２００４年６月，王某看中了位于城市西南方向正在修建的一處花園小區，在開發商提供的規劃資料中，小區有一個巨大的花木草坪的花園。從開發商的宣傳資料上看，王某選中的那套房距草坪較近，窗外的景觀也格外美麗。在得到開發商肯定修建草坪的答復后，王某爽快地簽訂了商品房購賣合同。幾天后，開發商通知王某去協商簽訂補充合同。因為主合同簽訂得很順利，請教內行也說沒有什么問題，王某與開發商的補充協議也就簽訂得非常爽快。但是，問題還是在一年之后出現了。今年四月，房屋竣工尚未入住的時候，王某再到工地上時發現小區的圍墻南北方向被拆開，一條寬闊的道路正在施工——原來小區草坪的位置是一條市政路，整個小區硬生生地被這條路一分為二！住房窗戶望出去的優美的環境不但沒有了，反而平添了不盡的交通嘈雜。王某大為憤怒，找到開發商以開發商違約為由，要求解除合同追究違約責任。然而開發商拿出與王某簽訂的補充協議，其中一條顯示：如因政府規劃的原因出現的變化，甲方（即開發商）不承擔違約責任。開發商解釋說：在這里修路是政府的規劃，企業無法抗衡。當初簽訂補充協議時已明確告訴了王某，也得到了王某的同意……

　　律師說法

　　本案中，主合同沒有什么問題，但是補充協議的“政府規劃原因”則大為可疑。如果說開發商事先不知道政府的規劃，顯然是騙人的鬼話，這個世界沒有不了解規劃就亂建房亂撒錢的傻瓜。后來的事實也證明開發商知悉此規劃，之所以特意通知消費者去簽補充協議，明擺著是想套牢消費者。而且，補充協議上的“因政府規劃的原因”語焉不詳，消費者弄不清楚什么意思；較重要的是，消費者沒法預見到“政府規劃”的具體內容，也就無從判斷其風險。

　　律師結論

　　《商品房銷售管理辦法》第２４條規定：經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起１０日內，書面通知購受人。購受人有權在通知到達之日起１５日內做出是否退房的書面答復。購受人在通知到達之日起１５日內未做出書面答復的，視同接受規劃、設計變化以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知購受人的，購受人有權退房；購受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。結合本案的具體情況，律師認為：王某有權退房。

　　當心補充協議的細節隱患

　　商品房購賣合同如今已經規范，在格式合同上開發商已經玩不出什么花樣。但是，商品房購賣主合同簽訂以后，開發商往往會通知消費者簽訂一些補充協議。從我們接觸的案例來看，合同問題一般多出在補充協議上，消協也把這種因補充協議而起的糾紛列為合同陷阱的重要類型。

　　在法律上，補充協議一旦簽訂就具有和主合同同等的法律效力。但是很多消費者并不清楚，一廂情愿地以為主合同既定，補充協議也該沒有問題。

　　簽訂補充協議的時候，有關的細枝末節一般都是開發商提出的，普通消費者既沒有提出細節的能力，也沒有辨別這些細節風險的能力。因此消費者在簽訂補充協議的時候，要比簽訂主合同更加小心，較好有專業人士陪同，代為參謀。

　　合同處方

　　診人：李先生 病歷號：２００５００４

　　病癥一：合同第１４條規定：“出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定的標準。如有變化以實際交付的標準為準。”

　　診斷意見：購受人在購房時，往往忽略合同對所購房屋的裝飾、設備標準的約定，一般都是出賣人拿出格式合同的附件讓購受人簽字確認，購受人一般基于購的是清水房的心理，也不會過多研究合同關于這方面的約定。直到接收房屋時，購受人才會仔細查看自己購的商品房，卻發現很多地方的裝修及設備安裝不符合要求，如水、電、氣、光纖等達不到基本的要求，此時提出開發商就會說這符合交房的條件，并有合同為證。而國家對商品房的裝飾、設備標準的規定又相對較少且不很明確，出現爭議對購房者往往不利。

　　建議修改：“出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件）的標準。達不到約定標準的，購受人有權要求出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。裝飾、設備差價以工程造價管理部門核定的為準。”

　　病候二：本合同第１５條規定：“如因出賣人的責任，購受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，購受人不退房，每逾期一日，出賣人按購受人已付房款的萬分之一支付違約金。”

　　診斷意見：購購者簽訂商品房購賣合同的主要目的是取得房屋的產權，如因出賣人的原因而使購房者不能取得房屋產權，就不能實現合同目的，根據相關法律規定，購房者有解除合同的權利。而在本合同中，開發商提供的合同內容規定購受人不能退房，也就是要求購房者明確放棄解除合同的權利，從而置購房者于完全不利的法律處境。

　　建議修改：購賣雙方應達成補充協議，注明“購受人有權選擇退房”，保留了購房者解除合同的權利。

　　醫師：英濟律師事務所律師

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