消費價格指數是反映一定時期內居民消費價格變動趨勢和變動程度的相對數，反映城鄉居民購購并用于消費的消費品及服務價格水平的變動情況，并用它來反映通貨膨脹程度。消費價格指數分為食品、衣著、家庭設備及用品、醫療保健、交通和通訊、娛樂教育和文化用品、居住、服務項目等八個大類。

　　國家統計局披露的數字顯示，2004年9月CPI上漲了5.2％，比8月份僅回落了0.1個百分點。至此，CPI已連續4個月越過5％的通貨膨脹“警戒線”。在這種情況下，銀行的利率遠低于CPI，這也就是我們說的負利率。如果2004年全年CPI平均值達到5.3%，那么，就意味著存款的負利率為-3.05%。也就是說，目前在銀行存款，不僅不能保值，而且還要賠錢。也因此，如何進行合理的投資，避免負利率的影響，成了民眾較為關心的問題。

　　2．資金時間價值

　　貨幣資金如果自己儲藏起來不用，不論經過多久時間，金額不會發生改變，一元仍然是一元。貨幣資金如果作為社會生產資金投入再生產過程，就會帶來利潤；如果存入銀行，就會得到利息。利潤或者利息都叫做資金的增值。貨幣資金這種隨時間而增值的現象一般稱作資金時間價值。資金時間價值取決于市場經濟中沒有風險和通貨膨脹條件下的社會平均利潤率。就宏觀來講，它是沒有通貨膨脹下的資金純收入率，即資金利率。

　　3．商鋪的分類

　　根據商鋪的分布與規格，可以將商鋪分為以下幾類：

　　①購物、專業市場席位型商鋪。此類商鋪有統一的業態定位，多數由統一的管理公司進行經營管理，投資者收取固定的租金回報。

　　②商廈商鋪。此類商鋪一般是沿街寫字樓底部的單元商鋪，一般劃分的出售單元面積較大。

　　③社區商鋪。此類商鋪一般設在一定規模住宅小區內，以提供社區便利消費、充實社區生活為主。

　　4．市場上主要的商鋪銷售模式——產權式和返租

　　所謂產權式商鋪，即所有權與經營權分離的房地產證券化概念，這是產權式商鋪較核心、較基礎的理念。產權式商鋪是國際流行的所有權和經營權分離的一種房地產商鋪產品形式，較早出現在20世紀70年代的歐美發達國家，近年才開始出現在國內一些發達城市。主要表現為商鋪業主出于投資目的，將業權商鋪通過發展商或第三方公司整體委托品牌經營商進行統一經營，商鋪業主獲得定期定額的。據資料統計，國際上主流的連鎖百貨品牌中超過60%均以整體租賃產權式商鋪為發展方向。

　　售后返租（又稱售后包租、售后回租、售后承租）是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租購受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋：售后返租是指開發企業將所售商品房出售給投資者，同時與投資者簽訂承租協議，并以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。商鋪銷售方式如果為返租的話，開發商為了補償返祖給投資者的損失，往往會把商鋪的價格上浮30-50%，甚至100%，因此，商鋪的實際的市場價值總是小于購購的總值。現在市場上商鋪銷售普遍采用返租的模式，即返祖5年，8%年率，前5年內沒有租金收入。

　　5．頭付

　　一般來說，商鋪的頭付為總值的50%。但是，如果開發商采用返租的銷售模式，5年8%回報率，則頭付為總值的（1－5×8%）=10%。

　　6．銀行利率

　　自上半年以來，人們一直熱烈討論的銀行加息問題，終于在28日晚有了結果：經國務院同意，中國人民銀行決定自29日起上調人民幣基準利率，這也是我國10年來頭次提高銀行存款利率。

　　這次利率調整對整個消費類貸款有著一定的影響。對利用消費貸款進行購房、購車的人們來說，銀行上調銀行利率將會略微增加他們月供還款的負擔，不過幅度有限，不必過分擔心。而且，房貸還款利率，是以年為單位進行調整，年內的還款額目前還不會調整。按照這次調整利率，個人住房公積金貸款5年以上的利率由4.05%調整到4.23%，上調0.18個百分點；自營性個人住房貸款5年以上的利率由5.04%上調到5.31%，上調0.27個百分點。

　　購購商鋪的按揭貸款屬于個人消費貸款，利率調整后的具體如下：

　　個人消費貸款參考利率表

　　貸款年限 　　　　　年利率

　　0-6月 (含6月) 　　5.22%

　　6月-1年 (含1年) 　5.58%

　　1-3年 (含3年) 　　5.76%

　　3-5年 (含5年) 　　5.85%

　　5-30年 (含30年) 　6.12%

　　7．按揭還款金額

　　我們按照等額還款方式計算年按揭還款額，計算公式如下：

　　其中：每月利息 = 剩余本金貸款月利率

　　每月本金 = 每月月供額 — 每月利息

　　計算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。

　　——投資分析

　　了解了以上關于商鋪投資的一些背景常識以后，我們接著就要開始進行正確的投資份。不論投資者做什么樣投資，風險多少還是存在的，如何正確地認識風險，規避風險，才是投資者真正應該重視的問題。

　　以下將從以下幾個方面闡述如何理性的進行商鋪投資，規避投資風險。

　　1．確定政府未來的政策傾向

　　政府的宏觀調控對地產的走勢有著重大的影響，明確政府未來的政策傾斜方向，有助于投資者趨利避害，規避政策風險。

　　2．確定投資成本

　　投資成本，包括頭付款和購房應繳稅費，還包括貸款成本和利息。這里，主要的成本風險在于貸款利息上，正確的評估利息成本，有助于提高投資收益率，增加收益。

　　假設投資的產權式商鋪的總價為20萬元，按揭年限較多為10年，我們可以確定如下的投資利息和年供金額圖示。

　　3．確定與該商鋪相關的以下幾點信息：

　　①選擇合適的地段，考察當地的人流、車流量以及項目周邊的交通道路等的情況，判斷當地的商鋪是否已經飽和或者所在商圈是否已經開始衰落。

　　②根據自己的經濟能力，選擇適合自身狀況的商鋪，避免投資商鋪給自己的經濟狀況帶來大的風險。

　　③確定項目內部認購期與當前的時差；確定與投資者有意購購的商鋪具有同等位置、規格的本項目的其他已售商鋪在項目內部認購期的價格與當前價格的價差。確定時差和價差，有利于正確的分析商鋪的，時差、價差越小，今后升值的潛力越大。

　　④考察其他周邊臨近項目的價格、租金、業態、出租率等情況，綜合分析該商鋪的市場風險狀況（主要是未來空置情況，由商鋪預計每年空置時間推算出其年空置率）。確定周邊臨近項目的現況，可以為以后做出正確的投資決策提供參考依據，這方面決策主要是賣還是租的選擇，賣可以賺取差額利潤，租可以做長期投資。

　　以上的信息有助于投資者明確市場風險，掌握未來市場的動向，避免盲目的投資造成的損失。

　　4．正確的分析商鋪真實的率

　　①推算出符合未來市場預期的租金收入。

　　例如，某商鋪投資在進行綜合的市場分析后得出的結論為該商鋪所在商圈圍成長型商圈，預計在3-4年內商圈將基本成形。結合其它商圈的個案情況，預計租金年收益率在前3年為8%；第4-7年該商圈已經完全成形，租金年收益率上升為10%；第8-10年，由于商鋪的產品落后等其他情況，租金年收益率下降為8%。具體的現金流情況如下表所示。

　　年限 年租金收益率 年租金收入（元）

　　1 　8% 　　　　　 16000

　　2 　8% 　　　　　 16000

　　3 　8% 　　　　　 16000

　　4 　10% 　　　　　18000

　　5 　10% 　　　　　18000

　　6 　10% 　　　　　18000

　　7 　10% 　　　　　18000

　　8 　8% 　　　　　 16000

　　9 　8% 　　　　　 16000

　　10 　8% 　　　　　16000

　　②根據個人的自身經濟情況，決定頭付款金額以及按揭年限，并且計算相應的率。

　　③通過合理計算方法，估算該投資未來的預期收益率。

　　率=總收益/總成本

　　總收益=10年租金總收入×（1-年空置率）-10年年供額-稅費-其他相關費用

　　總成本=頭付款+稅費+10年按揭款總額

　　④綜合考慮各種風險、CPI、資金的時間價值的影響，做出較佳投資預期和較差投資預期，評估該投資的可行性。

　　——綜述

　　雖然說高風險總是對應著高回報，但是個人的風險承受能力不盡相同，也因此，對于投資風險的把握要慎之又慎，不要盲目的進行高回報高風險的投資，也不要一味的進行低風險低回報的投資，認清投資的未來前景，理性地進行投資分析，是成功投資的關鍵所在。

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