一、價格組合

　　名詞解釋：價格組合就是指所售產品的單價、總價等組合形式。

　　現時的房地產市場，期房購賣是主力。這種情況下，消費者在購購時基本上是聽開發商一家之詞，購房時難免盲目。尤其是對于大部分自住的普通消費者而言，相對較好的樓盤性價比至關重要，特別是價格優勢明顯的樓盤，往往容易受到市場的追捧。而這個時候，購房者到售樓處了解樓盤相關信息，銷售人員常常會自稱樓盤地段、配套如何的優越，而相比推出單價又是多么的低廉，總價又是如何的適中，引得消費者“一聞傾心”。

　　1、單價迷宮。售樓人員向你介紹的單價可能只是其樓盤整體的均價，或者樓盤較差商品房的單價、某幢較差樓房的均價；

　　2、總價疑團。事實上，該售樓人員向你介紹的總價可能只是該樓盤中較小房型的總價，或者是樓盤中較差商品房的總價，并不具有代表性。

　　特別剖析：開發商在制定價格組合時，會根據產品本身的樓層、朝向、房型等諸多因素確定出適當的價差和價格等級，并確定有樓盤的整體均價、主力房型均價、單幢樓房均價、較高價、較低價等諸多價格數據。在這中間，消費者要特別注意樓盤主力房型的均價及自己滿意樓幢的均價；同時，針對內外環不同的區位特征，還要注意一下三房和兩房的價差。

　　二、銷售執行

　　名詞解釋：銷售執行就是指將產品按照一定的策略手段以較優價位售出。

　　去年可以說是房地產市場的政策年，但同樣也是個紅火年，大量新房一經開盤推出，即被一空。毋庸置疑，其背后是有著堅強的有效需求支撐的，但是，也不能排除開發商運用一定的銷售執行策略手段有意炒作的嫌疑。當然，“期房限轉”、“網上備案”以來，一些不法開發商內部認購、銷控惜售、私炒樓花的行為得到了相當的控制，不過其正當的營銷手段同樣引得消費者對其樓盤“不舍晝夜”。2004年，上海某樓盤以3800元/平方米的單價入市，即引發購房者狂潮，之后價格便居高不下的事實不能不說明一定問題。

　　1、價格走勢控制。開發商在銷售執行中采取的價格策略一般分為低開高走、高開低走、統一價三種方式，其中較常見的就是低開高走。但是，消費者一定要注意，其之所以采取這種策略，一是欲從一開始就抓住購房者的敏感眼球，以期制造出供不應求的局面，炒高房價，同時又利用消費者“看漲”的心理預期及“購漲不購跌”的購購行為慣性，賺取超額利潤。同時，這種低開高走的價格銷售策略執行之初銷售的房源往往是整批房源中性價比較差的，之后才慢慢隨著價格的攀升推出好的房源。這也就是同期開發的樓盤在不存在政策強制的情況下，有時候會分批推出的一個重要影響因素。

　　2、銷售速度控制。開發商在銷售執行中會根據市場反應情況控制銷售的進度?；蛳瓤旌舐?，再等待市場積聚價格沖頂動量；或先慢后快，由市場逐漸預熱，慢慢積聚需求能量。這時候，消費者一定不要盲目跟風，切記保持冷靜。同時，開發商還會通過對前一階段銷售現狀的觀察，總結出樓盤中哪種房型較受歡迎，哪種價位消費者較容易接受等來適當調整銷售速度。另外，2004年上海的一些樓盤銷售中出現了某種奇怪的現象：一些樓盤在只剩少量性價比較差的尾盤滯銷的情況下忽然封盤施工，之后以更高的價格推出“新裝”的精 ，竟然獲得消費者的青睞，想來也是引用的銷售花招。

　　特別提醒：消費者在售樓處應該細心的觀察一下樓盤的銷控表，并記得對比一下其網上的銷售率及報價與實際中的有否有區別，由此判斷該樓盤仍有多少實際房源可售及其實際的銷售價格；另外，開發商有時會運用一些看似誘人的促銷手段，如購房小區配套、購房家電等，這時候，消費者一定要明白，世界上從來沒有免費的午餐，你獲的說不定是你本來就該擁有的，或者已經從房價中被折中掉了的。所以，還是慎重為好。 (索海霞/文)

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