售樓員算的出租回報率水分大

　　“您要是考慮投資的話，咱們項目的房子出租回報率應(yīng)該在8%以上，這樣，您12年左右就能收回成本，12年后就等于白得一套房子；另外，今后房價肯定還會上漲，您的房子還能升值……目前，市場上，對于想投資的客戶來說，售樓員基本都是這樣算賬的。這些充滿誘惑的話，在現(xiàn)在房價一個勁兒猛漲的前提下，10個購房人中8個都會信，購房人自己根本不算。其實這里面是有很大水分的。”

　　近日，一位從事多年銷售的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者透了一下開發(fā)商給購房人算出租回報率的底兒。真是不算不知道，一算嚇一跳。

　　這位業(yè)內(nèi)人士說：“目前，開發(fā)商算出租回報率，一般是用年租金除以房屋總價，現(xiàn)在通用的說法是8%。實際上，這個8%是兩年前就一直用的數(shù)字，雖然現(xiàn)在房價漲了，租金沒漲，但這個數(shù)基本沒變，如果你讓售樓員現(xiàn)場給你算，她也算得過來，怎么回事兒呢？這里面的貓兒膩主要在年租金的選取上，銷售員算賬時，選取的基本都是廣告上周邊房源租金報價較高的，說月租金3000元也行，4000元也行，購房人也沒人細(xì)問。”

　　這位業(yè)內(nèi)人士還透露：“即使是這個租金選取的真實性沒問題，開發(fā)商算賬時也很不靠譜，，開發(fā)商在算年租金時，基本都按一年兩個月的空置期算，實際出租時，你會發(fā)現(xiàn)，除非租價低，否則一年的平均空置期都會超過兩個月，另外，算租金時基本都不會扣除你的物業(yè)費、供暖費等成本；，算房屋總價時，都按購房的實際總價款算，不會加上你的相關(guān)稅費、裝修成本，公共維修基金、利息成本等。這樣粗粗算出來的賬基本都是虛高的，實際要細(xì)算，目前一套房子的真實出租回報率能達(dá)到5%就非常不錯了，許多房子也就達(dá)到3%左右，也就是說，30年左右你才能收回成本，而不像售樓員所說的12年。”

　　二手房市場出租行情不理想

　　北京中原三級市場部研究的分析人員給記者舉了一個例子，望京地區(qū)慧谷陽光一套88平方米的兩居室，市場單價為每平方米13000元，總價為114.4萬元，目前這套房的實際租金行情在每月4000元左右，即使按開發(fā)商的算法，按理想的一年10個出租狀態(tài)，用年租金除以房屋總價，即4萬元除以114.4萬元，回報率也僅為3.5%左右。如果按實際的凈租金和總成本算，租金中除去物業(yè)費、供暖費、中介費等成本，凈月租金在3500元左右；而房價加上1.5%的契稅、2%的公共維修基金和裝修費等，實際支出達(dá)到125萬元左右，回報率更低。

　　之所以回報率低，主要是本市房價在明顯上漲的同時，而租金卻基本沒漲。我愛我家市場研究今年7月的租賃分析報告顯示：與去年同期相比，普通房屋租賃價格在一年內(nèi)上漲了10%以上，而高端市場房屋租賃價格同比增幅僅為1.8%，也就是說房屋租賃價格上漲主要是普通租賃市場，高端租賃基本持平，甚至有些區(qū)域高端公寓還出現(xiàn)了租金持續(xù)走低的現(xiàn)象。以高端公寓比較集中的CBD區(qū)域為例，從去年年初至現(xiàn)在，一居室的租金每平方米下滑了500至1000元，如陽光100從以前的每月4500元下降到了每月3500至4000元，現(xiàn)代城則從每月5000元下降到了每月4000元。高端公寓大戶型的租金下滑趨勢更加明顯，月租金降幅達(dá)到1000至1500元。

　　高端公寓在租金下滑的同時，空置期也在延長。21世紀(jì)不動產(chǎn)統(tǒng)計顯示，現(xiàn)在交通方便或熱點區(qū)域的中小戶型空置期還比較短，高端公寓出租空置期在3至4個月，部分高端公寓比較扎堆的地區(qū)空置期更長，如朝陽公園、燕莎等地區(qū)。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)較新的分析報告顯示，目前，本市住宅的年平均回報率在4%左右，即25年左右收回成本。我愛我家副總胡景暉說：“對于投資房產(chǎn)來說，10至15年收回成本是比較理想的，20年還可以，25年甚至30年就要掂量掂量了。”

　　投資房產(chǎn)不應(yīng)回避兩筆賬

　　現(xiàn)在許多投資客購房的賬不是這樣算的：我不管出租回報率高低，哪怕房子空著，只要房價漲了，我購的房子就值。

　　但業(yè)內(nèi)人士韓濤給記者算了另外一筆賬：如果光算房子升值回報，現(xiàn)在購一套房除了房款本身，還要繳1.5%或3%的契稅，2%的公共維修金和0.05%的印花稅；出售時，如果5年之內(nèi)要繳5.5%的營業(yè)稅，0.05%的印花稅，收益部分20%的個稅以及1%的土地增值稅。這一購一賣，相關(guān)稅費就要在11%至13%左右，如果算上中介費、物業(yè)費等其他成本，5年內(nèi)，房產(chǎn)升值13%才不虧錢。

　　韓濤還提示：額外的還要考慮裝修費和貸款利率，相對來說，賣房時裝修費按一半折價就不錯了。貸款利率對于投資客來說是一筆比較大的支出，目前5年期房貸的優(yōu)惠利率為6.27%，也就是說至少房產(chǎn)升值20%才不虧。

　　現(xiàn)在業(yè)內(nèi)人士在媒體上對購房人建議時，比較流行的說法是，“購房自住什么時候都合適”，至于投資就不提了。另外，目前市場上，即使同一區(qū)域、不同小區(qū)、不同面積，房價落差也很大。

　　韓濤說：“對于投資的人來說，對出租回報率和出售回報率，你可以不在乎，但不能不算。此外，作為投資型行為，銀行利率和其他投資機(jī)會成本也應(yīng)該是必須考慮的因素。”我愛我家副總胡景暉也提醒投資者：“房產(chǎn)本身是一種保值性較強(qiáng)、變現(xiàn)能力較差的長期穩(wěn)定型投資產(chǎn)品，不適合短期投資。”編輯fridaya

　　相關(guān)資料

　　租售比對中國樓市“失靈”？

　　今年4月，由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究編撰的2007年房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.4》中發(fā)出警報，北京、上海、深圳、杭州等城市城區(qū)的租售比已經(jīng)達(dá)1比270至1比400左右，房價虛高傾向明顯。

　　所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。從發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場規(guī)律來看，一般房屋租售比的警戒線是1比200。

　　對于租售比對中國樓市失靈的問題，中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究主任牛鳳瑞這樣認(rèn)為：“不同國家、不同城市的不同時期，租售比高或低是不能用同一指標(biāo)套用的。”

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場分析人士認(rèn)為，租售比更多的是作為判斷房產(chǎn)市場投資過熱的輔助手段，僅僅根據(jù)租售比判斷房地產(chǎn)有泡沫是非常武斷的。（李海霞）

　　北京市典型區(qū)域目前二手房市場二居室戶型租售比

　　區(qū)域 月平均租金 平均售價 租售比

　　東部 朝青 2500元/月 70萬左右 1比280

　　八通沿線 1800元/月 56萬左右 1比311

　　西部 萬柳 3500元/月 110萬左右 1比314

　　石景山 1800元/月 56萬左右 1比311

　　南部 馬家堡 2200元/月 70萬左右 1比318

　　北部 安貞 3000元/月 100萬左右 1比333

　　亞運村 2800元/月 100萬左右 1比357

　　（21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部提供）

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