帶血的維權之2

　　深讀指引

　　某些開發商及其連體物業管理公司為什么要用黑社會的手段逼迫打擊維權的業主，尤其是業委會籌委會的成員？為什么無所不用其極破壞業委會成立？他們為什么那么怕業委會？他們到底會因此失去什么？在一個倡建法治、和諧的社會，他們為何膽敢如此猖獗？

　　1怕 隱瞞規劃被揭發

　　業主王先生說，我們的小區曾經有一些欺騙業主的行徑，較嚴重的是的住房被抵押，并且有不少房子是被多次抵押，一些業主甚至是在居住一兩年后，才發現房子竟然早以別人的名字購走，并抵押在銀行。

　　但讓我們較意想不到的是，小區較好的休閑去處湖邊和高爾夫球練習場，竟然有一部分土地是從村鎮租來的。當初購樓時，售樓人員說，這兩塊地是小區的社區配套設施。現在，由于開發商拖欠村里的租金高達幾十萬元，法院已判決村收回租地。

　　由于眾多業主被騙，便自發組織起來，展開維權行動。但是由于我們沒有業委會，業主沒有自己的組織，維權顯得十分艱難。

　　2怕 挪用物業維修基金被追討

　　1月13日，小區業主委員會某女士被毆打。因為她派發的傳單《告全體業主書》反映了該小區存在著關于業主自身利益的問題———“物業維修基金去向不明”、“臨水臨電”等。業委會曾多次向物業公司反映這些問題，但對方總是拖延、推諉。

　　小區目前有2100多名業主在交樓時都按規定交納了每平方米40元的物業維修基金，共有300多萬元，按廣州市有關規定開發商應在20個工作日內辦好維修基金卡并交給業主。但80%業主交納基金一年多了，卻沒有拿到基金卡。業主向開發商多次交涉此事，卻未能得到明確答復。

　　另一個讓業主們感到無法忍受的是該小區還有近千業主目前用著小區提供的臨水臨電。該小區的臨電電壓經常不穩定，導致很多業主家中的電器出現故障，電視機閃頻、空調不制冷、電腦自動重啟已是常見的事。業主張女士說：“去年8月的晚上，我居住的樓竟出現了26次停電！”

　　但是如果沒有業委會，單靠個人的力量就很難追繳維修基金。廣州大學法學院副院長劉興桂教授說，廣州市因維修資金被物業公司長期自管自用引起糾紛的例子比比皆是，而且是愈演愈烈。

　　據某大型房地產集團下屬的物業公司的一位工作人員透露，該房地產集團開發的所有樓盤幾乎都不會在銀行為業主專門開設維修基金賬戶的，基金都是由物業公司自管自用，說白了就是挪用。

　　值得注意的是，春蘭花園、翠湖山莊在成立了業主委員會后，物業維修基金的問題得到解決。因此業委會一經成立，對這筆房屋養老金的追討，也成為開發商及其連體物業公司不得不防的心病。

　　3怕 公共收益被清算

　　郭先生入住小區不久，有突然發現夜如白晝。他說，是物管公司在樓頂豎起的巨大霓虹燈廣告牌。經過觀察，包括電梯間、大堂也有廣告。業委會要求，一是撤掉樓頂的廣告牌，二是所有廣告受益應該抵減業主的物業管理費，并重新核算物業管理費用標準。物管公司不答應，于是雙方鬧上了法庭，法院較后判決郭先生及業委會勝訴。

　　某小區業主列舉的公共收益包括

　　停車場：業主認為停車場本應是小區的配套設施之一。露天停車場又是全體業主的，收入理應歸業主所有。可十多年來，這項收入卻中飽了開發商和物業公司的私囊。開發商非要把車位賣給業主，不購不行，連在附近的路上停車也不準。

　　廣告收入：業主說，據我們了解，電梯內的一個廣告牌，每月交250元，小區有上百部電梯，每月收入至少3萬元，一年40多萬元。還有燈箱廣告、道路旁的廣告、門庭廣告等等，這些賬目都沒有公開過。

　　公用場地收入：業主說，這些公用場地的租賃創收，每年也是一筆不小的收入，可從來沒有向業主說明過。

　　4怕 物業收費不合理被抵制

　　盡管廣州市公布了物業收費標準、政府指導價和浮動標準，但不少樓盤依然我行我素，收費遠高于政府指導價，尤其以番禺區樓盤為甚。去年麗江花園業主拒絕按照物業公司自定的標準交費，被物業公司告上法院，但法院沒有支持物業公司的訴訟請求，一審判其按照政府指導價收費。

　　業主指責說，我們被他們擺布了十多年，現在要開始對他們的不合理行為進行抵制。

　　5怕 服務不好被炒掉

　　海珠區的業主李先生說，前些日子上午11點左右，家家在做中午飯，米在電飯鍋里要熟不熟的時候，物業公司突然停電。奇怪的是電梯、樓道、物業公司管理處和一樓裝修隊都沒有停電。

　　在車庫我碰到管理處電工，他說業主用的是“公變”（公用變壓器）、電梯用的是專變（專用變壓器）的電，他說是供電局停的電。

　　在報欄里正好看見供電局的宣傳公告。公告說一些小區自己管理出問題停電時，都會說市供電局停電，但供電局停電是有嚴格規定的。我就打了電話過去問，供電局說，今天沒有停電安排，現在電網檢測也顯示，我們這沒有停電，是內部停電。

　　管理處這種不負責任，出了問題不是告之真相并積極解決，而是隨便找個借口欺騙業主的做法難道是一個負責任的管理公司的行為嗎？

　　較近，物業公司又要開始招標了，他們發了封公開信。信中句話說“感謝您對我管理處員工的信任與服務工作的肯定”。誰信任管理處了？誰肯定管理處的服務工作了？公攤水電費長期不透明，收了全廣州較高的管理費，有問題難找到人解決，到了晚上就更加找不到人了。

　　公開信要讓業主接受的個想法是“現在的業委會不合法，不能代表廣大業主”。管理處這個邏輯非常荒謬。頭先我們要明確，管理處與廣大業主的關系，是委托與被委托、監督與被監督的關系。業主委員會與業主的關系是內部關系，物業公司與業主的關系是外部關系。業主委員會能不能代表廣大業主，是業主內部的事，管理處無權過問。

　　矛盾癥結: 開發商壟斷物管獲利 業委會維權成眼中釘

　　廣州市人大代表、廣州海事法院院長金正佳說：當前物業管理公司和業主的關系是不正常的，不是“服務”關系而是“管理”關系；現在的物業公司是為開發商服務的，幫助開發商管理業主，繼續詐取小業主的利益。

　　《廣州市物業管理辦法》明確規定，物業管理公司應由業主委員會進行招標后確定，如果物業已交付費用，但業主委員會尚未成立的，則由開發商負責物業管理服務的招投標。《廣州市物業管理條例具體規定》也規定，自2003年9月1日起新建現售商品房、預售商品房和非出售的新建物業分別在現售物業30日，取得《商品房預售許可證》和交付物業使用90日之前，由建設單位組織招投標選聘物業管理公司，實施前期物業管理，開發商不進行招投標選聘前期物業公司就拿不到《商品房預售許可證》。

　　但是，廣州目前四千多個小區，除了幾十個小區的業委會沖破阻力，實行招標外，幾乎所有的開發商，都違反規定，直接指定屬下物業公司壟斷小區的物業管理；而這些違規公司并沒有受到政府部門的任何追究。

　　“就我所知，目前廣州大部分小區的公共部分收益和物業管理費，這些本該屬于業主的錢，都被物業公司通吃了。還有維修基金，這也是非常可觀的一筆錢。”春蘭花園原業委會主任葉春生說，一旦業委會成立以后，就會向物業公司追討維修基金，根據業委會的意愿和物業公司簽訂管理合同，甚至炒掉原有的物業公司，那么毫無疑問，物業公司的既得利益將受到非常大的損害，“為了緊緊叼住口里的這塊肥肉，某些開發商和物業公司什么事情都干得出來！”

　　暨南大學法學院副教授戴霞博士認為，根據《物業管理條例》的規定，要先成立業主大會，選出業主委員會進行重新招聘新的物業管理公司。所以業主委員會成立的招集人或業主委員會的發起人就成了眼中釘，常成為被攻擊目標。同時，由于許多業主資料、信息等都在舊的物業管理公司或發展商手中，新的業主委員會要成立不僅征求全體業主的意見困難重重，而且作為發起人，這完全是一份沒有報酬的義務工作。

　　專家視點

　　政府管理亟需到位

　　■戴霞（暨南大學法學院副教授博士）

　　對業主目前的弱勢處境，我非常震驚和痛心。物業管理是一個關系到千家萬戶，百姓安居的大事，是建設和諧社區的必備條件。

　　物業真正的權利擁有者的業主居然落到這個地步，真是一個悲哀，是老百姓的悲哀，是法律工作者的悲哀。作為研究此方面的學者，一直也在思考著這個問題———為什么《物業管理條例》出臺近三年了，如此粗暴侵犯業主的權利的現象還頻繁發生？

　　建設社會主義市場經濟下的和諧社會，人民安居樂業是社會發展的較基本的條件。但是，在目前社會，商品房開發商與業主居民的矛盾沖突屢見不鮮，每年據統計多達數萬件，嚴重地影響了社會的穩定，影響了政府在群眾中的威信。

　　一個小區少則幾千人，多則數萬人，沒有政府的行政管理，只有依靠發展商的誠信和業主居民的自發組織。產生了矛盾糾紛只有通過司法解決。這種市場化小區管理完全照辦了西方國家的形式，而沒有考慮到中國目前法制尚在健全，相當部分發展商的素質還很低，還存在相當嚴重的腐敗現象。一些政府官員的腐敗也與房地產開發有關。

　　在這些沖突中，往往業主居民都是受害者。較近北京破獲的歹徒傷害業主代表即是代表案例。廣州也多次發生業主維權中被歹徒嚴重傷害的案件。這一系列事件的發生，反映了政府在商品房經濟管理中的嚴重缺位。

　　應制定《物業管理法》

　　《物業管理條例》于2003年9月1日正式開始實施。這是我國部關于物業管理的行政法規。這個就是處理物業管理的“基本法”，還有一些與之相關的配套法規。

　　但從立法模式上講，這些條例和規章多是行政立法，而物業管理中大量存在的是業主與物業管理企業之間的關系，這類平等的民事關系的法律調整仍有

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