺使用權；單元平臺花園等等，甚至一些聯排別墅的花園都是沒有產權的，這都可能受到《物權法》限制。

　　避免糾紛方法有二

　　李瑾律師認為，避免糾紛較可靠的辦法是：一看預售證，二看購房合同。

　　預售證由房地產主管部門簽發，上面寫明的規定有保障。而對于購房合同，置業者需看清楚合同上對于出售、的具體規定，比如頭層房面積80平方米，的花園面積為20平方米，那么合同中必須注明該房的建筑面積是“房面積+花園面積”，不要簽另外花園的協議，這種協議缺乏有效約束力。如果開放商不能在合同中明確說明范圍，不管它的廣告多么動聽也不可相信。

　　房地產法律專業委員會主任許奮飛則有異議。他指出，露臺肯定不能給單個業主，但是花園在某些情況下是可以給業主的。業主如果想知道自己是否真能擁有門前花園，頭先看有無合同約定，其次看有無法律上的明示。

（編輯：黨菲菲）

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