盡管一系列新政并未進入執行層面，但其對市場的預期影響已十分明顯。在房地產行業整體“入冬”的情況下，市場中的觀望“濃霧”何時消散？樓市發展的下一個增長點又在何方？

　　撥開觀望“濃霧” 洞悉新政打壓下的樓市“真相”

　　在提高套房袋頭付比例等一系列新政的影響下，各地房地產市場近期的反應較為強烈，有中國樓市風向標之稱的深圳、上海兩地更是相繼出現不良反應——二手房市場價格、成交量同步下降，新房認購受到嚴重沖擊甚至出現退房現象。就樓市目前出現的各種轉冷跡象而言，導火索均源于新政打壓投資需求帶來的影響，但新房市場和二手房市場同時出現的退燒現象原因不盡相同，購房者不能被觀望濃霧所蒙蔽，應盡快洞悉新政打壓下樓市動蕩的真相，對下一步購房計劃有所準備。

　　頭先，二手房市場中房價、成交量的同步下降主要是由于新政對房地產投資行為的抑制。一方面由于新政的出臺影響了部分投資者的購房計劃，二手房市場中大多數投資者的購房欲望被打消；另一方面由于新政尚未執行，市場前景不明朗，部分投資者不堪承受供樓壓力，急于套現，愿意降價求售，情愿早日落袋為安。

　　其次，新房市場的成交量有所下降，但房價并沒有下降的趨勢。原因在于新政的出臺在打擊投機行為的同時，對那些近期購房且用于自住的消費者也有不同程度地影響，觀望在整個市場上彌漫。另外，二手房市場中部分投資者拋售現有物業，這在一定程度上增加了市場供給量，購房者有了更多選擇的余地。可見，新房市場目前出現的不良反應主要是由于購房者采取持幣觀望，新房市場的剛性需求依然旺盛，因此如果新政不能真正執行的話，新房市場的價格在漲幅穩定之后，很難再有明顯的下降。

　　面對樓市“有價無市” 小戶型或將“突出重圍”

　　換言之，房地產市場在新政打壓下整體出現了“有價無市”的情況。以深圳的春、秋兩次房交會為代表：半年前的春交會上，開發商的冷漠和市場的狂熱形成了強烈反差。然而，新政出臺后的秋交會上，參展開發商和參展面積均創下了新高。但是，交易量卻創下了歷史較低點。

　　不難看出，在新政的影響下，開發商們囤地捂盤行為遭嚴懲，房屋供給量逐漸上升。而購房者在購房過程中也將更為謹慎，樓市的有價無市相繼出現。從整體上看，不論是一線城市還是二三線城市，房地產市場中受到沖擊的都是高端公寓和別墅市場。不過，作為目前政府支持的小戶型卻有望在這場“集體冬眠”中“突出重圍”。

　　頭先，“70/90”政策是支撐小戶型走俏的主要原因。在宏觀政策的引導下，小戶型產品將成為開發商的頭要選擇。面對稀缺的土地資源，小戶型開發將在程度上實現資源的合理化運用。

　　其次，新政的出臺目的在于抑制過熱的房產投資，而在房價高漲的今天選擇購購小戶型的也以解決自住需求的購房者居多，因此新政對小戶型的影響不會太明顯。也就是說，在房價高企的當下，總價相對低的小戶型滿城難覓的狀況將有望得到有力緩解。在房地產行業整體“入冬”的情況下，不論是開發商還是購房者，也不論是投資需求還是自住需求，小戶型都將得到它們的青睞，也有望成為樓市整體轉冷過程中的“頂梁柱”。（編輯：煦鵑）

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